Segment porteur depuis l’explosion du tourisme et du voyage d’affaires, le secteur de l’investissement en location courte durée séduit chaque jour de nouveaux acquéreurs voulant rentabiliser leurs biens.

La digitalisation des offres par le biais des plateformes, Airbnb, Booking, Abritel a participé à l’augmentation croissante des placements dans ce domaine, les visiteurs recherchent désormais plus de personnalisation tout en conservant le service hôtelier, confort, ménage, linge de maison.

Tour d’horizon des conditions à réunir pour faire fructifier ce type d’investissement.

Où et comment capitaliser en location courte durée ?

Investir et valoriser son bien

• en privilégiant les zones à fort potentiel, le soleil, la mer, les villages de charme y compris ceux à l’intérieur des terres. Une commune dotée d’un label “Plus Beaux Villages de France” ou “Petites Cités de Caractère” attire les visiteurs ;
• en misant sur la montagne qui permet une double rentabilité l’hiver avec le ski, l’été avec les randonnées ;
• en priorisant les spots touristiques comme les châteaux de la Loire, le Mont-Saint-Michel ou encore les plages du débarquement, tous réputés rentables ;
• en offrant des prestations et des équipements adaptés aux familles et groupes d’amis qui vont sélectionner des maisons avec jardin et piscine ;
• en déléguant la mission de mise en valeur photographique à un professionnel qui choisira les angles appropriés.

Quels sont les rendements d’une location courte durée ?

Calculer la rentabilité

S’agissant de l’investissement en location courte durée, il est normal de s’attendre à un rendement important, c’est-à-dire un rapport entre le placement effectué et les loyers perçus. La formule de base pour calculer la rentabilité est la suivante : (Loyer mensuel X 12 mois) X 100 / prix d’achat du bien.

Quels sont les avantages de ces placements immobiliers ?

Obtenir un complément de revenu

Depuis l’avènement des plateformes de réservation et des systèmes de conciergerie, la location de courte durée a le vent en poupe.

Sur ce marché qui connait une augmentation de 15% chaque année, les avantages sont nombreux dont le premier qui est d’obtenir un complément de revenu.

En fonction de l’emplacement du logement, ce complément peut couvrir la totalité du crédit immobilier et permet d’encaisser le surplus ; un loyer à la semaine étant 2 à 3 fois supérieur au loyer classique issu d’un bail traditionnel.

Inconvénients et risques de cet investissement

Rotation et gestion du bien

Avec la location saisonnière, l’investisseur reçoit des visiteurs nombreux et différents ce qui peut entrainer une dégradation plus rapide du bien et l’obligation de le remettre en état plus souvent. De plus si le propriétaire habite une ville différente ou n’a pas le temps de s’en occuper, il devra compter sur les services d’une agence spécialisée en gestion saisonnière, agence immobilière ou conciergerie, dont le coût est estimé à 20% des loyers perçus.

Les propriétaires sont désormais soumis à des contraintes imposées par les villes sous tension immobilière pour réduire le nombre de nuitées. Enfin, si le logement est situé dans une copropriété, il est impératif d’obtenir l’accord de cette dernière au préalable.

La location courte durée, une fiscalité de niche

Le régime du micro BIC

Dans le cas de l’achat d’un appartement pour la location courte durée, l’état propose une imposition soit sous le régime simplifié appelé micro BIC (bénéfices industriels et commerciaux) qui donne droit à un abattement forfaitaire de 50 % avec un minimum de 305 € soit sous le régime du réel dont l’avantage est de permettre l’amortissement du bien en déduisant les dépenses et les charges liées au bien immobilier.

Le régime du réel simplifié

Au-delà de 72600 € HT, l’état impose le régime réel, mais dans ce cas, il devient obligatoire de déclarer l’activité au Centre de Formalités des Entreprises et d’obtenir un numéro de Siret. Ce statut appelé Loueur de Meublé Non Professionnel nécessite d’établir un compte de résultat et un bilan actif/passif pour lesquels il est préférable de passer par un comptable.

Qu’en est-il de la location automatisée ?

Les systèmes pour délivrer les clés

Si le propriétaire ne peut être sur place, il est simple et économique d’installer une boite à clés ; un boitier à fixer au mur qui s’ouvre à l’aide d’un code confidentiel transmis au voyageur quelques minutes avant son arrivée sur les lieux.

Pour éviter que d’anciens locataires ne reviennent dans le logement, il faut modifier le code à chaque nouvel arrivant. La boite à clés connectée permet de le faire à distance par un système non électrique qui utilise des ondes radios. Désormais il existe également des verrous ne nécessitant aucune modification de la porte d’entrée et des serrures connectées pilotées à distance par smartphone.

Des applications au service de la simplification

Ces applications apparues récemment permettent aux investisseurs de gérer les plannings des différentes plateformes en les réunissant dans un cloud informatique.

De plus, elles offrent la possibilité de pratiquer le yield management, principe marketing de l’offre et de la demande permettant de baisser ou d’augmenter les tarifs suivant les événements et périodes de l’année.

Quelles sont les démarches administratives de la location courte durée ?

Pour la résidence secondaire :

• le logement doit être enregistré comme meublé de tourisme en mairie ; ce numéro sera demandé lors de l’inscription du bien sur les plateformes locatives ;
• la location ne peut excéder 12 semaines consécutives soit 90 jours pour un même locataire auquel cas le contrat est requalifié en location classique ;
• l’habitat doit être aux normes de sécurité en vigueur ;
• les revenus locatifs doivent être déclarés aux impôts, il faut s’acquitter de la taxe foncière, la taxe sur les ordures ménagères et la taxe d’habitation le cas échéant.

Pour la résidence principale :

• pas d’obligation de déclaration préalable en mairie ni de demande de changement d’usage à faire ;
• le nombre de nuitées ne doit pas dépasser 120 jours par an ;
• les revenus locatifs sont soumis à l’impôt et aux taxes sauf si ces derniers n’excèdent pas 760 €/an pour la location saisonnière d’une ou plusieurs pièces de l’habitation principale.

Quelles évolutions de la loi dans les métropoles ?

Location et légalité

Depuis quelques années la pression immobilière s’intensifie dans les agglomérations comme Paris, Lyon, Marseille, Nice, Toulouse ce qui a poussé le législateur à poser des conditions. Pour exemple, un propriétaire peut louer son habitation principale, mais dans la limite de 120 jours par an. Il doit obligatoirement en faire la déclaration en mairie pour obtenir un numéro d’enregistrement. L’amende pour les contrevenants est de 5000 €. Mais le ton pourrait encore se durcir ; le Sénat ayant voté un amendement qui laisse aux maires des arrondissements et des villes de la couronne parisienne la possibilité d’abaisser les 120 jours actuels à 60 jours seulement. Il faut donc se renseigner sur la législation en vigueur.

Paris et sa banlieue, un cas particulier

S’il s’agit d’une résidence principale le propriétaire doit obtenir dans les communes dont la population dépasse les 200 000 habitants, une autorisation dite à usage mixte et adresser sa demande par voie postale à la Direction du Logement et de l’Habitat.

S’il s’agit d’une résidence secondaire, ce dernier doit obtenir l’autorisation dite à caractère réel avec compensation, c’est ce qu’on appelle le changement de destination qui est définitif puisqu’il concerne la nature du bien.