Les conseils pour acheter un immeuble en 2023

Dans le cadre d’un investissement locatif, un immeuble complet peut s’avérer être un choix judicieux à condition d’avoir les fonds nécessaires pour une telle opération et d’avoir des notions en gestion. Comme tout investissement immobilier, quelques pièges sont à éviter, mais les immeubles sont aujourd’hui très prisés pour leur retour sur investissement intéressants et leur rendement.

Zoom sur les conseils de base à avoir en tête avant d’acheter un immeuble rapport et bénéficier de ses avantages.

Les avantages d’acheter un immeuble dans le cadre d’un investissement locatif

Ce type d’acquisition permet un haut rendement locatif. Acheter un immeuble et ses appartements permet de belles rentrées d’argent et limiter les frais de gestion.

L’absence de frais de copropriété

Le fait d’acheter un immeuble entier en devenant propriétaire de tous les appartements d’y trouvant vous permet de vous affranchir de la création d’un syndic de copropriété. En étant le propriétaire bailleur, vous n’aurez pas les frais de gestion parfois élevés de ces syndics dont le coût augmente chaque année bien plus que l’inflation.

En tant que seul propriétaire de ce bien immobilier, vous serez le seul à décider sur la direction à prendre concernant le recouvrement des loyers non payés ou dans l’entretien des parties communes. Vous pourrez trouver les entreprises d’entretien des espaces verts ou de nettoyage qui ont le meilleur rapport qualité prix.

Le contrôle total de la gestion des travaux

Avec un tel investissement immeuble, vous serez maître dans la décision par rapport aux travaux à réaliser. Vous pourrez plus facilement faire jouer la concurrence entre les différents prestataires et obtenir le meilleur prix en regroupant les travaux des artisans sélectionnés. Dans cet immeuble, vous choisirez vous-même le rythmes des travaux dans les parties communes ou à l’extérieur du bâtiment.

Une négociation d’ensemble pour obtenir un rapport prix / surface très intéressant

Lorsque vous vous apprêtez à acheter un immeuble

dans le cadre d’un investissement, vous pouvez obtenir de très bons prix par rapport à ce qui est pratiqué sur le marché. Au lieu d’acheter les appartements un à un de pour les payer au prix fort, l’achat de l’immeuble dans sa globalité permet d’obtenir un prix au m² bien plus intéressant.

Le fait de faire une seule transaction permet également de diminuer les frais de dossier de banque ou du courtier, les éventuelles commissions de l’agent immobilier ainsi que les frais de notaire, dont les frais sont influés par les ouvertures de dossier et de recherche.

Acheter un immeuble deja loué ou acheter un immeuble vide ?

Les immeubles de rapport peuvent être disponibles avec ou sans locataires, mais quelle stratégie semble la mieux appropriée ?

Le cas d’un immeuble déjà loué

Acheter un immeuble déjà loué est plus simple sur le plan du financement dans la mesure où des rentrées d’argent arriveront dès les premières mensualités du prêt immobilier. Parce que l’acquisition d’un immeuble est un investissement conséquent, les banques peuvent être rassurées que les risques de carence locative soient limités notamment au démarrage du projet. Vous avez également moins de frais de commercialisation et moins de temps à consacrer à la recherche de vos futurs locataires.

Attention cependant à bien vérifier la corrélation des loyers appliqués par l’ancien propriétaire par rapport au marché. Vous pouvez demander la synthèse des loyers de chaque locataire pour mieux anticiper la viabilité de votre investissement pour mieux en apprécier la rentabilité. Votre simulation d’investissement locatif peut vous amener à revoir les loyers et provoquer un mécontentement des occupants, notamment les plus anciens.

Le cas d’un immeuble vide

L’autre situation est de faire l’acquisition de l’immeuble locatif sans locataire à l’intérieur. Ce type d’acquisition est plus risqué car vous n’aurez au début du projet pas ou peu de rentrée d’argent. Les banques peuvent se montrer frileuse à vous prêter de l’argent si vous n’avez pas une projection claire sur la rentabilisation de votre projet.

Vous pouvez également faire de mauvais calculs et espérer des loyers plus importants, en inadéquation avec le marché. Vous devez analyser les annonces d’immeuble vide à acquérir pour la perception de loyers en simulant le rendement réaliste et ainsi établir le retour sur investissement exact. Il ne faut pas hésiter à vérifier auprès des agences quel est le revenu moyen d’un appartement que l’on loue avant de se lancer dans une telle aventure.

Comment trouver un immeuble à acheter ?

Pour débuter dans un projet d’investissement d’un immeuble, quelques outils existent sur le marché pour tomber sur la perle rare.

Les grands sites d’annonces

Des sites spécialisés dans la vente d’immeuble existent sur Internet et permettent de simplifier les recherches. Parmi les grands acteurs en France, nous pouvons nommer LeBonCoin, SeLoger, LogicImmo ou encore PAP. Ces sites disposent d’une rubrique qui permet de sélectionner directement les immeubles à vendre. Vous pouvez filtrer ces annonces selon le prix du bien, la localisation géographique, la présence d’un local commercial ou encore l’ancienneté de l’immeuble à vendre.

Si ces sites sont pratiques, tous les internautes peuvent y avoir accès et les biens les plus intéressants déjà acquis. A moins de tomber sur l’annonce au bon moment ou d’être très rapide, ces sites font jouer la concurrence et, sauf si le propriétaire est pressé, ne permet pas une grosse marge de négociation.

Les réseaux

Vous pouvez vous tourner auprès des professionnels de l’immobilier qui peuvent obtenir des informations en avance de phase sur un bien qui entrera en vente prochainement. Parmi ces acteurs, il a les notaires, les agents immobiliers, les courtiers ou même les banquiers. En étant informé avant même la parution de l’offre sur les sites grand public, vous pourrez apprécier l’intérêt de cet investissement et tomber sur la perle rare avec un maximum de rendement. Vous pourrez également éviter la surenchère et obtenir le meilleur prix sans être concurrencé par les autres investisseurs.

Peut-on acheter un immeuble sans apport ?

Sauf un énorme capital existant, l’achat d’un immeuble passe par la case emprunt. Si vous ne disposez pas d’apport ou très peu, plusieurs cordes à votre arc permettent de faire la différence pour obtenir l’accord d’un prêt auprès d’un établissement bancaire.

Identifier le rendement des loyers tout en prenant en compte les travaux à effectuer

La définition même d’un immeuble est de pouvoir rentabiliser rapidement l’opération avec les loyers cumulés. Si vous ne disposez que d’un apport très infime par rapport au coût de l’immeuble, vous pouvez constituer un dossier pour votre banque en simulant les rentrées d’argent obtenus par ces loyers.

Si l’immeuble est déjà loué, il vous sera facile de déterminer précisément ce que vous percevrez chaque mois, et faire le rapport avec les mensualités que vous paierez pour le remboursement du prêt. A cela s’ajoute la fiscalité, la projection des travaux à réaliser et les éventuels frais de gestion si vous avez besoin d’une agence pour gérer vos loyers.

Hypothèques et cautions

Si vous achetez un immeuble vide et que vous n’avez aucun apport, vous pouvez demander à la banque un décalage entre les premières mensualités et la signature du compromis, afin de collecter les premiers loyers des premiers locataires. La banque pourra demander des cautions lourdes voire exiger une hypothèque sur les biens que vous avez afin de couvrir le risque inhérent à votre projet. Il s’agit d’une solution de dernier recours, des frais de levée d’hypothèque vous seront demandés une fois le remboursement du prêt terminé.

Acheter un immeuble ancien ou neuf ?

Pour votre projet d’investissement locatif, votre immeuble peut être récent ou ancien. Les immeubles récents sont en général plus intéressants mais il y a des exceptions qui confirment la règle.

Les pièges à éviter lorsque l’on achète un immeuble ancien

Lorsque vous vous lancez dans l’investissement d’un immeuble que vous souhaitez acheter, le premier paramètre à vérifier est de savoir s’il s’agit d’un immeuble sain. Quels sont les travaux à réaliser dans les parties communes ? Les appartements sont-ils dans un bon état pour une location ? Est-ce que les fondations sont solides et n’existe-t-il pas de vices cachés comme la présence de poche de gypse comme on peut en trouver sous les immeubles en Île de France ?

A vous d’être vigilant et de ne pas tomber dans un piège qui peut vous ruiner.

Les difficultés de négociation du prix pour l’acquisition d’un immeuble neuf

Dans l’immobilier, l’immeuble est un bien convoité, surtout s’il est neuf. Les professionnels investisseurs n’hésitent pas à montrer les crocs pour acquérir le bien, surtout si celui-ci se trouve dans un centre ville. Un immeuble de rapport en plein centre d’une ville dynamique, neuf qui plus est, sera très difficile à négocier. Votre retour sur investissement risque d’être moins intéressant, mais vous bénéficierez d’une garantie décennale et de tous les avantages d’un bâtiment moderne, bien isolé et bénéficiant des dernières évolutions en termes de confort.

Acheter un immeuble seul ou en SCI ?

En France, acheter un immeuble peut se faire seul ou à plusieurs via une SCI. Les deux options présentent des avantages et des inconvénients.

Achat seul

Si vous pensez avoir les reins assez solides pour partir seul dans l’aventure et acquérir un immeuble de plusieurs pièces d’une valeur excédant allègrement le million d’euros, l’achat seul garantit un maximum d’autonomie dans sa manière de gérer l’investissement. Cependant, la fiscalité en France est telle qu’il faut prévoir les impôts qui en découlent, avec notamment le paiement d’impôt sur la fortune immobilière. Il s’agit ici d’un coût non négligeable à ne pas sous-estimer.

N’hésitez pas ici à faire appel à un expert-comptable voire à un notaire pour vous donner toutes les informations concernant la fiscalité liée à votre projet.

Achat en SCI

Vous pouvez procéder à l’acquisition des immeubles et maisons via une SCI (Société Civile Immobilière) afin de limiter la fiscalité de l’opération et pour réduire les risques relatifs à cet investissement.

La SCI permet de limiter les risques de problème de liquidité qui ne sont en général pas couverts par une assurance, comme par exemple pour effectuer des travaux imprévus ou pour répondre à des problèmes urgents sur le bâtiment. Plusieurs personnes peuvent prendre des parts dans la SCI et, en cas de difficulté, ces personnes peuvent intervenir pour lever les fonds importants.

Bien identifier le dynamisme du secteur dans lequel se trouve l’immeuble

Si vous souhaitez vous lancer dans l’acquisition de plusieurs immeubles dans le but de faire du locatif, il est important d’analyser le dynamisme du secteur concerné pour ne pas se retrouver avec des appartements vides à gérer.

Observer l’évolution du prix du loyer moyen

Le prix de l’immobilier fluctue en fonction des différentes crises, du taux d’intérêt et de l’appétence des investisseurs. Un immeuble au centre ville présentera une sécurité plus importante que dans de petits bâtiments situés dans les petites villes ou grands villages en zone rurale, comme en Bourgogne Franche Comté ou en Auvergne Rhône Alpes. Il en va de même pour les loyers, dans la mesure où chaque bien que l’on loue est sujet à la demande.

Si les avantages sont indéniables dans un immeuble, il vous faudra analyser le prix moyen des loyers et observer leur évolution sur les 5 dernières années, afin de réaliser votre investissement. Il est bon de bien connaître la ville dans lequel se trouve le bien pour analyser son dynamisme et ses capacités de développement (présence d’une gare de premier plan, commerces, infrastructures, événements culturels, zone touristique…).

Obtenir un synthèse du dynamisme culturel et économique de la zone concernée

Que ce soit l’acquisition d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou l’investissement dans un immeuble, le premier exercice est de déterminer le dynamisme du secteur et s’assurer que la ville ciblée ne se trouve pas dans une zone économique sinistrée. Les appartements que l’on souhaite louer doivent être non seulement proches des transports et des commerces, mais également à proximité des zones artisanales, économiques et industrielles vecteurs d’emploi.

Ces biens à louer intéressent généralement de jeunes couples, des célibataires ou des étudiants en quête d’un point de chute pour démarrer leur vie et avoir un chez soi avant d’investir eux-mêmes dans la pierre. Les villes dont le taux de chômage est important et où la démographie tend à stagner ou à baisser sont à éviter, dans la mesure où une grande partie des locataires potentiels préféreront se tourner vers le logement social plutôt que le locatif privé.