La première situation à laquelle nous pensons est celle de l’achat de l’immeuble. Afin de négocier le prix de ce bien immobilier et d’éviter de le payer trop cher, vous avez tout intérêt à effectuer l’estimation par vous-même, ou avec l’aide d’experts. Cette estimation vous permettra aussi de deviner la présence de vices cachés dans le cas où le prix de vente proposé serait trop bas.

De l’autre côté de la table de négociations, le propriétaire de l’immeuble doit, lui aussi, estimer le prix de son bien. Il a très bien pu laisser cet immeuble pendant de nombreuses années et n’en a pas suivi l’évolution de la valeur. Avant de vendre, il doit forcément connaître cette valeur. Mais d’autres cas de figure se présentent aussi aux propriétaires, par exemple celui de devoir en estimer la valeur pour préparer un héritage, ou bien d’estimation avant travaux de rénovation et/ou d’extension.

Pour le présent article, nous partons du point de vue de l’acheteur potentiel car il donne lieu à l’analyse la plus détaillée du processus d’estimation de valeur. Mais avant toute chose, nous devons nous intéresser à ce qu’est réellement un immeuble de rapport.

Particularités de l’immeuble de rapport

De nombreuses personnes souhaitent se lancer dans l’investissement immobilier en commençant par l’achat d’un immeuble de rapport. Souvent de prix attractif, il est (ou peut être) divisé en plusieurs unités de logement et de commerce dont les revenus locatifs sont attrayants. Mais avant toute chose, il faut éviter de payer son immeuble trop cher et pour cela, il vous faudra en estimer la valeur.

Lorsque vous achetez un logement personnel (appartement ou maison), vous vous basez généralement sur deux critères principaux : l’habitabilité et la valeur de revente. Votre objectif n’est pas de le valoriser mais bien d’y mener votre vie tout en conservant un patrimoine qui peut être transformé en liquide ou transmis à vos héritiers. De plus, vous jugez ce logement avec votre subjectivité propre car il doit correspondre à vos goûts.

L’immeuble de rapport, quant à lui, vous sert à valoriser un investissement financier. Si vous vous contentez de conserver une valeur de départ, vous aurez consacré beaucoup d’énergie et de temps pour pas grand-chose. L’objectif est de créer de la valeur : avec un solide plan d’investissement et en évitant certains pièges, les revenus locatifs compenseront vos frais (crédit, taxes, entretien) et, le jour où votre crédit sera remboursé, vous aurez ajouté la valeur de revente de l’immeuble à votre patrimoine. Ceci peut être considéré comme une bonne rémunération pour vos efforts : étude, plan, négociations, organisation des travaux de rénovation, entretien, gestion des locations…

Il est donc question de revenus locatifs, et ceux-ci sont soumis aux lois du marché. Pour les maximiser, il faut que votre immeuble puisse rencontrer une certaine demande, faute de quoi il pourrait se transformer en gouffre financier. Cette capacité qu’a un immeuble à rapporter de l’argent au propriétaire, ou à lui en faire perdre, est mesurée par le rendement locatif.

Calcul de base du rendement locatif d’un immeuble de rapport

Pour estimer le prix du bien immobilier, il vous faudra calculer sa rentabilité attendue. La formule à utiliser est la suivante : divisez le revenu locatif annuel par le prix d’achat de l’immeuble et multipliez le résultat par 100 pour obtenir le pourcentage.

Exemple : 2 T2, 2 studios et 1 commerce. Prix de l’immeuble : 600.000 euros.

Revenu locatif mensuel hors charges : 400 euros par studio, 700 euros par T2 et 1.000 euros pour le commerce.

Revenu locatif annuel total : 12 x ((2 x 400) + (2 x 700) + 1.000) = 38.400 euros.

Rendement brut : (38.400/600.000) x 100 = 6,4%

Remarque : par « prix de l’immeuble », nous entendons la somme totale que vous avez dépensée pour acquérir le bien immobilier, donc le prix d’achat, les frais de notaire et éventuellement les travaux de rénovation. Nous partons du principe que le montant total fait l’objet d’un emprunt hypothécaire.

La question centrale pour un acheteur, ou même un propriétaire, est d’estimer le revenu locatif annuel de l’année suivante. C’est un élément déterminant dans l’estimation de la valeur de l’immeuble. Pour comprendre, nous analysons ci-dessous un à un chaque aspect intervenant dans cette estimation.

Emplacement

Règle d’or de l’immobilier, l’emplacement est le critère majeur. Les agents immobiliers se basent toujours sur les prix moyens au mètre carré pratiqués dans un quartier pour fixer le prix de base d’un bien à vendre. Ensuite, le prix est ajusté en fonction de critères plus affinés d’emplacement et de critères propres au logement.

Dans le cas de l’immeuble de rapport, les critères affinés d’emplacement prennent encore plus d’importance, surtout si une surface commerciale est prévue dedans :

• Proximité des transports en commun
• Disponibilité de places de parking dans, devant ou près de l’immeuble
• Proximité d’axes routiers importants
• Visibilité de l’espace commercial, proximité d’autres commerces, concurrence

En plus de cela, il faudra analyser l’évolution prévue de l’attractivité du quartier. Plus le quartier devient attractif (implantation de nouveaux commerces, prévision de nouvelles lignes de transport en commun), plus les loyers seront élevés.

Le critère de concurrence a été énoncé dans le cas de l’espace commercial, mais les immeubles se font aussi de la concurrence entre eux. Si d’autres immeubles sont présents dans le quartier, avec des logements vacants, cela peut faire baisser les loyers selon la loi de l’offre et de la demande. De plus, si des immeubles de même taille et même qualité se situent dans les environs immédiats, il faudra veiller à ce que le prix du vôtre leur corresponde à plus ou moins 10%, mais il faudra probablement le demander car beaucoup de ventes de ce genre ne sont pas rendues publiques. Vous pouvez vous renseigner grâce au simulateur PATRIM du Service Public français.

Etat extérieur

Deux critères importants dans cette catégorie : la qualité intrinsèque et l’aspect visuel. Avant d’acheter, il faudra étudier le bâti, vérifier la solidité des fondations, l’état de la façade, de la toiture et, par conséquent, les besoins en rénovation. Si des fuites et des problèmes d’humidité pénétrante et/ou ascendante sont constatés, il faudra investir dans des travaux. Plus ces travaux sont importants, plus faible sera le prix de l’immeuble.

Un immeuble en bon état peut être plus intéressant, mais si sa façade est sale et peu esthétique, il sera moins attractif pour les locataires. Il faudra éventuellement prévoir un nettoyage de façade.

Ajoutons encore que la solidité des fondations et de la façade peut servir de critère pour l’opportunité d’ajouter un étage – donc une ou deux unité(s) de logement.

Etat intérieur

Vous devrez impérativement analyser l’état des murs, des sols, des portes, des escaliers et des éventuels meubles (location meublée). Souvent une analyse visuelle suffit pour ces éléments et leur aspect sera très important pour attirer ou repousser les locataires.

En revanche, vous devrez faire appel à des spécialistes pour évaluer l’état de l’installation électrique, des conduites de gaz, de la chaudière et de toute la plomberie. Une remise en conformité peut coûter cher, mais pourrait aussi être l’opportunité d’améliorer les performances énergétiques de l’ensemble et, éventuellement, d’ajouter des logements.

Charges

La règle est simple, plus les charges sont élevées, moins l’immeuble sera attractif. Il vous faudra déterminer le régime des charges :

• Zéro charge : les locataires prennent la responsabilité de l’entretien des communs et le paiement de leurs factures d’énergie.
• Charges moyennes : servent à couvrir certains frais, comme la consommation d’eau froide, l’entretien des communs.
• Charges élevées : peut couvrir le chauffage, l’eau chaude, un ascenseur (poste très cher).

Vous devrez déterminer si certaines charges peuvent être mutualisées (principe de solidarité) ou si chaque locataire paie sa consommation propre (ex : installation de calorimètres sur les radiateurs).

Pensez à vos charges non récupérables, c’est-à-dire la taxe foncière.

Etat des locataires

Si la surface commerciale est occupée, il vous sera facile d’accéder aux données financières de cette entreprise pour en vérifier la solvabilité. En cas de résultats négatifs, cela pourrait indiquer de futures difficultés à payer le loyer, voire le départ de l’occupant. Si le quartier n’est pas assez attractif, cette surface pourrait rester vacante longtemps. Certains propriétaires en viennent même à les transformer en unités de logement, par exemple pour des étudiants.

En ce qui concerne les locataires privés, ces informations sont nettement plus sensibles. Il faudra de toute façon vérifier leurs paiements antérieurs pour repérer d’éventuels retards, et faire le tour du quartier pour tenter d’obtenir des informations au sujet des autres habitants. La conjoncture économique a, évidemment, son rôle à jouer dedans. Pensez également à demander si l’un ou l’autre locataire jouit d’un loyer réduit. Ceci peut se faire par sympathie personnelle (liens de famille) ou en échange de services rendus. Si vous comptez adapter ce loyer au marché, vous risquez de faire partir le locataire.

Surtout, évitez le piège de vous baser sur le revenu locatif total à un instant donné : il faut en étudier les évolutions au cours des années car il reste rarement stable. De plus, faites attention à exclure les charges de votre analyse, concentrez-vous sur le loyer hors charges.

Mais ne vous limitez pas à la santé financière des locataires. Cherchez également à connaître le taux de rotation : dans certains quartiers les locataires restent sur place longtemps, tandis que dans d’autres ils se déplacent plus souvent, ce qui résulte en de plus nombreuses périodes de vacance. C’est aussi l’occasion de déterminer la demande spécifique et son adéquation avec l’offre présente : ce quartier attire-t-il plutôt des demandes de studios, T1, ou bien des T3, T4… ? Si vous menez des travaux de rénovation, vous pourriez modifier le nombre et la taille de vos logements.

Retour sur le calcul du revenu locatif

Tous ces éléments analysés doivent vous permettre de fixer des loyers en adéquation avec les baux pratiqués dans le quartier. Lorsque le montant de ces loyers sera déterminé, vous pourrez calculer vos revenus locatifs à prévoir. Vous pouvez utiliser le site LAVIEIMMO pour obtenir des informations sur les prix et loyers pratiqués dans votre ville. Ce sont des moyennes qu’il faudra encore affiner par quartier.

Ainsi, la valeur du revenu locatif sera représentative de la valeur de l’immeuble, les deux étant étroitement liés et s’influencent l’un l’autre. Un immeuble bien situé attire plus de locataires car il a de la valeur, et le fait qu’il attire des locataires permet d’en augmenter le revenu locatif, donc d’augmenter sa valeur.

Importance de l’aide professionnelle et de la formation

Si le calcul du rendement locatif paraît simple à réaliser, il est préférable de s’adresser à des professionnels de l’immobilier, ne fût-ce que pour le vérifier. Ils pourront déterminer si chaque facteur a été correctement évalué (en particulier le revenu locatif) et s’il en manque un.

Véritables spécialistes, ils seront plus aptes que n’importe quel outil en ligne à estimer les prix moyens d’un quartier et à les adapter à l’état de l’immeuble en question. Grâce à leurs réseaux de contacts privilégiés, ils connaissent également les tendances du marché et les perspectives d’avenir pour chaque quartier.

Bien entendu, le recours à des professionnels coûte aussi de l’argent. Si vous souhaitez maîtriser tout le processus, n’hésitez pas à vous former. Il existe de nombreuses formations en ligne pour les candidats investisseurs. Vous y apprendrez à effectuer les calculs les plus précis en vous basant sur des observations et analyses objectives. D’ailleurs, l’objectivité est souvent un critère déterminant dans la réussite d’une opération immobilière : trop d’investisseurs se laissent tromper par des apparences attrayantes ou des prix trop bas. Ce sont des biais cognitifs naturels qui nous font minimiser certains détails négatifs lorsqu’une affaire trop belle se présente, ou juste pour suivre un coup de cœur. Inversement, sous un prix trop élevé ou une apparence repoussante, nous risquons de ne pas repérer certaines opportunités.