Immeuble de rapport

Sommaire

Si vous connaissez déjà tout des immeubles, que vous êtes prêts à vous lancer, mais souhaitez un accompagnement pour l’achat de votre premier immeuble de rapport, vous pouvez vous rendre directement sur la page « Formations », sur laquelle vous retrouverez tous les supports de Vivre de l’immobilier, gratuits ou payants :

  • La sélection de conseils des investisseurs du réseau, organisés par catégorie
  • Le Guide gratuit de l’immeuble de Rapport, qui a déjà permis à plusieurs dizaines d’investisseurs de réaliser leur première acquisition d’immeuble de rapport ou d’autre bien (LMNP, Appartement en location nue)
  • La formation en ligne AGIR : Acheter et Gérer de l’Immobilier Rentable
  • Les coachings individuels 

Si vous souhaitez d’abord avoir une vision d’ensemble sur les avantages et inconvénients d’un immeuble de rapport et les stratégies à adopter pour faire votre première acquisition et financer un immeuble locatif, cet article répondra à vos questions.

 

Définition immeuble de rapport / qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

 

Un immeuble de rapport est simplement un immeuble, plus ou moins grand, que le propriétaire loue à des habitants, commerces ou bureaux, afin d’obtenir une rente (loyers). L’immeuble est souvent possédé en mono-propriété, c’est à dire que l’ensemble appartient à un seul propriétaire et qu’il n’y a pas de copropriété.

Il existe des petits immeubles locatifs (1 étage, deux appartements), en campagne, qui se vendent pour moins de 50000€ et des immeubles de type haussmannien en centre de grande ville, qui valent plusieurs millions d’euros.

Le point commun entre tous ces immeubles : ils permettent à l’investisseur d’avoir uns stratégie « de gros »  : en achetant plusieurs biens d’un coup, il réalise des économies (prix, actions groupées…etc)

 

Histoire des immeubles de rapports en France

 

Peu de monde le sait mais les copropriétés n’ont fait leur apparition qu’autour du 20e siècle.

Avant cela, les immeuble appartenaient à un seul propriétaire. Ils sont apparus au 18e siècle, quand il n’était plus possible de répondre à la demande de logement simplement avec des maisons, du fait de l’augmentation de la population.

Il reste encore aujourd’hui des milliers d’immeubles qui sont la propriété d’une seule personne et il s’en vend et achète chaque jour (leboncoin recense plus de 6000 annonces de vente d’immeubles à ce jour : https://www.leboncoin.fr/recherche/?category=9&text=immeuble%20de%20rapport)

Tout savoir sur l’investissement en immeuble de rapport

 

Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?

 

Avant de détailler les raisons pour lesquelles il est intéressant d’investir dans un immeuble de rapport, petit rappel sur les stratégies d’investissements. 

Lorsqu’on réalise un investissement, quel qu’il soit (immobilier, bourse, startups, placements en banque), il faut définir votre stratégie. 

On distingue 2 stratégies/objectifs principaux : 

  1. créer une rente
  2. créer un patrimoine

  1. Se créer une rente demande une prise de risque supérieure, car cela implique d’investir dans des solutions moins courantes. Ce sont généralement des solutions choisies par les personnes ayant pris le temps de s’informer et qui acceptent de passer un peu de temps régulièrement pour s’occuper de leur investissement.
    On retrouve dans cette stratégie l’immobilier à fort rendement ou encore le trading en bourse
  2. Se créer un patrimoine est la solution « moins risquée » : on place son argent (ou on emprunte) dans un bien immobilier, des actions, ou une solution de notre banque qui présentent moins de risque et n’apportent que très peu de rentabilité annuelle. L’objectif est de disposer d’un capital dans plusieurs années (à la retraite ou avant)

Pour les investisseurs ayant choisi la première solution, il faut s’orienter vers des opérations à fort rendement.

L’immeuble de rapport est un formidable moyen de remplir cet objectif car il permet d’investir en immobilier en maximisant la rentabilité à chaque étape.

 

Avantages immeubles de rapports

 

Comme tout achat en gros, vous réalisez des économie d’échelle à l’achat (prix, frais (notaire, agence) visites, travaux)

Quand on achète un immeuble, le prix est souvent 10 à 30% en dessous du prix du marché.

C’est normal, on achète d’un coup entre 2 et 15 appartements (voire plus). Donc le vendeur est prêt à offrir un prix plus attractif. 

Si vous effectuez une recherche du prix moyen des appartements en vente dans votre ville, en la comparant au prix d’un immeuble dans la même ville, vous constaterez un réel écart : l’immeuble est plus économique.

Autre raison : un immeuble est moins demandé car seuls des investisseurs cherchent à acheter un immeuble, donc les prix restent cadrés par l’offre et la demande d’investisseurs qui souhaitent une bonne rentabilité (à l’inverse d’un appartement ou maison en résidence principale : dans ce cas, les prix peuvent s’emballer car c’est l’émotionnel et les souhaits personnels qui prennent le dessus)

On économise aussi sur l’ensemble de l’opération en achetant un immeuble : 

– un seul passage chez le notaire

– une seule négociation de prêt 

– un seul déplacement pour visiter

– une comptabilité à tenir

… 

à la gestion (entretien, gestion locative)

Tout est regroupé au même endroit, pour votre gestion au quotidien, vos travaux, vos échanges avec les locataires.

diminution des risques de vacance

en possédant plusieurs biens au même endroit, vous pouvez optimiser la vacance locative (la période pendant laquelle vos biens ne sont pas loués)

Vous pouvez effectuer des « chaises musicales » entre vos appartements, pour déplacer des locataires dans un appartement refait à neuf dans le même immeuble et en profiter pour refaire aussi leur appartement => vous valorisez ainsi votre bien plus vite et évitez de garder des appartements vieillissants avec des loyers anciens trop bas.

à l’apprentissage (VS se former pour acheter un appartement)

Se lancer dans son premier investissement immobilier demande du courage et peut faire peur.

Il faut se former et faire des erreurs. 

L’intérêt, en achetant un immeuble de rapport, est que la formation est la même que pour un simple appartement, mais le résultat est 2 à 10 fois plus rapide et important.

 

Rendement d’un immeuble de rapport

 

En conclusion, l’achat d’un immeuble de rapport est une opération qui assure un meilleur rendement/investissement et un bien meilleur rendement/temps que tout autre choix d’investissement.

 

Inconvénients et points d’attentions pour un immeuble de rapport

 

Risque car tous les oeufs dans le même panier

En contrepartie d’un achat plus rapide et plus simple, l’inconvénient est de concentrer votre risque : en ayant tous les appartements au même endroit, vous êtes plus exposé à une éventuelle baisse de la valeur du quartier (baisse des prix de l’immobilier, intérêt économique de la zone qui diminue…etc)

 

Personne ne peut vous aider à évaluer le sérieux de la gestion passée

Lorsque vous achetez un appartement dans une copropriété, vous avez de fortes chances que les autres co-propriétaires aient aussi à coeur que l’immeuble soit en bon état. Vous risquez donc peu de découvrir de gros problèmes, cachés depuis plusieurs années.

En revanche, en achetant un immeuble de rapport, votre seul moyen pour connaître l’état de l’immeuble est votre analyse.

Nous verrons dans les articles dédiés aux recherches et visites les points indispensables à contrôler pour limiter ce risque.

Il faut retenir que l’humain est très important, autant que l’analyse technique : en interrogeant les locataires (et les voisins), vous pouvez découvrir s’il y a des problèmes importants ou récurrents. 

Il n’y a aucun propriétaire sur place pour maintenir l’immeuble en bon état

De même que pour le point précédent, gérer un immeuble de rapport implique d’être le seul à le maintenir en état.

Aussi qualitatif que sont vos locataires, le bien ne leur appartient pas et ils ne seront jamais aussi attentifs à l’état global de l’immeuble que s’ils étaient co-propriétaires.

Ici encore, le contact avec vos locataires est clé pour prévenir toute dégradation de votre immeuble de rapport.

 

Un immeuble ne se vend pas en claquant des doigts

Un immeuble de rapport n’intéresse que les investisseurs.

Quand vous souhaitez le vendre, votre cible est donc bien moindre que lorsque vous achetez un appartement ou une maison.

Comme dans toute stratégie d’investissement, il est important de ne pas investir tout votre argent dedans car la revente peut prendre plusieurs mois.

 

Charges importantes d’un coup 

L’achat de gros implique la responsabilité de l’intégralité du bien.

Ainsi, lorsque de grosses dépenses sont nécessaires (rénovation de la façade, des communs ou bien de la toiture de votre immeuble), une grosse dépense est à prévoir.

En revanche, vous avez plus de latitude pour choisir le moment adéquat pour réaliser ces dépenses.

 

Les typologies d’immeubles de rapports dans lesquels vous pouvez investir

 

Il existe 3 sortes d’immeubles de rapport. Chacun présente ses avantages et risques.

 

Immeuble de rapport d’habitations

C’est le type le plus évident pour une première acquisition. En effet, nous avons tous un minimum de connaissances sur ce marché : annonces pour location d’appartements, dossier locataire ou état des lieux sont des opérations que tout le monde connaît.

Vous ne risquez donc pas de vous lancer dans un marché que vous ne connaissez pas du tout.

La vacance locative est moins risquée (à condition d’avoir bien choisi sa zone) car il y a toujours des personnes en recherche d’appartement (ce qui est moins vrai pour un commerce : les attentes sont plus spécifiques et des locaux peuvent rester 6 mois vides, en attente de la bonne entreprise pour les louer)

 

Immeuble de rapport de bureaux / entrepôts

Souvent présenté comme un investissement plus rentable (le rapport entre le prix d’achat et les loyers est plus intéressant, en moyenne), l’investissement en immeuble de bureaux présente plus de risques car il est directement lié aux aléas économiques. Des événements comme une délocalisation d’entreprise ou le Covid peuvent diminuer fortement la demande locative, de manière très rapide.

Il n’est pas rare de voir des locaux laissés vides pendant longtemps, même en très bon état et dans de bons emplacements.

 

Immeuble de rapport de locaux commerciaux

Comparables aux bureaux, les locaux commerciaux sont généralement au rdc, avec vitrine.

Ils sont loués à des commerces ou entreprises de service, indépendants ou franchisés.

Comme pour les bureaux, la rentabilité au m2 est souvent meilleure mais le risque de vacance est bien plus élevé. 

Il n’est pas recommandé d’investir dans ce type de bien pour votre premier achat d’immeuble de rapport car vous risquez de subir une vacance locative importante. Cela représente un risque financier et peut bloquer complètement vos prochains investissements. 

Si vous choisissez d’investir dans un immeuble de locaux commerciaux, ne prenez que des biens déjà loués, avec des entreprises stables et en place depuis longtemps. (Google street view ou une enquête de quartier vous permettent de voir si les commerces changent régulièrement sur ce local et dans la rue).

 

Immeuble de rapport mixte

De nombreux immeubles de rapport sont un mélange d’habitations et de locaux commerciaux. 

Cela peut être une bonne alternative car ils vous apportent une bonne rentabilité grâce au commerce et une vacance locative moins importante grâce aux appartements.

Si vous choisissez d’acheter un immeuble mixte, assurez vous que le loyer du commerce ne représente pas une part trop importante du loyer total.

 

Immeuble de rapport loué ou non ?

 

Lors de votre recherche d’immeubles, 2 stratégies s’opposent : vous pouvez chercher la rentabilité maximum en achetant des immeubles avec beaucoup de travaux ou chercher la sécurité en prenant des immeuble déjà loués (en partie ou totalement).

Tout dépend de vos objectifs et votre capacité à assumer un coup dur (retard ou surcoût dans les travaux).

Si vous souhaitez enchaîner les investissements, vous devez privilégier les immeubles en partie loués. Cela vous assure une rentabilité immédiate, dès la signature de l’acte authentique chez le notaire. 

Si votre objectif est de maximiser vos revenus, quitte à prendre plus de temps, un immeuble non loué, où tout est à refaire est une bonne stratégie.

L’idéal, un immeuble mêlant lots loués et lots vacants => vous assurez un revenu immédiat tout en ajoutant de la rentabilité grâce à la rénovation des biens vacants ou des nouveaux lots que vous créez.

 

Immeuble de rapport divisé ou lot unique

 

Si vous choisissez d’acheter un immeuble non loué, vous pourrez vous orienter vers deux options. 

La plus rapide : 

– prendre un immeuble déjà divisé : les appartements existent, font la bonne taille et n’ont besoin que d’une rénovation (peinture, cuisine, sdb…etc)

– prendre plateau ou un immeuble à diviser : vous changez la composition des lots, en découpant, créant ou réunissant des lots 

Comme pour le point précédent, choisir l’option 2 (immeuble à diviser) permet de viser une rentabilité plus élevée. Mais cela représente aussi plus de travail, plus d’inconnues, plus de risques et un délai plus long.

Cette stratégie est à choisir avec précaution et n’est pas adaptée si vous souhaitez enchaîner les opérations rapidement (acheter plusieurs immeubles de rapport dans l’année par exemple).

Elle n’est pas recommandée pour un premier investissement sauf si vous êtes aguerri en travaux et disposez de temps pour gérer et suivre l’opération.

 

Taille de l’immeuble de rapport

 

Avant de vous lancer dans les recherches, il faut préciser votre budget.

La méthode habituelle pour choisir la montant pour votre premier investissement est d’acheter dans la même fourchette que votre budget possible pour une résidence principale.

Si vos revenus et vos économies vous permettent d’acheter un appartement d’une valeur de 150000 euros (qui représente une mensualité de 650€/mois si vous empruntez à 2% sur 25 ans assurance incluse), ils est recommandé de rechercher un immeuble dans ce budget.

Votre banque vous suivra plus facilement et le risque reste raisonnable en fonction de vos revenus.

Analyser les villes autour de votre ville et identifiez le type d’immeuble que vous pourriez acheter à ce prix (en prévoyant une part de travaux, c’est à dire que vous chercherez des immeubles entre 100 et 150 mille euros par exemple)

 

Immeuble de rapport en meublé ou en nu ?

 

La stratégie de louer vos appartement en meublé est très intéressante (rentabilité boostée, possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux : LMNP).

En revanche, racheter un bien (appartement ou immeuble) déjà meublé peut s’avérer moins intéressant que le meubler vous même : 

– les meubles s’usent très vite donc vous risquez de devoir rapidement les renouveler.

– il sera difficile d’augmenter encore la rentabilité => vous risquez d’acheter haut par rapport au prix moyen du m2 du marché.

De manière générale, lors d’un achat, il est faut être vigilant à tous les stratégies mises en place pour booster “artificiellement” la rentabilité d’un immeuble : colocation, courte durée… Il est important que le bien soit rentable quelle que soit la stratégie. 

 

Le rendement et rentabilité des immeubles de rapport

 

Comme on l’a vu au dessus, il est possible de réaliser d’importantes économies d’échelle en achetant plusieurs appartements d’un coup. Si ces économies ne sont pas toutes faciles à chiffrer, l’économie sur le prix d’achat est quant à elle évidente. Avec des prix entre 10 à 30% moins cher que pour l’achat d’un appartement dans la même zone, on peut viser, selon les villes, une rentabilité entre 7 et 15% par an achetant un immeuble en bloc pour le mettre en location.

Le calcul est simple : si vous achetez un immeuble 100 000 € et le louez 10 000€/an (833€/mois), vous réalisez un investissement à 10% de rentabilité.

Dans les grandes villes rentables, on peut espérer une rentabilité entre 8 et 12% pour un immeuble de rapport de 3 à 10 appartements, avec une partie louée et quelques travaux à effectuer.

Si on cherche dans de plus petites villes ou en campagne, ou si on est prêt à effectuer de gros travaux, la rentabilité peut monter jusqu’à 15%.

 

Dans quelle zone investir dans un immeuble de rapport ? 

 

Certains investisseurs n’hésitent pas à investir dans des biens loin de leur ville de résidence.

Vivre de l’Immobilier ne recommande pas de s’éloigner à plus de quelques heures (2 heures max idéalement). Les recherches prennent du temps et plus vous faites de visites, plus vous serez expert rapidement. Une fois votre immeuble acheté, il faut gérer les travaux, puis la mise en location et enfin, la gestion.

Vous pouvez bien sûr choisir de tout déléguer mais cela se fait au détriment de la marge. 

Or le choix d’investir dans un immeuble de rapport est souvent dicté par une recherche de rentabilité élevée.

Nous recommandons donc de chercher votre immeuble de rapport dans un rayon de 2h autour de votre résidence.

Si vous choisissez de vous limiter aux villes de taille moyenne ou grosses, vous avez plus de chance d’avoir une demande élevée (à condition de bien faire le test de la fausse annonce immobilière pour valider la demande).

En choisissant de très petites villes, votre cible de locataires est plus petite mais vous avez aussi potentiellement moins de concurrence. 

L’important est surtout d’analyser l’activité économique de la ville, l’évolution de sa démographie, des projets locaux et de la population. 

Si vous vous lancez dans la recherche un immeuble de rapport, n’excluez aucune ville dans un premier temps afin de bien comprendre la région, ses villes et son activité. En trouvant les premières annonces, vous pourrez approfondir l’analyse de chaque ville et progressivement définir le lieu idéal pour investir.

 

Dans quelle ville acheter un immeuble de rapport ?

 

Que vous habitiez à Paris en Île de France à Lyon, Marseille, Bordeaux ou Lille, il existe des opportunités d’investissement dans toutes les régions de France. 

En élargissant votre recherche à une zone de 2h autour de votre lieu de résidence, il est possible de trouver des immeubles de rapport rentables partout.

Quelle stratégie choisir pour son premier investissement en immeuble de rapport ? 

 

Quel budget / taille pour un premier investissement dans un immeuble de rapport ?

La recommandation est de cibler un immeuble dont le prix est proche de ce que vous pourriez acquérir comme résidence principale (compte tenu de vos revenus et de votre capital).

Cela permet d’être cohérent avec votre patrimoine et votre niveau de vie (ne pas vous endetter de manière disproportionnée).

Privilégier un immeuble de taille moyenne (entre 3 et 7 appartements) qui permet de bien répartir le risque locatif. 

Le type d’appartement idéal pour maximiser votre rentabilité tout en ayant une vacance locative modéré est : F2 et F3 entre 35 et 70m2. Si votre immeuble est composé d’un mix de ce type d’appartements, vous pouvez attirer de nombreux types de locataires (étudiant, jeune travailleur, retraité, couple sans enfant ou avec un enfant) qui sont des profils restant entre 1 et 5 ans dans votre appartement.

De plus, cette taille d’appartement assure une bonne rentabilité (gardons en tête qu’un F4 ou F5 de 100m2 ne se loue pas 2 fois plus cher qu’un F3 de 50m2. il faut donc privilégier des tailles moyennes).

Les studios sont une bonne option pour une rentabilité élevée mais vous risquez une vacance locative plus importante.

 

Quelle quantité de travaux prévoir dans un immeuble de rapport ?

Pour l’achat d’un premier immeuble de rapport, il est recommandé de ne pas avoir trop de travaux.

Cherchez des immeubles dans lesquels un tiers ou, au maximum la moitié des appartements est à refaire.

 

Comment trouver immeuble de rapport ?

 

La recherche d’un immeuble de rapport pour un investissement locatif est plus facile que la recherche d’un appartement. En effet, toutes les ventes d’immeuble sont à destination d’investisseurs. Les annonces expliquent donc la plupart du temps clairement la rentabilité potentielle de l’immeuble.

Le boncoin regroupe 90% des annonces de vente d’immeubles de rapport. Les autres sites tels que Seloger, le site Immo Notaires ou les sites locaux ont parfois des annonces qu’on ne trouve pas sur le boncoin mais la proportion est très faible. 

La recherche d’un immeuble demande beaucoup de régularité : il faut chercher au minimum 2 fois par jour. Aussi, nous recommandons d’effectuer uniquement les recherches sur le bon coin, au rythme suivant : 1 fois le matin, une fois en milieu de journée.

La recherche via le réseau n’apporte que très peu de résultats car il est plus facile de trouver un acheteur que de trouver un bien. De ce fait un agent immobilier ne pensera pas forcément à vous le jour où il obtient un immeuble à vendre. Il est plus sûr de miser sur vos propres recherches.

 

Comment acheter un immeuble de rapport & se faire financer son immeuble (stratégie 110%, apport, être attractif auprès de son banquier) ?

 

L’avantage supplémentaire de l’investissement immobilier est la possibilité de faire financer l’acquisition par une banque. Que vous bénéficiez de fonds ou non, il est intéressant d’emprunter le maximum pour acheter votre immeuble. 

En gardant vos fonds, vous gardez un levier pour de futurs investissements (résidence principale, projet personnel, formation, bourse).

 

Faut-il faire appel à un courtier en prêt bancaire pour acheter un immeuble ?

Le courtier en prêt bancaire peut être un vrai allié dans la recherche d’un financement.

En revanche, la plupart des courtiers ne sont pas pas spécialistes des investissements. Leur accompagnement est surtout pertinent lorsque vous achetez votre résidence principale. 

Les immeubles de rapport représentent moins de 1% des acquisitions immobilières. Il est donc plus pertinent de chercher directement un banquier qui comprend votre approche.

Comment gérer un immeuble de rapport au quotidien ? 

 

Les travaux et l’entretien dans un immeuble de rapport : 

Aux travaux de chaque appartement s’ajoutent l’entretien de l’ensemble des éléments communs à l’immeuble : toiture, façade et communs.

Comme dans une copropriété, il faut faire réviser ces éléments régulièrement pour s’assurer de les entretenir au bon moment. 

L’avantage, lorsqu’on est propriétaire d’un immeuble dans son intégralité, c’est de pouvoir choisir quand on souhaite effectuer ces travaux, afin d’optimiser la fiscalité et les finances de son investissement immobilier.

Fiscalité d’un immeuble de rapport

 

Quel régime fiscal choisir pour investir dans immeuble de rapport ?

  • Régime commun : en propre ou en SCI à l’IR
     Si vous souhaitez diminuer votre imposition à la revente et bénéficier d’exonération pour durée de détention, c’est une bonne option. Cela peut être intéressant également si vous êtes dans une Tranche Marginale d’Imposition faible et si vous souhaitez tirer des revenus de votre immeuble. 
    • en SCI IS  : c’est la stratégie choisie par la plupart des investisseurs en immeuble de rapport. Elle offre l’avantage de mieux maîtriser son imposition à court terme, notamment si vous êtes sur une TMI personnelle élevée. 

En conclusion, si vous souhaitez vous lancer dans la recherche et l’achat d’un premier immeuble de rapport, voici les caractéristiques idéales pour votre investissement

  • immeuble se situant dans un rayon de 2h autour de votre résidence principale
  • composé de 3 à 7 appartements, de type F2 ou F3
  • partiellement loué (au moins à moitié)
  • avec des travaux à effectuer sur quelques appartements
  • ne comportant pas de commerce
  • dans une ville ayant une activité économique et une bonne évolution de la démographie 

Offre pré-inscriptions à la formation investissement immeuble de rapport

Nous proposons un tarif de 500 euros TTC pour la formation complète pour les 10 premiers inscrits. Cette formation immeuble de rapport sera par la suite commercialisé à 1450 euros TTC