Définitions des concepts de base : immeuble insalubre, immeuble en péril

Ces concepts sont déterminés par des critères précis énoncés dans des lois et des codes :

• Loi du 13 avril 1850 (insalubrité)
• Article 5 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002
• Articles L 1331-1 à L 1331-31 du Code de la santé publique
• Article 1337-4 du Code de la santé publique
• Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018
• Article L511-6 du Code de la construction et de l’habitation

De ces textes officiels, nous pouvons établir qu’un immeuble insalubre est défini comme tel lorsque son état porte atteinte à la vie ou la santé de ses habitants. La déclaration officielle repose sur des critères tels que l’état des sanitaires, la sécurité des réseaux d’électricité et de gaz, la présence de matériaux toxiques (amiante), la présence d’animaux nuisibles (insectes, rats) et aussi le manque d’entretien général et les mauvaises utilisations répétées. L’état d’insalubrité est prononcé par le Conseil Départemental de l’Environnement et des Risques Sanitaires et Technologiques (CODERST), sur base d’un rapport réalisé par le Service Communal d’Hygiène et de Santé ou bien de l’Agence Régionale de Santé.

Le statut d’immeuble en péril, quant à lui, concerne uniquement la solidité de la construction. S’il est constaté que des éléments se détachent ou menacent de tomber (pierres, escaliers, plafonds…) un état de péril ou un état de péril imminent peut être déclaré.

Que peut faire le propriétaire en cas d’insalubrité ?

Lors de la déclaration d’insalubrité par le CODERST, le propriétaire du bien immobilier reçoit un délai au cours duquel il doit remettre son immeuble en état ou bien s’en défaire, sous peine d’une amende jusqu’à 100.000 euros ou de 3 ans de prison, plus l’interdiction d’acheter des logements.

Il doit également prendre en charge l’hébergement, voire le relogement, des occupants en cas d’interdiction temporaire ou définitive d’habitation de l’immeuble.

La marche à suivre dépend du type d’insalubrité déclarée : insalubrité remédiable ou irrémédiable ?

Insalubrité irrémédiable

Le rapport constate que l’état d’insalubrité est tel que les réparations sont impossibles à effectuer, ou du moins que leur coût dépasse celui d’une destruction et d’une reconstruction de l’immeuble. Dans ce cas, il n’y a pas le choix : l’immeuble doit être détruit. La situation est souvent similaire à celle de l’immeuble en péril.

Insalubrité remédiable

Si les réparations sont possibles, il sera à charge du propriétaire de faire ses calculs. Il peut effectuer et financer lui-même les travaux de remise en état, s’il en a les moyens. Sinon, il peut vendre l’immeuble à un marchand de biens.

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Avantages de l’achat d’un immeuble insalubre

Le principal avantage de cet achat est un prix de vente très attrayant. Dans beaucoup de cas, l’immeuble est devenu insalubre en raison d’un manque d’entretien de la part du propriétaire. Cela peut être de la simple négligence, mais souvent c’est un manque de liquidités qui explique l’absence de travaux de réparation. Pour cette raison, la plupart des propriétaires d’immeubles déclarés insalubres mettent leur bien en vente, car ils ne peuvent pas financer la remise en état. Désireux de se débarrasser d’un immeuble en mauvais état le plus vite possible, ils sont prêts à vendre à des prix dérisoires.

L’autre avantage est la possibilité de faire appel à une aide financière de l’ANAH, sous forme de subventions comptant pour 25 à 35% des travaux, selon qu’il s’agit de travaux d’amélioration ou de réhabilitation. Les conditions pour obtenir cette aide sont d’en profiter pour améliorer les performances énergétiques (atteindre le label D), de pratiquer la location nue et que le logement serve de résidence principale à l’occupant, et ce pendant neuf années au moins.

Il existe également des prêts à taux faible, ou taux zéro, pour vous aider à financer des travaux d’isolation et d’amélioration du système de chauffage et de production d’eau chaude, dans le but d’augmenter les performances énergétiques.

Un dernier mécanisme à connaître est le différé d’amortissements sur prêt immobilier : connaissant la date de fin des travaux et de levée de la déclaration d’insalubrité, l’investisseur peut demander le différé, c’est-à-dire que pendant cette période il ne paie que les intérêts et frais sur son emprunt. Cela lui permet de disposer de plus de liquidités pour financer les travaux.

Inconvénients de l’achat d’un immeuble insalubre

Le point le plus important est que l’immeuble insalubre ne rapporte aucun revenu locatif : à partir du premier jour du mois suivant la déclaration d’insalubrité, les locataires ne sont plus tenu de verser de loyer. C’est un inconvénient majeur pour le financement des travaux. De plus, si les occupants doivent être hébergés ou relogés, cela se fait aux frais du bailleur.

L’autre problème est le délai fixé pour la remise en état : il faudra agir vite, soit en effectuant les travaux soi-même, soit en trouvant des entrepreneurs. Dans beaucoup de cas, il faut absolument passer par des entrepreneurs certifiés RGE (Reconnus Garants de l’Environnement). Or, en raison des délais impartis, il peut être difficile de mettre plusieurs entrepreneurs en concurrence pour obtenir les prix les plus avantageux.

Augmenter la valeur de l’immeuble en évitant les pièges

Pour réussir votre opération immobilière sur un immeuble insalubre, il est préférable de bien vous former à l’avance. Il existe des formations spécifiques pour les investisseurs immobiliers, souvent disponibles en ligne.

Grâce à ces formations, vous apprendrez à préparer votre plan d’investissement et à vérifier la rentabilité de l’opération. En effet, le principal piège à éviter est celui de l’immeuble non-rentable, et dans le cas des immeubles insalubres, il vous guette. Si l’immeuble n’a pas été entretenu et que le propriétaire veut s’en défaire rapidement, peut-être est-ce en raison d’un déficit foncier ? Il est possible que le propriétaire précédent ait raté son plan d’investissement et se soit retrouvé en situation de déficit, incapable d’investir dans les réparations importantes. Une raison peut être la trop faible valeur locative, le manque d’attrait du quartier, une mauvaise conjoncture économique (fermeture des magasins pour cause de faillite, locataires devenus incapables de payer leur loyer), une insécurité grandissante… Dans ce cas, après l’achat et la réhabilitation/rénovation, vous risquez vous aussi de vous retrouver en situation de déficit foncier : les revenus locatifs sont inférieurs à votre crédit et vos frais (taxes, entretien).

Pour cette raison, une bonne formation s’avère très importante. Et il vous faudra aussi prendre le temps d’analyser chaque situation bien en détails au lieu de sauter sur la première occasion, souvent « trop belle pour être vraie ». Si vous évitez ce piège, vous pourrez augmenter la valeur de votre immeuble en le réhabilitant et améliorant ses performances énergétiques. Si les revenus locatifs couvrent vos frais de crédit, taxes et entretien, vous aurez réalisé une très bonne opération immobilière grâce à la plus-value en cas de revente.