10 conseils pour optimiser la rentabilité de son immeuble de rapport

Sommaire

Vous possédez un immeuble de rapport mais n’êtes pas satisfait de son rendu. Ou mieux, vous désirez en faire achat et vous vous demandez comment bien la rentabiliser…

L’immeuble de rapport est en effet un très bon investissement qui peut, si on s’y prend bien, rapporter assez d’argent pour vous enrichir. Cependant, vue la taille de l’investissement et tout le flot de travail, on risque bien de passer à côté, surtout si on ne dispose pas des meilleures astuces et formations pour l’investissement dans des immeubles. 

Ici, nous vous listons dix conseils capitaux pour vous permettre de tirer le meilleur de votre immeuble de rapport.

1-Bien conduire les négociations avec le vendeur

Lorsque vous décidez d’investir dans un immeuble de rapport, le premier obstacle se trouve au niveau de l’acquisition. Vous aurez assez de difficultés à trouver un  bien rentable. Cependant, ne vous limitez pas aux prix fixés par les vendeurs. Dans la plupart des cas, les immeubles sont très négociables. Ainsi, n’hésitez pas à demander une marge de négociation. Si pendant les discussions au téléphone l’agent est prêt à concéder une certaine réduction, c’est qu’il peut faire mieux   lors d’un rendez-vous physique.

Soyez malin. Souvent, les agents immobiliers usent de stratagèmes divers pour vous empêcher d’aller à fond dans les négociations. Une de leur méthode est de vous dire qu’un tel a déjà proposé tel prix qu’il a refusé. Ainsi, il essaie indirectement de vous amener à négocier au-delà mais jamais en dessous de ce montant. Rien ne prouve la véracité de ses propos.

Il est bon cependant de ne pas négocier juste pour la forme. Faites le quand vous sentez que vous le devez. Souvent, on laisse passer de belles opportunités en voulant trop tirer. A vous de voir en fonction de l’offre si vous pouvez tirer profit de votre investissement. N’hésitez pas à foncer si c’est le cas.

2-Calculer la rentabilité de votre immeuble de rapport

Il faut calculer la rentabilité de votre immeuble de rapport. Lorsque le taux est en dessous de 6% après que vous ayez payé les imports, l’investissement est à risque.  Ne comptez pas sur les estimations du vendeur. Procédez aux calculs selon ce que vous espérez gagner.

Il existe deux types de loyer à considérer

Le loyer potentiel

Il s’agit de celui que vous pouvez percevoir  au moment de l’acquisition avec seulement quelques retouches sur l’immeuble.

Le loyer futur

Il s’agit d’une estimation basée sur l’avenir. Elle prend en compte l’évolution de la zone et celle du taux exigé par la loi.

Calculer la rentabilité par m2

C’est aussi une méthode de calcul. Il s’agit de regarder le prix au mètre carré sur un site internet de renom et d’appliquer le calcul par rapport au nombre de mètres carrés qu’on est sur le point d’acquérir. C’est une bonne méthode, sauf qu’elle réussit plus aux appartements. Un immeuble de rapport  s’évalue en considérant chaque appartement.

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3-Bien choisir sa banque

Pour un prêt immobilier, vous avez plusieurs banques à votre disposition. Cependant,  pour mieux rentabiliser le projet, vous devez chercher à traiter avec la meilleure.  Il faut prendre en compte des critères de sélection pour aller vite et éviter les dépenses inutiles. Adressez-vous aux meilleures banques situées dans votre secteur, entretenez-vous avec les responsables et faites-vous informer des critères.

Avant cette démarche toutefois, il est capital que vous connaissiez  votre capacité d’emprunt. Cela vous aide à mieux connaitre la marge de l’offre à faire. Enfin, sachez qu’il est possible que la banque vous prête plus que ce que vous demandez ou moins que ça.

4-Faites appels à un bon gestionnaire ou……..gérez seul

La réussite d’un projet immobilier ne s’évalue pas une année après la réalisation mais bien des années plus tard. Pour cela, il vous faut les meilleures gestionnaires possibles. Attention à bien choisir toutefois. Une mauvaise gestion risque de briser votre cash flow.

C’est pourquoi, il est plus conseillé de prendre en main la gestion de votre immeuble. Cela ne vous exempte pas de faire appel à des sous-traitants au besoin. Des sites internet existent et vous permettent de confier certaines tâches à des tiers pour une rémunération très attractive. Pour exemple, la sous-traitante peut juste vous coûter 150 euros maxi pour trouver un locataire  alors que l’agence de gestion  pourrait prendre jusqu’à 500 euros pour les mêmes services.

Ainsi, même à distance, vous pouvez gérer  les tâches administratives et faites appel à une personne située dans votre secteur pour celles nécessitant une présence (visite, état des lieux,). Ce faisant, vous tirez assez de votre immeuble de rapport.

5-Bannissez les improvisations, agissez avec raison

Une grande erreur à éviter est de sauter sur les situations sans  analyses. L’instinct n’a pas sa place quand vous désirez rentabiliser votre immeuble de rapport. Il vous faut considérer chaque chiffre, les moins et les plus.

Si vous désirez par  exemple meubler vos appartements avant de les louer, ne prenez pas en compte le design d’un meuble qui vous fait de l’œil mais considérez toute premièrement le fait qu’il entre dans la ligne du budget prévu pour l’ameublement. Pour ne pas vous laisser induire en erreur, faites une liste de critères que le bien doit remplir.

6-Réduire La vacance locative

La vacance locative est la période pendant laquelle les biens loués sont vides. Vous ne recevez donc aucun loyer pendant ce laps de temps, ce qui bien évidemment a un impact négatif sur votre rentabilité.  Pour pallier à ce problème surtout lors des départs en vacance,  recommandez aux locataires qui partent de vous expliquer clairement ce qui ne va pas. De cette façon, vous en saurez plus sur les problèmes éventuels  de vos appartements.

Vous pourrez alors  effectuer les  aménagements nécessaires pour fidéliser vos locataires. Cela va vous faire une belle visibilité et un plus sur votre rentabilité. Ce qui peut également vous booster est la location saisonnière. Rendez-vous sur les sites dédiés et louez vos appartements pour une longue durée. Vous empocherez à coup sûr une belle cagnotte.

7-Revoir le loyer

Une erreur souvent commise par les investisseurs est la non-revalorisation du loyer. Il est important de revoir les conditions de location très souvent. Cela est d’autant plus vrai que le prix de l’immobilier n’est pas statique et connait chaque jour un peu plus de changement. Vous pourriez donc revoir  le contrat après une année pour pouvoir tirer le maximum de votre immeuble. Mais pour cela, procédez à une enquête dans votre zone pour connaitre le nouveau coût de revient du mètre carré ou rendez-vous vous sur les sites de simulation. Ils vous permettront de connaitre la juste valeur de votre immeuble aux fins d’en tirer le meilleur bénéfice.

8-La colocation et la location meublée

La colocation est  aujourd’hui très plébiscitée, surtout dans les villes.  Vous avez donc de fortes chances de rentabiliser votre immeuble de rapport si vous faites les bons aménagements.  Ainsi, si vous avez la chance d’acheter votre immeuble dans un secteur bien situé en plein centre-ville ou dans une zone locative, pensez à la colocation.

Pour que votre immeuble soit vraiment apte à la colocation, il lui faut avoir le minimum : plusieurs chambres, un wifi, des appareils électroménagers, des salles de bain. Enfin, incluez des meubles.

Lorsque vous procédez à une location meublée, la rentabilité suit directement la qualité des prestations. Ainsi,  le prix  est intéressant et vous avez plus de chances de vite trouver un locataire que lorsque vous la louez nue.

9-Faire des travaux de rénovation.

Oui. Votre immeuble de rapport doit répondre à la mode en court. Autrement, vos locataires n’hésiteront pas à déserter les lieux pour un lieu où il fait bon vivre. Vous devez donc vous informer des nouvelles tendances et suivre le pas. Prenez donc à cœur les retours faits par vos locataires : changer la peinture, rafraichir l’immeubles, renouveler l’électroménager etc. en plus de fidéliser vos locataires, le gain peut-être énorme : vous pourriez augmenter le loyer qu’ils ne discuteraient pas trop,  bénéficier d’une réduction sur l’imposition, etc. enfin, la demande sera forte.

10-Renégociez le crédit immobilier

Rentabiliser votre immeuble de rapport passe également par le rachat de votre prêt.  Pour se faire, il faut suivre l’évolution des taux auprès des banques. Si vous l’avez déjà fait une première fois, sachez que vous avez la possibilité de le refaire autant de fois que cela vous fait envie.

Le rachat de votre prêt peut se faire soit par votre banque soit par une autre avec des meilleurs taux. Si vous le faites auprès de votre banque, la démarche peut vous être profitable mais rien ne garantit que les taux proposés soient les meilleurs.

Le faire faire par une autre banque peut être profitable mais vous pourriez être amené à engager des dépenses supplémentaires. Pour prendre la meilleure décision, procédez à une simulation en ligne.

Investir dans un immeuble de rapport est la solution pour avoir un revenu à vie. Cependant, la taille de l’investissement nécessite une excellente gestion pour d’abord conserver les frais engagés pour ne  pas sombrer, ensuite bien rentabiliser. Il vous faut donc chaque jour pousser vos recherches dans le meilleur sens à savoir ce qui peut  d’abord satisfaire la clientèle tout en vous profitant pleinement.

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1 Comment

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