Il existe de nombreuses manières de calculer la rentabilité d’un bien locatif.
Mais le calcul de la rentabilité ne sert que pour comparer différents investissements entre eux.
En effet, une fois que votre bien est acheté, ce qui compte n’est plus de savoir s’il rapporte 5, 8 ou 12%, en brut ou en net ⇒ Ce qui compte est de connaître le cash flow généré chaque mois après déduction des coûts.
La meilleure manière de calculer la rentabilité d’un bien est celle qui vous permet le plus rapidement de comparer les biens entre eux.
A ce stade, pas besoin de rentrer dans le détail puisqu’il s’agit simplement de pouvoir prendre rapidement une décision :
Es-ce que je dois aller plus loin ou non dans l’analyse du bien ?
Petit rappel/aparté :
il faut bien comprendre que quand on parle de rentabilité en immobilier, on parle de rentabilité par rapport au coût d’achat. C’est-à-dire qu’on regarde ce que représente une année de loyer par rapport au coût d’achat.
C’est différent de la rentabilité d’une entreprise, qui se calcule par rapport au Chiffre d’Affaires annuel.
Pour plus d’informations et bien comprendre les deux types de rentabilité lisez l’article «Les différents types de rendements »
Alors comment calculer en quelques secondes la rentabilité d’un bien ?
- Si j’achète un bien 100 000 euros
- Et qu’il me rapporte 10 000€ de loyer par an
- Mon loyer représente 1/10 de mon prix d’achat. J’ai donc une rentabilité de 10 %
- Si ce même immeuble me rapporte 1000€/mois (soit 12 000€ / an), j’ai une rentabilité de 12 %
C’est la rentabilité BRUTE : loyer * 12 / prix d’achat
Comprendre la rentabilité brute et la rentabilité nette
Chacun y va de sa définition : brute, nette de taxe foncière, nette de toutes charges, nette de frais de notaires, nette d’impôts…
Peu importe comment vous appelez chaque calcul, l’important est d’avoir une méthode et de s’y tenir afin de pouvoir comparer les biens entre eux et faire vos prévisions de rentabilité et de cash-flow
Pour faire simple :
- la rentabilité brute = celle qui inclut le moins de coûts => elle permet de comparer deux biens sur un scénario fiscal similaire
- la rentabilité nette = celle qui inclut le maximum de coûts => permet de comparer différents scénarios (LMNP, SCI IS ou IR, défiscalisation, avec ou sans travaux…etc) et aussi de comparer un investissement immobilier avec un autre type d’investissement (assurance vie, PEA…etc)
Reprenons ma rentabilité brute à 12 %
(loyer annuel 12 000€ / Achat 100 000€ = 0,12)
↓
1 : Le premier élément à enlever de nos revenus est la taxe foncière,
car nous n’avons pas de levier pour la faire varier (Sauf si les locataires sont professionnels: Dans ce cas on pourrait leur facturer tout ou une partie.)
Ex : Si la taxe foncière est de 2000 € par an,
Ma rentabilité nette de taxe foncière est 10 % (12 000-2 000)/100 000 = 0,10
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2 : Inclure les frais de notaire (ou frais d’acte) ?
On pourrait ensuite ajouter les frais de notaire au cout d’acquisition du bien : Environ 7,5 % du coût d’achat ; Cela permet d’avoir une rentabilité plus précise mais ce n’est pas très intéressant car c’est la même quels que soient les biens. (sauf si, à prix final égal, l’un des biens comporte beaucoup plus de travaux : pour bien comprendre l’impact, vous pouvez télécharger gratuitement notre simulateur Excel en cliquant sur le lien en bas de cet article)
Donc cela fait peu de différence d’un bien à l’autre
=> Nous choisirons de ne pas prendre en compte les frais d’acte (frais de notaire)
3 : Compter les charges non re-facturables ?
On pourrait ensuite ajouter l’ensemble des charges non re-facturables : Assurance, Frais d’entretien, GLI*, Etc.
Mais (à priori) ces charges sont en grande partie proportionnelles à l’investissement (la taille du bien).
Ce n’est donc pas un élément sur lequel on aura une grosse différence d’un bien à l’autre.
4 : Compter les charges re-facturables ?
On n’ajoutera pas non plus les charges re-facturables au locataire puisqu’elles sont neutres (on les paie et les récupère auprès des locataires)
On peut donc dire que la rentabilité nette de taxe foncière (Incluant l’investissement + les travaux et la taxe foncière) est le meilleur moyen de comparer 2 biens. (si ce sont des options fiscales similaires)
Illustration par un tableau de comparaison de la rentabilité nette de taxe foncière et nette totale d’un investissement immobilier :
Nette de taxe foncière | NETTE | |
| Prix du bien | X | X |
| Frais d’agence | X | X |
| Travaux | X | X |
| Frais d’acte (de Notaire) | X | |
| Frais bancaires (frais de dossier et de garantie bancaire) |
| X |
| Loyers * 12 | X | X |
| Taxe foncière | X | X |
| Charges refacturables aux locataires en partie (Electricité, Ascensceur, entretien des communs…) | non | non |
| Charges non refacturables (Assurance PNO*, assurance GLI* et vacance locative, eventuels frais de mise en location et gestion si vous passez par une agence) |
| X |
Note : Même la rentabilité nette omet certaines charges : les impôts que vous devrez payer selon votre choix fiscal (IS, IR) et sur lesquels vous pourrez jouer avec les différents régimes (lmnp, meublé, SCI…etc)
Par exemple, en SCI à l’IS, en dessous de 38K€ de résultat, vous paierez 15% d’impôts sur le résultat de votre location. (si elle gagne de l’argent comptablement) ; si vous voulez utiliser l’argent restant, il faudra vous le reverser (en salaire ou dividende) et payer d’autres taxes.
Mais nous approfondirons ce point dans un autre article ici.
C’est à vous de définir le stade auquel vous souhaitez arrêter le calcul pour comparer différents biens.
Notre avis : pour une analyse rapide et efficace, dans le cas d’investissements avec une SCI à l’IS, prenez en compte :
- le coût d’achat sans les frais de notaire
et
- le loyer moins la taxe foncière. Cela vous donne une idée assez précise pour comparer différents biens.
Dernier point :
Lorsque l’on fait des calculs pour de l’investissement locatif (et non du patrimonial), le plus important est le cash-flow (l’argent sur le compte en banque après déduction des frais).
Avec les taux d’emprunt pratiqués actuellement en 2018 sur 25 ans, pour un achat effectué intégralement à l’aide d’un financement à 110% il faut viser une rentabilité nette de taxe foncière autour de 10 % ou plus pour avoir un cash-flow intéressant. (nous approfondissons ce point dans l’article : le cash flow comme seule règle)
*PNO : Propriétaire Non Occupant
*GLI : Garantie Loyer Impayé
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