Devenir investisseur immobilier : guide complet

Sommaire

De très nombreuses personnes envisagent un jour d’investir dans l’immobilier immobilier. Les raisons peuvent en être diverses, mais sachez avant toute chose que le jour où vous faites l’acquisition de votre premier bien immobilier de type « résidence secondaire », vous devenez de facto un investisseur immobilier. 

A ce moment, il sera trop tard pour vous remettre en question et si vous avez commis des erreurs, celles-ci pourraient vous coûter très cher. Pour cette raison, nous vous proposons de guide afin de vous permettre de devenir l’investisseur immobilier que vous devez être avant de signer un quelconque acte d’achat.

 

 

 

Avertissement préalable

 

Ceci n’est pas un outil de formation à l’investissement immobilier. Bien que ce guide fasse partie d’un parcours d’auto-formation, il ne couvre que certains aspects de la des formations complètes en investissement immobilier. 

Vous pouvez lire nos articles sur tous les autres sujets et éventuellement trouver des formations en ligne. Ces formations sont bien entendu payantes, mais il s’agit aussi d’une forme d’investissement : ces formations vous permettront de gérer autant d’aspects que possible par vous-même sans commettre d’erreurs. 

En effet, investisseur immobilier est un travail, pour certains même une profession. L’objectif du présent article est de vous permettre de dresser votre profil idéal d’investisseur.

Bases de l’investissement immobilier

 

En théorie, si vous achetez votre résidence principale, vous pourriez déjà être considéré comme un investisseur immobilier. Vous placez votre patrimoine financier dans un bien immobilier et, dans la plupart des cas, vous utilisez l’argent d’un autre pour financer le reste. 

Par « argent d’un autre » nous entendons celui de la banque ou d’un organisme de crédit qui aura bien voulu vous avancer les fonds nécessaires sous forme d’un crédit hypothécaire.

Le jour où vous finissez de rembourser ce crédit, votre résidence principale vous appartient entièrement, sa valeur vénale peut être considérée comme votre patrimoine.

 Si vous avez effectué des travaux de rénovation, améliorations, et si les prix de l’immobilier ont augmenté, vous aurez même créé de l’argent par la plus-value que votre logement vous rapporterait en cas de revente. Sachez que la plus-value générée par la revente de votre résidence principale n’est pas taxée, elle vous revient entièrement.

Si votre résidence principale vous a servi à fonder une famille et que vous l’avez améliorée, bien entretenue, vous pouvez l’utiliser pour réaliser un nouvel investissement. 

Lorsque vos enfants quittent le foyer et que vous vous retrouvez à deux dans une maison ou un appartement T3 (ou plus), vous pourriez être tenté de revendre ce bien immobilier pour vous installer dans un logement plus petit. Dans la plupart des cas, cette opération vous permettra de dégager un « bénéfice » que vous pourriez utiliser comme base (un apport) dans l’achat d’un investissement locatif. 

Ce second bien pourra être mis en location et, si vous avez bien manœuvré, vous rapporter un petit bénéfice foncier jusqu’au remboursement total du crédit, ensuite un bon bénéfice mensuel. A présent, vous êtres vraiment devenu investisseur immobilier : vous possédez deux logements, et si vous avez deux enfants, chacun pourra en hériter d’un, soit pour y élire domicile, soit pour générer des revenus locatifs. 

Par succession, vos enfants pourraient devenir investisseurs immobiliers eux aussi (leur investissement étant utilisé pour payer les droits de succession).

 

 

Quels sont les différents types d’investisseurs immobilier ?

 
https://www.youtube.com/watch?v=N-bnFQqGj30&ab_channel=Investissementlocatifcl%C3%A9enmainIOfficielIInvestissementLocatif%C2%A9
 
 
 
 

Entre le « bon père de famille » qui prépare la succession de des enfants et une société internationale gérant des centaines d’immeubles, il y a forcément tout un éventail de possibilités. Petit investisseur, gros investisseur, particulier, en société… voici les principales possibilités.

 

Investisseur patrimonial

C’est le cas de l’exemple ci-dessus : un « bon père de famille » achète un logement dans le but d’y placer son patrimoine. Il peut l’y protéger dans le but de le l’utiliser plus tard, par exemple pour profiter d’une confortable retraite, ou bien pour le transmettre à ses héritiers.

Un investisseur patrimonial peut, au besoin, s’accommoder d’une situation de cash-flow négatif, c’est-à-dire que les revenus locatifs ne couvrent pas ses charges (frais d’entretien, remboursement du crédit). Il peut bénéficier de déductions d’impôts, mais s’il dépasse un certain plafond, il devra compenser avec ses moyens propres.

 

Investisseur locatif

Le but de l’investisseur locatif est de faire fructifier son capital. Les revenus locatifs doivent couvrir les charges, donc le cash-flow doit être au minimum de zéro. Tant qu’il devra rembourser un crédit, l’investisseur ne peut espérer gagner gros avec les revenus locatifs, donc c’est une stratégie à long terme. Ce qu’il fait ensuite dépend de son profil plus précis. En se formant il est possible de trouver des investissements locatif à haut rendement.

 

Petit investisseur / investisseur particulier

Il cherche à se créer une « machine à revenus ». Par exemple, il peut viser un remboursement du crédit vers l’âge de sa retraite. Ainsi, lors de sa retraite il bénéficiera des revenus locatifs comme complément. Ce genre d’investisseur peut utiliser un, deux ou trois logements « productifs ».

 

Grand investisseur / rentier particulier

Son objectif est de se créer une fortune. Après son premier investissement, il doit consolider le rendement net de son bien (éviter tout cash-flow négatif, s’assurer que le locataire restera longtemps en place, prévoir une longue période sans rénovation) pour l’utiliser comme argument pour obtenir un nouveau crédit hypothécaire et réaliser un second investissement. A chaque investissement réussi, il gagne en crédibilité auprès des banques et peut obtenir de nouveaux crédits pour de nouveaux investissements.

Cas particulier : l’investisseur en déplacement

Il peut porter d’autres noms. Il s’agit d’un investisseur de type patrimonial dont l’objectif est de sécuriser sa future résidence principale. C’est souvent le cas des expatriés qui espèrent rentrer au pays pour leur retraite (ou réorientation de carrière). La plupart ont recours à des agences « clé en main » qui s’occupent de leur trouver le bien idéal, le rénover et même d’en assurer la gestion locative. Ce n’est pas très rentable (voire pas du tout) pour l’investisseur, mais cela lui assure son logement idéal lorsqu’il voudra s’y installer.

 

L’investissement immobilier est-il un travail ?

 

A moins de passer par une agence « clé en main » et d’en payer les frais (souvent 10% du prix d’achat du bien), vous devrez fournir un certain travail pour trouver et gérer votre bien. 

Hors formation, vous devrez investir du temps dans la recherche du bien, l’étude de chaque situation, l’établissement d’un plan d’investissement, la négociation du prix et ensuite du crédit… 

Ensuite vous devrez en gérer la location : trouver un locataire, négocier le bail, vérifier le paiement du loyer, répondre aux problèmes. Vous aurez peut-être dû rénover le bien, donc chercher un entrepreneur, négocier les devis, suivre les travaux… Pour finir, si vous avez acheté un appartement dans une copropriété, vous voilà devenu copropriétaire : vous devrez suivre les actualités de la copropriété et il est vivement conseillé de participer aux assemblées générales.

Il vous faudra fournir le même travail pour chaque unité de logement dans laquelle vous investissez. Mais il existe des techniques pour comprimer l’investissement en temps :

  • Acheter plusieurs appartements dans une même copropriété : vous ne devrez suivre qu’un seul flux d’informations et n’assister qu’à une seule assemblée générale par an.
  • Investir dans un immeuble de rapport : c’est un des biens les plus prisés sur le marché de l’investissement immobilier. Vous devenez l’unique propriétaire d’un immeuble contenant plusieurs unités de logement, voire un commerce, et vous en faites ce que vous voulez (sans oublier de prévenir le fisc et les autorités urbanistiques en cas de modification du nombre d’unités de logement). En une seule démarche d’acquisition vous aurez trouvé plusieurs logements et, plus tard, une seule démarche sera nécessaire pour les revendre, si vous le souhaitez. En revanche, vous devrez toujours suivre individuellement chaque locataire.

Si vous souhaitez devenir un grand investisseur locatif, votre charge de travail deviendra équivalente à celle d’un entrepreneur. Prenons l’exemple suivant : vous gérez 15 appartements et comptez en acheter un par an. Vous devrez gérer tout ceci :

  • 15 locataires (= clients) et bientôt 16, tout en vérifiant chaque rendement locatif.
  • Sur ces 15 locataires, vous risquez de voir du changement 2-3 fois par an : donc vacance locative, recherche de nouveaux locataires, négociation des baux.
  • Une rénovation par an, à laquelle pourrait s’ajouter celle du prochain investissement. En moyenne on peut rénover un appartement tous les 15 ans.
  • Chaque rénovation représente la recherche d’un fournisseur de services (l’entrepreneur) et la négociation des devis et le suivi des travaux. Si vous n’avez pas de liquidités disponibles, il vous faudra négocier un crédit (généralement remboursable en 10 ans).
  • En cas de problème avec les travaux, ce qui n’est pas rare, il vous faudra les gérer. Soit négocier avec les prestataires pour obtenir réparation, soit engager des procédures judiciaires.
  • Le passage par la banque et le notaire pour financer et officialiser le prochain achat.
  • La gestion de tous les imprévus : dégradation subite, incident, découverte d’un vice caché.
  • Eventuels conflits avec les locataires : il se trouvera toujours quelqu’un pour effectuer des travaux qu’il n’a pas le droit dans votre propriété, ou pour casser quelque chose, ou se plaindre d’un problème… Si vous investissez en copropriété, vous vous retrouverez vite à devoir négocier entre le locataire et le gestionnaire de l’immeuble pour savoir qui doit régler le problème d’humidité ascensionnelle.
  • Eventuels conflits avec des voisins : si jamais un défaut d’un de vos logements provoque des dégâts chez un voisin (fuite d’eau, humidité), il faudra négocier les réparations. Si la situation dégénère, vous devrez gérer un procès au tribunal…
  • Suivi des copropriétés : assemblées générales, rapports, finances. Une copropriété en difficultés peut entraîner la dégradation de l’immeuble et une diminution de la valeur de vos logements. Il vous faudra repérer les signes et revendre vos biens à temps.
  • A chaque fois que vous voudrez revendre un bien, soit pour échapper à une dégradation de la copropriété, soit pour financer une opportunité plus intéressante, vous devrez en réaliser une estimation de valeur et en négocier la vente, soit directement soit via une agence.

 

La place de l’investisseur dans un réseau

 

A la lecture de la charge de travail ci-dessus, nous constatons que l’investisseur doit souvent négocier avec certains professionnels : entrepreneurs, agents immobiliers, notaires… Si les prises de contact se multiplient au fur et à mesure que vous augmentez votre patrimoine immobilier, il devient primordial de vous positionner comme membre d’un réseau. 

Il s’agit donc de faire régulièrement appel aux mêmes professionnels et de développer une relation privilégiée avec chacun. Plus que d’obtenir des tarifs préférentiels, l’avantage du réseau est qu’il vous permettra de gagner beaucoup de temps et d’avoir accès à des opportunités réellement juteuses. 

 

La relation avec les agents immobilier

Ainsi, un agent immobilier de confiance pourra vous mettre au courant de la mise en vente d’un logement à bas prix avant même d’en publier l’annonce. Il arrive en effet que des propriétaires doivent se défaire rapidement d’un bien immobilier pour diverses raisons (départ à l’étranger, remboursement de dettes) et qu’ils soient prêts à consentir à un prix bas. Après rénovation du bien, vous bénéficierez d’une plus-value considérable.

Pour l’agent immobilier, une vente rapide représente une occasion de rentrer une commission correcte sans avoir besoin de démarcher des dizaines de visiteurs. Si vous avez une relation privilégiée, il connaîtra vos préférences et sera en mesure de vous proposer des biens immobiliers qui vous intéressent vous en particulier. Chacun y gagnera beaucoup de temps.

 

Réseau investisseur immobilier & artisans / entrepreneurs

 

De même, les entrepreneurs possèdent eux-mêmes des réseaux de clients, ou des contacts via des collègues ou la famille. Ils peuvent se tenir au courant de certaines opportunités d’achat. Si votre intérêt est, à nouveau, de profiter d’une occasion lucrative, pour l’entrepreneur il s’agit d’avoir la garantie que vous lui confierez les travaux de rénovation, ou d’extension. 

Vous bénéficierez d’un autre avantage : l’entrepreneur aura tout intérêt à vous fournir du travail de qualité, sachant que vous pourriez lui confier régulièrement des contrats importants. 

De votre côté, vous avez intérêt à ne pas négocier le devis trop à la baisse, si vous sentez que l’entrepreneur est vraiment sérieux. S’il est bien payé, il entrera volontiers dans votre réseau. Payer mille ou deux mille euros de plus pour une rénovation est un bon investissement si l’entrepreneur vous permet d’acheter un bien dix mille ou vingt mille euros sous le prix du marché.

Le réseau des notaires : 

Les notaires aiment eux aussi faire partie de ce genre de réseau. Ils se tiennent également au courant des intentions de vente, beaucoup ne passant pas par des agences (jusqu’à 50%), et surtout de certaines ventes à bas prix pour diverses raisons : insalubrité, non-conformité, droits de succession trop élevés, divorce… 

Si vous et votre entrepreneur favori avez bonne réputation auprès du notaire, il pourra vous mettre au courant avant les autres de l’existence d’une opportunité intéressante d’investissement immobilier.

 

Un réseau de confiance

Pour finir, sachez que le moteur principal de ce genre de réseau est la confiance. Si vous êtes correct et vous vous entourez de personnes honnêtes, tout en assurant à chacune une rémunération avantageuse, votre réseau se transformera en véritable machine à investissement lucratif.

Si la confiance est la base, la réactivité est le sommet : il faut savoir que chaque membre de votre réseau est probablement membre d’un autre réseau, voire de plusieurs. 

Lorsqu’il déniche une bonne affaire, il peut très bien la proposer à d’autres investisseurs en même temps. Les meilleures affaires se concluent dans la journée… Il vous faudra donc vous montrer très réactif. 

Cela implique des connaissances pointues en immobilier, la capacité d’estimer une valeur avec précision ainsi que le coût d’une rénovation et de calculer rapidement le retour sur investissement. Dit ainsi, cela paraît simple, mais cela demande une certaine expérience et un sens de l’analyse très développé… sans oublier la force de caractère pour décider à temps et oser prendre certains risques.

 

Investisseur en nom propre ou en société ?

 

La charge de travail n’est pas la seule contrainte du métier d’investisseur. Si vous achetez en nom propre chacun de vos logements, il vous faut savoir que chaque emprunt sera à votre nom. Chaque risque pris sera un risque pour votre patrimoine personnel, et si vous êtes seul, alors vos seules épaules devront supporter les mauvais coups. Au moindre problème, les banques examineront votre endettement et pourraient prendre peur si vous avez 15 crédits en cours.

L’investissement en Société Civile Immobilière (SCI) est généralement plus intéressant. L’idéal est de trouver un associé – qui s’y connaisse en immobilier bien entendu – afin de vous répartir la charge de travail. 

Chaque crédit sera pris sur le compte de la société et non sur le vôtre. Les banques connaissent le système et savent que le critère le plus important pour juger de la santé d’une SCI n’est pas son endettement mais bien son cash-flow. Tant que vous parviendrez à maintenir un cash-flow positif, les banques vous feront confiance.

Cela étant dit, la SCI relève surtout d’une stratégie à long terme. Si vous investissez pour vous servir dans les loyers, il vaut mieux le faire en nom propre. En revanche, la SCI vous permet de profiter de certains avantages fiscaux, à condition de ne rien gagner pendant plusieurs années.

Les avantages fiscaux de la SCI sont les suivants :

  • Vous n’êtes pas obligé d’empocher les bénéfices, via les dividendes. Il vous suffit de laisser l’argent dans la structure et aucun impôt ne sera calculé dessus. Cet argent pourra être utilisé pour réaliser de nouveaux investissements en chaîne.
  • Si vous optez pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS) vous pouvez compter les amortissements de chacun de vos immeubles. En effet, l’immeuble étant un actif doté d’une durée de vie limite (par exemple, 20 ans), chaque année 1/20e de sa valeur sera déduite des produits générés (donc des loyers). Ceci a pour effet de réduire, voire de neutraliser, le résultat de la société, donc d’éviter l’imposition dessus.
  • Lorsqu’une SCI commence à générer du bénéfice, celui-ci sera imposé à hauteur de 15% jusqu’à ce qu’il atteigne 38 .120 euros. Au-delà, il sera imposé à 33%… mais rien ne vous empêche de former plusieurs SCI, chacune gérant un petit portefeuille de biens immobiliers afin de limiter les bénéfices.
 

Commencer votre carrière d’investisseur immobilier

 

Jusqu’à présent nous avons abordé la situation sur la base d’une location nue d’un logement de type appartement ou maison. Mais les investisseurs immobiliers ont tendance à diversifier leurs investissements. Voici quelques catégories de bien qu’il vous faudra explorer en détails pour comprendre comment les utiliser dans votre stratégie à long terme.

 

Le logement étudiant

C’est, avec le studio, une des meilleures pistes pour débuter sa carrière d’investisseur immobilier. Le prix d’achat est généralement abordable en raison de la petite taille du bien, et les locataires seront faciles à trouver et convaincre. En règle générale ils n’y restent pas bien longtemps, donc la qualité du bien leur importe peu. Il vous faudra juste prendre en considération le taux de rotation (ou turn-over en anglais), mais en gérant bien l’affaire vous pourrez par exemple compenser les mois d’absence de l’étudiant en y organisant une location saisonnière. Après quelques années, les mois d’absence seront utilisés pour la rénovation des lieux.

Il est même possible de réaliser de très bonnes affaires si vous avez l’intuition et la chance d’investir dans un quartier appelé à devenir très important. Un exemple proche de la France est le quartier européen à Bruxelles où un studio ancien de 30m² vaut facilement 180.000 euros. Avant le développement des institutions européennes, vers la fin du XXe siècle, il ne valait que l’équivalent de 70 à 80.000 euros.

 

La location meublée

Pour un logement meublé vous pouvez exiger un loyer plus élevé. Il s’agit plus souvent de logements à fort taux de rotation, comme les studios, dans des situations où il est facile de trouver de nouveaux locataires. A condition que les locataires respectent bien les meubles, vous pourrez faire de bonnes affaires. Il vous faudra juste jongler entre les statuts particuliers de la location meublée professionnelle (LMP) ou non-professionnelle (LMNP) et leurs régimes d’imposition.

Un cas particulier de la location meublée est celle des résidences de services. Grâce à la loi Censi-Bouvard (jusque fin décembre 2021), vous pourrez déduire 11% du prix d’achat de vos impôts (limite à 300.000 euros) à condition de la louer pour au moins 9 ans. Mais cela passe uniquement par le statut LMNP avec loyers imposés selon le régime BIC et assujettis à la TVA de 5,5%. En revanche, ces logements sont gérés par un exploitant qui prend à sa charge la gestion locative.

 

La location de local commercial

S’il est bien situé, un commerce peut être très lucratif pour le propriétaire des murs. La plupart des commerçants ont tendance à vouloir rester longtemps sur place (sous peine de perdre leur clientèle) et à adopter une attitude professionnelle avec l’argent : c’est la garantie de loyers payés à temps pendant une longue période. De plus, sur le contrat de bail vous pouvez exiger que le commerçant prenne à sa charge les travaux et la taxe foncière.

Néanmoins, la location de local commercial est plutôt réservée aux investisseurs expérimentés car les risques sont plus importants. Il faudra juger de la bonne santé financière du commerce, analyser l’emplacement selon les critères du commerce et non du logement, surveiller la concurrence… Si le commerçant ne parvient plus à payer son loyer, il partira. Mais trouver un nouveau commerçant prend beaucoup plus de temps que de trouver un locataire. De plus, si le commerçant a rencontré des difficultés, peut-être est-ce dû à un mauvais emplacement, une perte d’attrait du quartier (concurrence d’un centre commercial), ou une mauvaise conjoncture économique.

En revanche, si le local s’y prête, vous pouvez l’utiliser pour la location de type AirBnB. Certaines villes (Paris) interdisent d’utiliser un logement pour du AirBnB sous prétexte que c’est une activité commerciale, or votre local commercial est justement destiné à l’activité commerciale…

En conclusion, il vous faut bien vous former et disposer d’un maximum de connaissances avant de vous lancer dans l’aventure. Il s’agit de réfléchir à votre stratégie, à vos moyens et capacités, vos qualités et défauts personnels, afin de choisir en connaissance de cause. Idéalement, vous devriez vous fixer un nombre cible de baux (donc de biens immobiliers individuels) et suivre une progression comme celle mise en évidence ci-dessus : commencer par de petits logements à forte occupation, évoluer vers des logements avec locataires « stables » et puis diversifier.

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Nous proposons un tarif de 950 euros TTC pour la formation complète pour les 10 premiers inscrits. Cette formation immeuble de rapport sera par la suite commercialisé à 1450 euros TTC

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