Démarrez dans l’investissement immobilier : formation immeuble de rapport

Introduction

L’immobilier : Point de départ d’une stratégie plus globale

Développer une source de revenu dans le temps

Avancer progressivement

Bien définir ses objectifs personnels : indépendance financière, complément de revenu, complément pour retraite ? 

Gérer en parallèle de son emploi : La charge de travail en fonction du nombre de lots et la taille des lots T2/T3, exploitation LMNP, courte durée, collocation, locaux pros

Mettre en place sa stratégie par étapes 

Mettre en place une gestion financière personnelle saine

Emprunter sur une courte ou une longue durée

Résister aux effets de mode

Investissements locatifs et données clés

Les principes de l’immobilier : le rapport entre prix m2 et prix par rapport au rapport locatif, les différentes zones, la pierre en France, investissement patrimonial ou locatif… etc.

Les différentes stratégies immobilières : Studio ou appartement, immeuble, colocation,
Courte durée : les avantages et inconvénients 

Différencier type de bien et fiscalité => deux points indépendants

Une taxation nulle

Réassurance du banquier, gestion en bon père de famille

Choisir sa RP avec les mêmes critères qu’un investissement locatif / ou avec logique achat revente 

Etude démographique, sociologique. Projection prix revente. Viser des biens décotés (bcp de travaux, indivision…)

Ne pas céder au coup de coeur 

Ne pas s’endetter au maximum de ses capacités

Capitaliser sur le module travaux pour estimer au mieux ses travaux de RP

Le risque fiscal (Ne pas enchainer les achats / revente. Attention aux revenus immobiliers qui dépassent les revenus salariés)

La mono-propriété : L’achat en gros, moins de démarches (prêts, notaire, travaux, compta), prix de gros (-20-30%), 

Un marché de niche : Moins de concurrents que sur les appartements (en concurrence avec les RP), peu de professionnels

La gestion au quotidien : Seul maitre à bord, possibilité de jouer sur les dépenses et investissements selon objectifs (faire des frais, valoriser le bien), un déplacement pour tous les appartements

Les inconvénients

Calcul de la rentabilité d’un immeuble

Maitriser son tableau excel et les outils en ligne

La rentabilité minimum pour un immeuble de rapport

Notions de cash flow et de seuils d’endettement

Différence entre marge, cash flow et bénéfices nets

La fiscalité d’un immeuble en nu  (revenus fonciers, charges déductibles,…)

La fiscalité d’un immeuble en meublé (revenus fonciers, charges déductibles, BIC…)

Fiscalité LMNP et basculement en LMP la différence

Stratégie mixte

Impact d’un achat en SCI IR / IS

Anticiper la plus value

Opter pour l’option à la TVA ? / Comment activer l’option TVA ?

Définir ses zones de recherche

Mettre en place des routines

Choisir et paramétrer les sites de recherche

Solliciter le réseau physique

Décrypter une annonce et faire rapidement le filtre

Etude de cas de plusieurs annonces

Réussir son appel de prise d’information

Créer ses bonnes affaires / commencer la négociation

Préparer sa visite : Documents de note, Outils

Etudier les annonces similaires, le marché local, les infos locales.

Analyser l’environnement sur place

L’extérieur de l’immeuble (couverture, façade, menuiseries, immeubles contigus, structure,..)

L’intérieur de l’immeuble (bloc boites aux lettres, hall d’entrée, montée d’escalier, local poubelles, caves, combles., planchers  ou dalles…)

Les appartements

Estimer des travaux

Raisonner par surface et grosse masse

Les questions à poser et documents à demander

Récolter un maximum d’information

S’appuyer sur l’agent ou l’intermédiaire

Quelques arguments de négociation

Rédiger son offre d’achat 

Faire sa due dilligence

Droit de préemption

Création d’une copropriété

Différence entre Promesse de vente, promesse d’achat, acte en main

Check-list du compromis

Quels sont les critères de scoring d’un profil par une banque ? 

Comprendre l’organisation d’une banque (agence, cautionnement, analyste crédit…)

Passer en direct ou en courtier

Trouver la bonne banque sans y passer des semaines

Construire son dossier bancaire pour démontrer son sérieux

Les leviers de négociations +comprendre les motivations / challenges du banquier

La check-list des points à vérifier

Les éléments à récupérer

Leviers de négociation

Penser hors du cadre

Faire soi même

Trouver des artisans

Acheter du matériel et faire faire travaux

Gérer les devis

Faire réaliser ses travaux et gérer son chantier

Les démarches légales

Le mobilier

Publier des annonces différenciantes

Choisir le bon locataire

Opter pour les bons outils de gestion

Signature du bail

Focus sur la location meublée

En direct ou via agence ?

Construire son écosystème pour économiser des milliers d’euros en frais de gestion

PNO, Gestion, provision pour travaux, EDF, eau, impôts

Comptable en ligne 

Les outils en ligne et comment optimiser ses charges

Holding

Démembrement

Donation

Succession

Fiscalité personnelle

Fiscalité en SCI IS