Guide investissement immobilier – Comment investir ?

Sommaire

Qu’est-ce que l’investissement immobilier ?

 

L’investissement immobilier est l’investissement préféré des français. 58% d’entre eux sont propriétaires soit de leur résidence principale soit d’un bien mis en location. En effet, l’immobilier reste aujourd’hui l’un des rares investissements qui peut se faire via l’obtention d’un crédit bancaire.

On parle souvent d’effet levier permettant d’acquérir des biens qui seraient inabordables via un paiement comptant. 

Remarque : se former à l’investissement immobilier sera une des clés de la réussite de votre stratégie à long terme. 

Nous allons dans ce guide évoquer les différents investissements immobiliers qui s’offrent à vous :

  • l’investissement immobilier en résidence principale ou secondaire
  • l’investissement immobilier locatif
  • l’investissement immobilier pierre papier ou en SCPI
  • l’investissement immobilier dans les nouveaux support

Investissement immobilier dans une résidence principale

 

Qu’est-ce qu’une résidence principale ? 

Du point de vue de l’administration, il s’agit de votre lieu d’habitation au 31 décembre de l’année en cours.

Il s’agit dans les faits du lieu d’habitation effectif du contribuable. Il est donc impossible de posséder deux résidences principales. Si vous possédez plusieurs résidences, il faudra déclarer à l’administration quelle est votre résidence principale. Cela aura un impact sur le montant de la taxe d’habitation notamment.

 

Louer ou acheter sa résidence principale ?

La réponse n’est pas évidente. Nous lisons souvent sur internet qu’acheter sa résidence principale est à proscrire car l’emprunt consenti va diminuer sa capacité d’endettement. Pourtant le fait de posséder sa résidence principale présente de nombreux avantages  : 

  • être propriétaire de sa résidence principale est un moyen de réassurance pour les banquiers auxquels vous allez présenter vos investissements immobiliers futurs. Vous avez déjà un actif (dont le capital peut être en partie remboursé) qui pèsera dans votre négociation avec la banque.
  • la vente de sa résidence principale bénéficie d’une taxation nulle comme nous le reverrons plus tard. Il s’agit du seul investissement immobilier qui bénéficie de ce régime de faveur, ce qui en fait un très bon levier d’enrichissement

La question d’acheter sa résidence principale peut cependant légitimement se poser :

  • dans les grandes métropoles, le prix au m2 peut dépasser les 4 à 5000 euros le m2. Il faut alors plusieurs années pour rentabiliser son achat en intégrant les frais de notaire, la taxe foncière, les intérêts du crédit, les frais de copropriété… A budget équivalent, dans une grande ville, un locataire pourra vivre dans un logement plus grand ou se permettre plus de dépenses quotidiennes.
  • compte tenu de la fréquence de changements de travail qui tend à augmenter. On change aujourd’hui entre 4 et 5 fois de travail selon l’INSEE et ce chiffre va continuer de croître. Ce manque de stabilité complique l’investissement immobilier dans une résidence principale, principalement dans les grandes villes
  • lorsqu’il est nécessaire de s’endetter sur de longues durées (25, 30 ans) car sur les premières années, ce sont principalement les intérêts qui seront remboursés. Et on peut s’exposer à une baisse du marché ou à un changement de vie personnelle.

Il y a également un changement de relation à la propriété pour les jeunes générations. Les sites de partage se développent largement et l’immobilier n’est pas épargné. Mais si la tendance est encore marginale, certaines personnes considèrent qu’acheter une résidence principale revient à se mettre un boulet au pied. 

 

La résidence principale : une fiscalité avantageuse

 

La plus-value sur la revente d’une résidence principale n’est pas taxée, peu importe le montant de la vente et la durée de détention du bien.

L’administration sera vigilante en cas d’achats-reventes trop fréquents de résidences principales, il est notamment recommandé de rester au minimum un an avant de vendre votre résidence principale. 

 

Comment choisir sa résidence principale ? 

 

L’achat de la résidence principale doit se faire de manière aussi cartésienne que possible. Il faut essayer de mettre les sentiments et l’aspect coup de cœur de côté pour laisser parler les chiffres. 

Dans la mesure du possible, il faut considérer son achat de résidence principale comme s’il s’agissait d’un investissement immobilier classique : 

  • étudier les données socio-démographiques de la zone d’achat : évolution de la population, commerces, services et transports à proximité, évolution du prix au m2, nouveaux projets d’infrastructures aux environs…
  • potentiel et qualités du bien : est-ce que des travaux sont nécessaires ? est-il possible d’optimiser le bien en aménageant les combles, en sur-élevant ? quelle est l’exposition ? …

En faisant un achat raisonné et notamment avec des travaux, il est possible de faire des opérations très rentables en revendant sa résidence principale. 

 

Investissement immobilier en résidence secondaire

 

L’achat d’une résidence principale est souvent une source de coût et représente un achat plaisir. Il faut en effet supporter les travaux d’entretien, la taxe foncière, la taxe d’habitation.

Il est possible d’atténuer ces coûts :

  • en réalisant des travaux importants permettant de mettre en valeur le bien ce qui pourra conduire à une plus-value lors de la revente
  • en mettant le bien sur des sites de location en courte durée (AirBnb, Abritel, Booking) quelques semaines par an. Mais cela sous entend d’accepter que des inconnus profitent de son bien, de trouver une agence sur place pour assurer la gestion et de posséder un bien dans une zone suffisamment touristique

Les différents types d’investissements immobiliers locatifs dans l’ancien  

 

La palette d’investissement immobiliers en locatif est large et va dépendre des objectifs et de l’appétence au risque de chacun.

 

Investissement immobilier dans un appartement ancien ou une maison individuelle :

C’est l’achat le plus courant, il sera possible d’exploiter le bien en nu ou en meublé pour profiter d’un régime fiscal plus avantageux. 

En nu, l’imposition peut être très importante, on a le choix entre 2 régimes fiscaux :

  • le micro-foncier si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € par an. L’imposition porte alors sur 70% du montant total des revenus fonciers après un abattement forfaitaire de 30%
  • le régime réel pour les revenus fonciers inférieurs et supérieurs à 15 000 € par an. L’imposition se fait sur le revenu net qui correspond à la soustraction des revenus fonciers moins les charges générées par le logement (travaux, gestion, assurance…)

Pour passer en meublé, une liste officielle de mobilier est à respecter. Les revenus issus de ce type de location sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il existe également deux régimes fiscaux : 

  • le micro-bic pour les revenus inférieurs à 70 000 euros par an (limité à 170 k€ pour les chambres d’hôtes). Un abattement de 50% (71% pour les chambres d’hôtes) est réalisé par l’administration et les 50% restants sont taxés
  • le régime réel simplifié : L’imposition se fait alors sur les revenus fonciers moins les charges générées par le logement (travaux, gestion, assurance…)

Dans les différents cas, le calcul de l’imposition finale se fait en cumulant votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) et les cotisations sociales (CSG-CRDS) à 17,2%

Il est également possible de doper la rentabilité d’un appartement ou d’une maison. La première solution est de passer le bien en colocation. 

En effet, considérons un appartement de 80m2 composé de 3 chambres loué en classique à 700 € à une famille.

Ce même appartement pourrait être loué en colocation à 350 € par chambre soit un total de 1050 € (+50%).

A noter qu’une gestion de colocation signifie une rotation de locataires et des sollicitations plus fréquentes.

La deuxième solution est de proposer le bien sur des plateformes de location en courte durée comme AirBnb, Abritel ou Booking. La rentabilité est considérablement boosté mais il est important de vérifier que le bien reste intéressant si besoin de revenir sur une location classique. Nous avons pu voir pendant la crise du Covid 19 que la location courte durée a été l’investissement locatif qui a le plus souffert. Dans les grandes villes, de nombreux propriétaires ont décidé de remettre leur bien sur le le marché locatif et certains ont dû se séparer de leur bien car ils n’étaient plus en mesure de supporter leur mensualité bancaire. 

 

Investissement immobilier dans un garage ou une place de parking

Investir dans un garage présente de nombreux avantages :

  • des coûts de gestion faibles : entretien de la porte si électrique, taxe foncière, charges de copropriété
  • des conditions de locations plus souples. Le bailleur peut fixer la durée du bail, le montant du loyer, les conditions de fin de bail. De même en cas d’impayés, la procédure est grandement facilitée car un garage n’est pas considéré comme un bien nécessaire

L’acte d’achat repose principalement sur la localisation du garage ou de la place de parking. Il y a beaucoup moins de risques que lors d’un achat d’un appartement avec beaucoup moins de points à vérifier et donc de chances de se tromper. 

Il peut être pertinent de considérer l’achat d’un lot de places qui permettra de descendre le coût unitaire et donc mécaniquement d’augmenter la rentabilité de l’investissement. 

 

Investissement immobilier dans des locaux commerciaux

Investir dans un local commercial peut s’avérer intéressant par rapport à un investissement locatif en habitation à condition d’être vigilant sur l’emplacement et l’attractivité commerciale de la zone. 

La rentabilité d’un investissement dans un local commercial tourne souvent entre 4 et 8% et présente plusieurs avantages :

  • possibilité de répercuter une partie plus importante des charges sur le locataire (comme la taxe foncière)
  • une plus grande liberté dans la rédaction des baux
  • des baux de plus longue durée résiliables souvent tous les 3 ans
  • les travaux d’aménagement intérieurs à la charge du locataire

Là encore, l’emplacement est clé. Les locaux commerciaux situés sur les artères les plus passantes seront les plus demandés mais offriront des rentabilités a priori plus faibles. 

Il faut être cependant très vigilant avec ce type d’investissement car certains centres villes présentent des taux de vacance locative en constante augmentation depuis plusieurs années (12% en moyenne en France, source : Palmarès Procos 2019).

Plusieurs causes sont avancées :

  • le développement des zones commerciales en périphérie depuis une trentaine d’année
  • le développement du e-commerce plus récemment

Il est donc important de vérifier sa zone d’achat avec précaution.

 

Investissement immobilier dans des bureaux

La logique est assez proche de l’investissement dans les locaux commerciaux. Là encore la localisation va primer. Elle permettra d’attirer les meilleurs locataires comme des professions libérales (médecins, notaires, avocats). 

En centre ville, la rentabilité brute moyenne tourne autour de 5%. Des agences sont spécialisées dans ce type d’investissements et il est préférable de s’adresser à un professionnel bien implanté localement qui sera à même de proposer un large éventail de biens mais également des conseils sur la zone d’investissement. 

 

Investissement immobilier en immeuble de rapport

 

L’investissement immobilier en immeuble de rapport consiste à acheter un lot d’appartements situé dans un bien en mono-propriété. 

L’achat d’un immeuble de rapport présente plusieurs avantages : 

  • achat en gros : le fait d’acquérir plusieurs appartements permet de négocier de manière plus important le prix au m2. Il est ainsi possible d’acheter bien en dessous du prix moyen constaté sur la zone fonction de la qualité du bien. Cela représente notamment une sécurité en cas de baisse de l’immobilier dans la zone, vous pouvez absorber une baisse du marché sans que cela ne vous affecte.
    Le fait d’acheter en gros occasionne également moins de démarches. Vous n’avez pas besoin de passer x fois devant le notaire, de faire y visites pour trouver un nombre de biens équivalent, de négocier autant de prêts bancaires…
  • un marché de niche : la concurrence pour acheter un immeuble de rapport est moins importante que si vous cherchez à acheter un appartement mais vous vous retrouverez face à des profils investisseurs non professionnels si vous restez sur des biens situés entre 200 et 600 k€. Au dessus de cette fourchette, il est possible que des marchands de bien professionnels se positionnent. 
  • la mono-propriété : l’achat en mono-propriété permet de mieux maîtriser les dépenses de l’immeuble. C’est vous qui décidez à quel moment ravaler la façade, changer la toiture ou faire des travaux dans les communs. Vous évitez donc les réunions de copropriété ou les relations compliquées avec des propriétaires voisins de votre bien.
    Vous avez également la possibilité de réellement optimiser votre bien : aménagement de combles, passage d’un appartement en format colocation ou en location courte durée, mise à disposition d’un local comme espace de stockage…
  • la gestion au quotidien : elle est grandement facilitée notamment pour la partie travaux. Une seule entreprise à identifier pour intervenir dans les différents appartements. Vos visites sur place sont également mutualisées.

L’inconvénient principal est le pendant de l’argument précédent avec une concentration des risques en ne possédant qu’un immeuble de rapport.

En cas de problèmes ou de mauvais locataires perturbant son environnement, vous avez tous vos œufs dans le même panier. D’où la nécessité de choisir ses locataires avec encore plus de prudence.

 

Investir dans l’immobilier neuf dans une logique de défiscalisation

 

Investissement en loi Pinel

L’investissement en loi Pinel est l’héritier d’une série de dispositifs de défiscalisation pour l’investissement immobilier (Loi Duflot, Loi de Robien, Loi Scellier).

Il permet au contribuable imposable de réduire son impôt sur le revenu pendant un certain nombre d’années (6 à 12) pendant lesquelles il s’engage à mettre son bien en location. Il doit de plus respecter des règles pour la fixation du loyer de l’appartement mis en location. Ces règles dépendent de la tension locative de la zone dans laquelle l’appartement a été construit.

 

Investissement en loi Denormandie

L’investissement en loi Denormandie est le dispositif qui a remplacé l’investissement Pinel dans l’ancien. Il consiste à remettre aux normes du neuf un appartement ancien. Pour être éligible à ce dispositif, au delà d’être dans des zones bien définies, il est nécessaire que le montant des travaux dépasse 25% du coût total de l’opération.

 

Investissement en loi Malraux 

L’investissement en loi Malraux porte sur la rénovation de biens destinés à la location et situés dans des immeubles à caractère historiques ou esthétiques.

Il donne droit à une réduction d’impôts basé sur le montant des travaux de rénovation avec montant plafonné à 400 000 € pour une période de 4 années consécutives.

Tous ces dispositifs peuvent être intéressants pour réduire son niveau d’imposition mais ils demanderont un effort d’épargne mensuel ce qui diminuera votre capacité d’endettement. Il est également important d’être vigilant notamment en loi Pinel :

  • sur le prix d’achat car il sera au dessus de la moyenne du marché et il est important de se projeter sur la vente dans 9 ou 12 ans fonction de la croissance ou décroissance du marché immobilier
  • sur la zone d’achat et plus spécifiquement sur l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement. Si l’ensemble des logements de l’immeuble sont des investissements de défiscalisation, il y a un risque dans 9 ou 12 ans de voir plusieurs biens similaires se retrouver à la vente en même temps ce qui risque de tirer les prix vers le bas

Il est recommandé de ne jamais choisir un investissement pour son aspect “défiscalisation”.

On doit avant tout s’intéresser à la valeur du bien et sa rentabilité potentielle. Si ces critères sont réunis, la défiscalisation peut être un plus mais elle ne doit jamais être la raison principale du choix de l’investissement.

 

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Investissement immobilier en pierre papier, ou SCPI

 

Que sont les SCPI ?

L’investissement en SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) est un investissement plébiscité en France depuis plusieurs années. 

Né dans les années 1960, cet investissement est souvent appelé pierre papier car il s’agit de détenir du patrimoine concret (de la pierre) via des parts de société (du papier). Il s’agit d’un placement collectif en immobilier qui permet la mutualisation du risque et de se dégager des contraintes liées à un bien immobilier classique (recherche locataire, gestion…).

L’investisseur achète des parts de sociétés qui investissent dans un grand nombre de biens immobiliers. Il récolte ainsi chaque année les loyers correspondants. 

 

Les risques des SCPI ?

  1. Les SCPI sont des investissements très peu liquides et n’ont rien à voir avec des valeurs mobilières comme des actions. Si vous souhaitez récupérer vos fonds, il faut généralement attendre plusieurs semaines voire plusieurs mois. Les sociétés de gestion peuvent garantir la liquidité de l’investissement mais c’est rare. Elles peuvent par contre aider à trouver un repreneur. Plus le fond de SCPI est de taille réduite, plus il sera long de trouver un acheteur.
  2. Il existe de nombreux types de SCPI plus ou moins spécialisées sur tel ou tel pan de l’investissement immobilier (bureaux, habitations, commerces, zones géographiques). Il faut toujours avoir en tête que le rendement du placement est directement corrélé au marché réel. Nous pouvons prendre l’exemple de la crise du Coronavirus qui a un impact direct sur l’immobilier de bureau et donc, à court et moyen terme, sur les SCPI basés sur ce type d’investissement.
  3. La fiscalité des SCPI est aussi moins intéressante que la fiscalité des valeurs mobilières. Les revenus issus de cet investissement sont soumis aux prélèvements sociaux de 17,2% et sont intégrés dans la base taxable de l’IFI (Impôt sur la fortune Immobilière)
  4. Les frais d’entrée et de gestion peuvent aussi considérablement entamer la rentabilité de l’investissement. Les frais d’entrée représentent souvent autour de 10% du montant investi et chaque année, l’organisme de gestion reprendra des frais également autour de 10%. Il faut essayer de négocier ces frais autant que possible

 

Les avantages des SCPI :

L’investissement en SCPI suscite actuellement beaucoup d’engouement avec, selon l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier), une augmentation du montant collecté de 68% entre 2018 et 2019. Il est considéré comme un placement sûr et bien plus rémunérateur qu’une assurance vie en fonds euros. Voici quelques avantages à investir en SCPI : 

  1. Les risques lié à l’investissement sont répartis. En achetant des parts de SCPI, c’est comme si vous achetiez des bouts d’appartements ou de bureaux répartis sur plusieurs lieux géographiques. Il est même aujourd’hui possible d’investir dans des SCPI qui investissent à l’international en diversifiant encore plus le risque
  2. Les rendements des SCPI continuent à être intéressants avec des rendements nets autour de 4-5% soit des rendements bien supérieurs à ceux de l’assurance vie fonds euros
  3. Il s’agit d’un investissement finançable par crédit bancaire et qui permet donc l’effet de levier
  4. Comme précisé plus haut, l’intérêt de l’investissement en SCPI réside aussi dans le fait de n’avoir à s’occuper de rien. Les loyers vous sont versés net de frais de gestion et vous n’avez pas à vous « occuper de votre bien ».

 

Investissement immobilier en crowdfunding

L’investissement immobilier en crowdfunding est relativement récent, il est né aux Etats-Unis il y a environ 10 ans. Plusieurs plateformes se sont depuis lancées en France. Elles proposent des financements participatifs pour des investisseurs particuliers souhaitant financer un projet immobilier bien précis, souvent des immeubles d’habitation mais cela peut également être des immeubles de bureaux ou des entrepôts. 

Le promoteur sollicite ainsi un prêt rémunéré auprès des particuliers pour financer le début de l’opération le temps d’obtenir son financement bancaire, sans avoir à engager ses fonds propres. 

La rémunération de ce prêt se situe entre 6 et 10% net de frais et de charges.

Il y a cependant des risques à ce type d’investissements : 

  • le crowdfunding n’est pas liquide
  • le succès de l’opération dépend du sérieux du promoteur et de sa capacité à surmonter les différents problèmes rencontrés. A priori, les plateformes font également le tri des promoteurs
  • des problèmes peuvent surgir au cours du projet indépendamment du sérieux du promoteur : accident de chantier, étude de sols – fondations, problèmes au niveau de la purge des permis, retard de commercialisation des appartements…

L’investissement en crowdfunding demeure un placement risqué qui expose l’investisseur à une perte totale en capitale. 

 

Nouvelles tendances dans l’investissement immobilier

 

Plusieurs nouvelle tendances émergent depuis quelques années dans le paysage de l’investissement immobilier : 

  • le coliving : c’est un nouveau mode de vie en collectivité. Il s’agit la plupart du temps d’un immeuble au sein duquel on trouvera des espaces privatifs (petits appartements avec chambre, salle de bains, cuisine) et des espaces partagés comme un salon, un espace de coworking, une salle de sport…
    Ce type d’offre va particulièrement séduire de jeunes actifs urbains car il propose les avantages de la colocation sans en présenter les inconvénients. Il permet d’offrir des baux très flexibles et peut être plus économique qu’un appartement indépendant
  • l’investissement via la blockchain : l’objectif est de pouvoir proposer d’investir dans l’immobilier avec des tickets de quelques euros. Le fonctionnement est assez proche d’une SCPI classique mais avec une numérisation sous forme de tokens. 

 

Les principales villes où réaliser son investissement immobilier en France

 

Votre zone d’investissement va dépendre de votre stratégie :

  • stratégie patrimoniale : il s’agit de zones dans laquelle la tendance immobilière est clairement à la hausse (Paris, Lyon, Bordeaux…) et dans lesquelles les rentabilités brutes oscilleront entre 2 et 5%. Mais la bonne affaire pourra se faire à la revente d’un bien. De plus, la demande locative dans ces zones étant tendues, le risque de vacance locative est extrêmement faible. 
  • stratégie de rentabilité : d’autres villes vont pouvoir offrir des rentabilités bien meilleures entre 6 et 10% comme Le Mans, Le Havre ou Saint-Etienne. Mais ces excellentes rentabilités vont de pair avec des risques de vacances locatives plus importants.

 

Comment financer son investissement immobilier ?

 

Il est possible de financer son bien via des liquidités personnelles soit via un prêt bancaire. Aujourd’hui l’intérêt de financer son bien en direct présente peu d’intérêt compte tenu du niveau faible des taux d’intérêts. Il est souvent plus pertinent d’utiliser ses liquidités pour apporter des garanties aux banques et faire effet de levier. 

 

Foire aux questions de l’investissement immobilier – FAQ : 

 

Quel est l’investissement immobilier le plus rentable ?

Il est compliqué de faire des généralités en comparant les différents investissements immobiliers mais l’investissement en courte durée dans une zone touristique permet d’obtenir des rentabilités excellentes. 

Mais avant de chercher la rentabilité, il est important de réfléchir à la stratégie immobilière qui correspond le mieux à sa situation personnelle : niveau de risque, exposition financière, temps à consacrer à l’investissement…

 

Comment débuter en investissement immobilier ?

 

L’investissement immobilier exige d’engager des sommes importantes et ne doit être pas pris à la légère. Il est important avant de se lancer : 

  • soit de prendre conseil auprès de professionnels de l’immobilier. Il faut cependant être vigilant sur la partialité des interlocuteurs notamment sur les produits de défiscalisation dans le neuf
  • soit de vous former vous-même via les différents contenus gratuits sur le web ou via des formations en immobilier 

 

Où investir en immobilier en 2021 ?

Votre choix d’investissement doit se faire en fonction de votre stratégie. Pour un premier investissement, il est souvent préférable d’investir sur un bien à moins de deux heures de son domicile. 

 

Est-ce rentable d’investir dans l’immobilier ?

L’immobilier existe depuis des milliers d’année, et représente une valeur refuge en période de crise. C’est également l’un des rares investissements qui peut se financer par crédit bancaire. Il s’agit donc d’un investissement rentable à condition de choisir avec précaution ses achats.   

 

Comment se lancer dans un projet immobilier ?

Plusieurs options sont possibles : 

  • Faire appel à un professionnel de l’immobilier comme un agent ou chasseur de biens. Il saura vous conseiller et vous libérer du temps pour sélectionner des biens correspondant à vos objectifs
  • Commencer par de l’immobilier pierre-papier qui permet de mettre le pied à l’étrier sans risque important
  • Se lancer soi-même après avoir s’être suffisamment formé

 

Comment se lancer dans l’immobilier sans argent ?

Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF)  a durci en 2020 les règles d’attribution des crédits en demandant aux banques de respecter un endettement maximum de 35% (en 2021). Les meilleurs dossiers pourront déroger à la règle mais globalement, il est devenu plus compliqué d’emprunter.

De même, il est souvent demandé aux primo-accédants de financer les frais de notaires et d’agence. Le « 110% », c’est à dire le financement de l’ensemble d’un projet immobilier (frais de notaire, travaux, frais d’agence), est toujours possible, notamment chez certaines banques mutualistes mais de plus en plus rare. Avoir une épargne de côté permettra de grandement faciliter l’obtention d’un crédit. 

 

Comment trouver un bien rentable ?

Un bien rentable va dépendre de la stratégie que vous souhaitez mettre en place. 

Si vous ne souhaitez pas devoir effectuer un effort d’épargne mensuel pendant toute la vie du prêt et souhaitez enchaîner les investissements, il est préférable d’aller chercher des rentabilités importantes supérieures à 8%, soit en allant dans des zones avec une tension immobilière moins forte, soit en appliquant des stratégies de dopage de rentabilité comme la colocation ou la location courte durée. 

Si par contre, votre objectif est de récolter un plus-value importante à moyen ou long terme, il est préférable de miser sur un bien situé dans une grande agglomération. 

 

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

La rentabilité brute d’un bien locatif se calcule en multipliant le loyer en charge par 12 mois et le divisant par le coût total de l’opération immobilière. 

 

Comment investir dans l’immobilier avec un petit budget ?

Comme précisé précédemment, il est possible d’investir avec un petit budget en ayant un hygiène financière saine. Le banquier qui va vous prêter de l’argent doit être rassuré par votre capacité à gérer correctement de l’argent. Il faudra commencer par un petit bien comme un studio ou un garage pour ne pas rapidement dépasser votre capacité d’endettement. 

 

Comment placer dans l’immobilier ?

Pour placer dans l’immobilier, l’investissement en SCPI ou en crowdfunding sont les plus simples à mettre en oeuvre. L’avantage de l’investissement SCPI est qu’il vous permet d’adosser votre financement à un prêt bancaire et d’ainsi faire levier sur votre épargne. 

 

Quelle formation choisir en investissement immobilier ?

L’offre est pléthorique sur internet. L’important est de choisir une formation qui correspond à votre objectif et à votre état d’esprit. 

Où investir en France en 2021 ?

Il est difficile de cibler une ville plutôt qu’une autre. Le bon territoire va dépendre de la stratégie que vous souhaitez adopter : location courte durée, colocation, immeuble de rapport…

Voilà cependant une liste de villes porteuses avec une forte tension locative qui peuvent être intéressantes pour la location patrimoniale, en LMNP, la location classique ou encore de la location courte durée (en étant bien vigilant aux règles spécifiques de chaque municipalité sur ce sujet) :

  • Nantes : la ville ressort très régulièrement en tête des villes où il fait bon vivre. Investir à Nantes est un gage de sécurité avec un prix au m2 moyen qui a cru de près de 8% entre 2019 et 2020 selon Meilleursagents.com. Avec une communauté de 50 000 étudiants et un nombre de sièges d’entreprises importants, la ville a de nombreux atouts
  • Rennes : la ville est désormais à 1h30 de Paris en TGV et l’impact est très notable sur le prix au m2 avec une croissance des prix de 24% en 2 ans selon Meilleursagents.com. L’hyper-centre reste très demandé notamment par la population étudiante
  • Bordeaux : la ville a quelques années d’avances sur Rennes avec un TGV direct en 2h vers Paris depuis quelques années. L’effet sur le prix au m2 a été sensible avec une croissance des prix de 40% en 5 ans. Le climat agréable, la qualité de vie, et un tissu économique riche font de la ville une valeur refuge pour de l’investissement immobilier

 

Où investir à Marseille en 2021 ?

Marseille ne figure généralement pas dans les classements des villes dans lesquelles il faut investir cependant elle présente de nombreux avantages : 

  • 2ème ville de France avec plus de 860 000 habitants
  • un accès à Lyon en 1h30 et Paris en 3h par TGV
  • 230 jours de soleil par an
  • un prix au m2 moyen de 2900 €

Il faut cependant bien choisir les quartiers dans lesquels investir pour éviter les déconvenues :

  • le 8ème arrondissement : il s’agit du quartier historique bourgeois situé au sud de Marseille proche du Prado ou du Parc Borély. C’est un investissement sûr dans un quartier dans lequel vous n’aurez aucun problème à trouver un locataire
  • Euromediterranée – La Joliette : depuis quelques années, ce quartier est en pleine transformation. Arrivée du Mucem en 2013, des Terrasses du port en 2014, le quartier devient un véritable quartier d’affaire. De nombreux logements neufs ont été construits avec notamment quelques offres de coliving. 
  • Vieux port : ce quartier permet de facilement rayonner au sein de Marseille avec accès à pied au quartier du Panier, la Joliette, le Fort Saint Nicolas ou encore l’église de la Vierge de la garde avec un peu de marche. C’est le quartier idéal pour un investissement en location saisonnière

En conclusion, l’investissement immobilier idéal n’existe pas. A chacun de déterminer ses objectifs et ses contraintes ce qui permettra de faire émerger à la fois des types d’investissements mais également des zones géographiques. Le plus important est de se lancer pour commencer à construire un patrimoine le plus tôt possible !

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