Rendement locatif : le guide complet

Sommaire

La pierre : il s’agit sans aucun doute du produit préféré des investisseurs en termes de placement de fonds. 

La raison est qu’elle représente un investissement sûr, alliant à la fois complémentarité de revenu et patrimoine pérenne.

Il est important de savoir qu’avant la réalisation d’un projet d’investissement immobilier, il faudra prendre le temps d’analyser le rendement locatif. Dans ce guide complet, vous allez découvrir tout ce qu’il faut comprendre sur cet indicateur.

 

Qu’est-ce-que le rendement locatif ?

 

Le rendement locatif est considéré comme étant le pilier de tous types d’investissements locatifs. Il représente un indicateur clé qui permet de déterminer le ratio entre le montant initial investi dans l’achat d’un bien et les revenus locatifs annuels qui en découlent. Afin de déterminer pour ainsi dire de manière précise la pertinence d’un placement dans un bien destiné à la location, il est important d’en analyser le rendement locatif.

Investisseurs, agences et agents immobiliers ont plusieurs manières de définir ce qu’est un rendement locatif

Certains disent qu’il s’agit d’un indicateur de la performance d’un investissement en bien locatif. 

D’autres le considèrent comme étant le rendement annuel de l’investissement initial. Bien que ces interprétations soient toutes deux corrects, elles paraissent souvent difficiles à cerner. 

La définition la plus simple serait que le rendement locatif est un indicateur qui permet à un acquéreur d’évaluer de façon précise ce que le bien immobilier pourra lui rapporter. Ce dernier s’exprime en pourcentage et d’une manière générale, les rentabilités moyennes ne sont pas élevées sauf pour les locations saisonnières, les immeubles de rapport et les colocations. Ces types de location peuvent atteindre 10 à 15%.

 

Quand calculer le rendement locatif (la rentabilité locative) ? 

 

Investir dans l’immobilier demande mûre réflexion. Même si le bien que vous souhaitez acheter se trouve à un emplacement stratégique, il y a bon nombre d’éléments à considérer pour déterminer s’il est rémunérateur ou non. Dans un premier temps, il y a le prix. Pour faire une bonne acquisition, il faudra bien comprendre le marché et faire une analyse des atouts ainsi que des faiblesses du logement que vous convoitez. 

Vous pourrez calculer le rendement locatif brut lors de la recherche d’un bien en analysant les annonces et les opportunités. Ainsi vous pourrez déterminer si vous irez visiter tel ou tel bien immobilier. Vous pourrez effectuer une pré-sélection.

Lorsque vous visiterez un bien, il sera important de calculer la rentabilité locative nette et nette nette. 

Enfin lors de l’exploitation de votre investissement immobilier, vous pourrez vérifier vos calculs de rentabilité avec des chiffres réels.

 

Comment calculer le rendement locatif brut ?

 

 

Dans l’optique de générer un bon cash flow, il existe plusieurs types de rapport à prendre en considération selon leur statut propre. 

Dans un premier temps, on distingue la rentabilité financière : elle représente la capacité monétaire d’une entreprise. Pour le surplus financier d’une activité, ce sera la rentabilité économique qui sera considérée et calculée. 

Il existe également le rapport sur la rentabilité globale qui représente le bénéficie partiel d’une société. Mais pour pouvoir analyser l’intérêt d’un investissement immobilier, tant pour un particulier que pour un investisseur professionnel, le calcul va être basé sur le rendement locatif. 

Dans ce contexte, vous distinguerez la rentabilité brute, la rentabilité nette et la rentabilité nette nette.

Le calcul du rendement locatif brut part d’une formule assez simple et brève. Et par cette opération, il faut entendre avant tout : rapport de charges du bien à acquérir. Ce qui signifie qu’en effectuant le calcul d’un locatif rendement brut, vous allez pouvoir déterminer la pertinence de votre investissement immobilier. Pour obtenir le rapport locatif brut, il suffit de diviser le loyer annuel par la somme que vous avez investit pour l’acquisition du bien. Ensuite, il faudra multiplier le résultat obtenu par 100.

Exemple : si le loyer mensuel que vous avez décidé de fixer est de 500 euros, cela signifie que vous allez percevoir 6000 euros par an.  

Sachez que les charges ne sont pas à prendre en compte dans ces 500 euros. Ensuite, si vous avez acheté le bien à 100.000 euros, il faudra aussi y ajouter tous les autres frais d’achat pour que le calcul soit concret. 

Il peut s’agir des frais de notaire, des frais d’agence et des frais de dossier bancaire. Si l’ensemble de ces frais fait 10.000 euros, alors le prix total de l’achat s’élèvera à 110.000 euros. 

Ce qui fait : 6000 euros (loyer annuel) / 110.000 euros (prix total d’achat) = 0.054. Il ne reste plus qu’à multiplier ce résultat par 100, ce qui vous donne un rendement locatif brut de 5.45%.

 

Comment calculer le rendement locatif net ?

 

 

Certes, la rentabilité brute est le premier indicateur qui vous permettra de savoir si cet investissement que vous envisagez de faire sera rentable ou non. 

Mais sachez que le calcul de ce rendement est loin d’être suffisant. La prise en compte du rapport de la rentabilité locative nette vous permettra de réaliser une spéculation plus précise du rendement locatif. Mais pour bien la calculer, il faudra aller plus loin en incluant plusieurs données comme :

  • Le loyer annuel : tout comme pour le calcul du rendement brut, il s’agit ici de prendre en compte des loyers hors charges que vous toucherez sur l’année. Il est également de mise de tenir compte des éventuelles périodes sans location, ou vacance locative.
  • Les charges : ces paramètres comprennent les charges non récupérables. En d’autres termes, il s’agit des frais qui sont à votre charge en tant que propriétaire comme les travaux de réparation ou encore les frais de gestion locative.
  • La taxe foncière : tout propriétaire ou bailleur, en France, est dans l’obligation de payer un impôt foncier. Le montant à régler va toutefois dépendre des caractéristiques du logement.
  • Les impôts : en ce qui concerne ce paramètre, sachez qu’il est primordial de calculer le montant total de vos impôts annuels. Pour ce faire, vous devrez vous baser sur vos revenus et sur le régime fiscal que vous aurez choisi. Les différents prélèvements sociaux sont également pris en considération.
  • Le prix d’achat : ici, la somme totale que vous avez investie pour l’achat du bien sera additionnée aux frais d’agence.
  • Les frais du notaire
  • Les frais annexes : il s’agit des frais bancaires, des frais de chasse immobilière et des frais de courtage.

Pour le calcul de la rentabilité locative nette, il ne vous reste plus qu’à retirer ces frais des loyers perçus :

Rendement locatif net = 100 x Loyer annuel – charges non récupérables – taxe foncière – impôts / Prix d’achat du bien  + frais annexes + frais du notaire.

 

Comment procéder au calcul rendement locatif net net ?

 

 

 

 

La rentabilité locative nette nette d’un investissement locatif est le taux le plus fiable et le plus proche de la réalité. Le calcul de ce rapport net net tient en compte les impôts. Ce qui signifie que le procédé est plus complexe. Il est d’autant plus conditionné par les modifications de vos revenus en tant que bailleur dues aux avantages fiscaux et différentes déductions auxquels vous avez droit.

 

Calcul de la rentabilité locative par Excel

 

Il faut avouer que le calcul du rendement locatif peut s’avérer difficile à réaliser, d’autant plus que ce dernier peut être facilement manipulé. En conséquence, la fiabilité du résultat obtenu peut être remise en question. 

Raison pour laquelle, afin d’obtenir un rendement locatif infaillible et non discutable, l’acquisition d’un tableau de rendement locatif excel est essentielle. Utilisé par de nombreuses entreprises depuis des années, excel est un logiciel adapté aux opérations de calcul les plus complexes. Ainsi, en vous créant un tableau pour réaliser le calcul de la rentabilité locative 

Avoir recours à un simulateur de calcul de rendement immobilier locatif est tout aussi recommandé. Un simulateur, à l’instar du logiciel Stratège Immo, est un outil performant qui peut également être utilisé pour dénicher des biens rentables. Il affiche non seulement la rentabilité locative, mais également le cash flow que votre projet pourra générer. Mis à part Stratège Immo, plusieurs outils en ligne se montrent tout aussi efficaces pour déterminer les rendements locatifs immobiliers. Avec ces derniers, il est aussi possible d’estimer rapidement le rendement locatif d’une annonce immobilière.

 

Les techniques pour avoir un bon rendement locatif

 

L’investissement locatif ne présente d’intérêt que s’il permet d’en tirer en retour des dividendes intéressants. Cela suppose ainsi la mise au point de plusieurs stratégies qui permettront d’obtenir de meilleurs résultats. En ce sens, voici quelques éléments à considérer qui vous permettront de générer un retour sur investissement important :

 

La négociation

 

Pour tout investisseur, professionnel ou particulier, se faire de l’argent dès l’acquisition d’un bien immobilier est le principal but recherché. Pour atteindre cet objectif, voici une astuce simple : procéder à la négociation du prix d’achat et l’acheter en dessous de sa valeur réelle. 

Mais il faut savoir que négocier le prix d’un logement, d’un appartement ou d’une maison nécessite une approche réfléchie et incontestable. Pour ce faire, avant de rencontrer le vendeur, il faudra vous renseigner sur le marché et en avoir une bonne connaissance. Une fois en discussion avec le propriétaire, faites reposer  votre négociation sur des arguments solides. 

Démontrez également votre sérieux pour qu’il sache que vous êtes un potentiel acheteur sérieux.

 

La rénovation

 

Lorsque vous aurez fait l’acquisition du bien immobilier que vous avez convoité, il faudra maintenant adopter une nouvelle approche pour améliorer votre rendement locatif. La façon la plus simple de vous y prendre est de procéder à sa rénovation. S’il s’agit d’un logement ancien, pensez à repeindre les murs et la façade. Rénovez également le plafond ainsi que le revêtement du sol s’ils présentent des défauts. Il en va de même pour le toit afin que vos locataires puissent jouir d’une meilleure isolation thermique. 

 

Par la même occasion, n’hésitez pas à apporter une touche innovante pour mettre en valeur tout le potentiel de votre logement. Il s’agit de la stratégie du home-staging.  En vous y prenant de cette façon, vous offrez aux potentiels locataires une opportunité de se projeter et d’imaginer l’aménagement selon leurs envies et besoins.

 

Les astuces pour améliorer son rendement locatif

 

On ne le dira jamais assez, mais un bon rendement locatif a lieu d’être dès l’investissement initial. Mais une fois les étapes de la négociation et de la rénovation franchies, notez que votre projet fera l’objet d’une constante évolution. À cet égard, il est recommandé d’être à l’affût des changements du marché et du comportement des locataires potentiels. Cette stratégie d’analyse vous permettra d’optimiser votre investissement. Pour y voir plus clair, voici quelques listes des nouvelles tendances des propriétaires pour générer un cash flow intéressant :

La LMNP

Certes, la location nue représente un maillon efficace pour disposer d’une optimisation fiscale autour du déficit foncier. Mais la Location Meublée Non Professionnelle est plus intéressante dans un contexte où le but est de booster la rentabilité du bien à louer. Le principe réside dans le fait de louer le logement avec du mobilier et des équipements qui contribuent au confort de vie des locataires. Avec ce statut de loueur LMNP, vous pourrez générer des revenus locatifs importants tout en profitant de nombreux autres avantages fiscaux. Par la même occasion, il est possible de profiter d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus de votre bénéfice industriel et commercial (BIC).

La colocation

La colocation est un mode de vie qui est de plus en plus plébiscité par les jeunes étudiants et les différents actifs urbains. Avec ce système, bailleur et locataires s’en sortent gagnant-gagnant. D’un côté, les colocataires pourront se partager le loyer. D’un autre côté, le propriétaire pourra mettre son bien à louer à un prix plus intéressant. Cela, en proposant à minima trois chambres avec salles de bain, Wifi, cuisine et appareils électroménagers.

La location saisonnière

Cette niche garantit un intérêt prometteur en matière de rentabilité. Avec ce type de placement, les risques d’impayés sont minimes et les revenus générés sont plus intéressants par rapport à une location classique. La possibilité d’augmenter le prix du loyer est également envisageable surtout pendant la saison haute des vacances.

La délégation de la gestion immo

Si vous avez investi dans plusieurs biens, la délégation de la gestion immobilière est une opportunité pour améliorer vos rendements locatifs. Bien que beaucoup tendent à penser qu’il s’agit d’une dépense en plus étant donné que vous allez devoir rémunérer un professionnel, le fait de débourser de l’argent ici n’est pas une perte au sens propre du terme. Bien que vous perdiez une infime partie de votre rentabilité locative, vous allez en contrepartie économiser plus de temps. Dans cette optique, l’opportunité est grande pour réinvestir dans de nouveaux actifs et enregistrer par la suite, des rendements « explosifs ».

 

Quel rendement locatif espérer selon le type de bien ?

 

Selon qu’il s’agisse d’un appartement, d’un immeuble, d’un loft ou d’un LCD, le rendement investissement locatif peut varier de 2 à 7% en moyenne. L’optimisation de ce rapport va largement dépendre du type de bien à acquérir sachant qu’au m², les espaces réduits permettent d’enregistrer un capital plus important. Les studios, par exemple, sont en mesure de rapporter plus de rentabilité que les grands appartements. 

Le seul hic réside dans le fait que les locataires changent souvent. Ce turnover implique, en conséquence, des vacances locatives fréquentes. Les maisons, quant à elles, sont moins rentables car le rapport de rendement locatif dépasse rarement les 5%. Mais il est quand même important de souligner que les locataires sont stables et se chargent souvent de la réalisation des entretiens. Frais desquels entretien sont susceptibles de peser sur la rentabilité investissement locatif.

Pour les types de biens tels que les immeubles de rapport, les colocations et les maisons en location saisonnière, le rendement locatif est plus intéressant. En moyenne, il franchit le cap des 10%.

 

Où est le meilleur rendement locatif ?

 

L’emplacement peut optimiser ou non votre rendement locatif. Dans cette lancée, il est de mise de trouver le bon endroit où investir. Le bon investissement ne se trouve pas forcément à proximité de la ville où vous vous trouvez actuellement. Il peut être à l’autre bout ou à quelques kilomètres de votre résidence. 

Lorsqu’on parle du bon endroit, il s’agit de la zone où les perspectives de rentabilité locative sont excellentes. Actuellement, les centres-villes et les grandes villes sont les zones qui offrent des rendements plus élevés. D’autant plus que dans ces localisations, la demande locative surpasse souvent l’offre. 

Il faut quand même savoir que dans les zones rurales, les prix à l’achat sont largement en dessous de la moyenne.

 

Quelles villes offrent les meilleurs rendements locatifs ?

 

En France, le rendement locatif moyen est d’environ 5.9% sauf pour les grandes métropoles telles que Bordeaux ou encore Lyon. A Marseille, Le Havre et Saint Etienne, le rendement locatif immobilier peut dépasser cette moyenne. Un propriétaire est même susceptible d’enregistrer un rapport de 10% chaque année lorsque son logement répond à tous les critères de choix des locataires. 

En revanche, pour un investissement locatif Paris, la rentabilité locative brute est légèrement en baisse étant donné que les prix d’achat sont particulièrement élevés.

 

Comment calculer le rendement locatif (la rentabilité locative) d’un immeuble ?

 

Le marché de l’immeuble en matière d’acquisition immobilière est encore assez restreint. Pourtant, il  ne demeure pas méconnu des investisseurs qui savent comment dénicher les perles rares. Proposant un moyen de placement durable, l’investissement immobilier locatif dans un immeuble de rapport garantit également un excellent rendement. 

Ce taux rendement se calcule en rapportant le loyer potentiel aux prix d’achat plus les diverses charges liées à location. Il est quand même important de souligner que les loyers perçus doivent pouvoir combler les frais relatifs à l’acquisition de l’immeuble en question.

Comment calculer le rendement locatif d’un appartement ?

Pour affiner votre estimation immobilière, dans le cadre d’un investissement dans un appartement, il est conseillé d’utiliser la méthode Larcher pour calculer le rendement locatif brut. 

Dans ce cadre, on considèrera que les charges diverses et les taxes représentent près de 25 % du loyer annuel que vous percevrez pour votre appartement. Ensuite, reprenez l’opération du rendement brut en procédant par un calcul sur 9 mois et non plus sur 12. De cette façon, vous allez avoir un résultat fiable.

 

Quel rendement locatif espérer pour un investissement Censi-Bouvard, pinel et Loi cosse ?

 

Pour favoriser l’achat d’un bien immobilier destiné à une location, plusieurs dispositifs ont été mis en place par le Gouvernement Français.

 

La loi Pinel

Pour rappel, sont concernés par cette loi les logements neufs, les locaux transformés en logement et les biens anciens ayant bénéficié de travaux de rénovation ou de réhabilitation. Par ailleurs, ressources annuelles du locataire et montant du loyer doivent respecter un certain plafond fixé par la loi pour pouvoir bénéficier du dispositif. Ainsi, pour un investissement locatif Pinel, vous pourrez espérer un locatif rendement brut compris de 2 à 4.75%. Un rendement d’environ 5% est tout aussi envisageable grâce à une réduction d’impôts qui est souvent prise en considération.

 

Le dispositif Censi-bouvard

La loi Censi-Bouvard permet aux investisseurs dans des logements neuf meublés de bénéficier d’une déduction d’impôts de 11% du prix du bien, déduction étalée sur 9 ans. Si le bailleur propose en plus des services complémentaires à ses locataires, il a la possibilité de récupérer la TVA sur l’acquisition. Pour un placement dans un logement en résidence de service, le rendement locatif indicateur peut atteindre 3 à 6%.

 

La loi Cosse

En ce qui concerne la loi Cosse, en tant que propriétaire-bailleur, vous allez pouvoir profiter d’un abattement fiscal compris entre 30 et 70%. Cet abattement va dépendre de l’emplacement du bien et du montant des loyers. Ce qui signifie, que plus les loyers fixés seront faibles, plus l’abattement fiscal sera important. En conséquence, avec ce dispositif, le rendement dépasse rarement les 3%.

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