La plupart des articles traitant du sujet aborde la rentabilité en parlant de prix au mètre carré : prix d’achat au mètre carré ou prix de location au mètre carré. Hors, on sait bien que proportionnellement les petites surfaces selon plus cher.
C’est donc beaucoup trop approximatif de faire une estimation basée simplement sur le mètre carré.
Si vous souhaitez évaluer correctement la rentabilité d’un immeuble, vous devez :
- regarder de quel type d’appartements il est composé,
- le loyer potentiel de chacun de ses appartements dans la ville concernée
C’est selon moi le moyen le plus fiable de réaliser l’estimation précise du potentiel locatif d’un immeuble de rapport.
Analyse potentiel évolution loyer
Lorsque vous étudiez l’intérêt d’une immeuble de rapport, il faut étudier l’opportunité d’augmenter les loyers :
- les appartements sont ils loués à un prix inférieur au marché
- est-ce qu’une mise au propre permettrait d’augmenter les loyers ? de combien ?
Vous pouvez bien sûr demander des éléments à l’agent immobilier ou au propriétaire. Mais ils seront toujours très optimistes.
Le meilleur moyen pour vous faire votre propre idée est de regarder les loyers moyens pratiqués pour ce type d’appartement dans la même zone, le site SeLoger est très adapté à cette recherche car il permet d’afficher les appartements sur une carte.
Dans mes investissements, j’ai privilégié la rénovation haut de gamme. Il faut donc bien intégrer cette dimension dans vos simulations de loyers et ne pas non plus être trop optimiste.
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Mise en ligne d’une annonce fictive pour mesurer le potentiel locatif
Une fois que vous avez évalué le marché et trouvé le prix moyen le prix bas et le prix haut pour une location dans votre quartier, je vous recommande de mettre une fausse annonce en ligne sur Leboncoin avec des photos d’un appartement rénové trouvées en ligne.
Vous mesurerez ainsi quelle est la demande sur cette annonce et le type de dossier que vous recevez.
Pour estimer si votre annonce remporte un bon succès, il faut selon moi recevoir au minimum une dizaine de contacts sur les premiers jours. En dessous de ça, il est possible que votre loyer soit surévalué ou alors que la zone ne soit pas très dynamique sur le marché de la location.
Un exemple concret
Par exemple, sur notre dernier immeuble à Saint-Étienne, nous avons pu augmenter le loyer global de 200 € en faisant simplement rénovation de la peinture le parquet et la pose d’une cuisine (10 000 € de travaux). Soit 20 % de rentabilité ! De plus, en visant des loyers élevés, vous ciblez une clientèle plus aisée et qui aura tendance à bien entretenir votre bien.
Vous pensez que cela n’est pas possible dans la ville où vous souhaitez investir car elle est trop petite ou vous vous imaginez qu’il n’y a pas assez de bons revenus ? Faites simplement le test en postant une annonce sur Leboncoin et analyser le ratio : nombre de vues nombre d’appels et nombre de mails
Cyril
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