Immobilier locatif, comment vendre un immeuble par lots ?

Sommaire

On ne peut parler d’investissement immobilier sans parler des immeubles de rapport. Historiquement, ce terme date du XVIIIe siècle. À l’époque, il faisait référence à ces immeubles parisiens, bâtis exclusivement pour en louer les habitations.

Les logements y étaient tous identiques et de surfaces équivalentes. Aujourd’hui, ce type d’immeuble n’évoque plus seulement la location d’habitations. On utilise ce terme pour définir l’ensemble des lots d’un même bien, détenu par un propriétaire unique dit « monopropriété ».

Acheter un lot d’appartements est considéré comme une opération intéressante en matière d’investissement immobilier. En effet, les bénéfices offerts par ce type de placement sont nombreux et présentent un grand nombre d’avantages. Néanmoins, tout propriétaire désireux de vendre doit s’informer et en connaître le cadre juridique. Vous êtes propriétaire d’un immeuble et souhaitez le revendre par lots ? Voyons ensemble ce qu’il est possible de faire.

Vendre un immeuble loué, ce qu’il faut savoir

Complexe, la vente d’un immeuble loué ne pourra se faire que si vendeur et acquéreur connaissent le cadre dans laquelle ces ventes sont possibles. Qui dit immeuble loué, doit prendre en compte d’éventuels locataires. Cela passe par des baux qu’il convient de faire prolonger ou non par le nouveau propriétaire de l’immeuble. Deux cas de figure sont donc possibles.

Le premier est que le nouvel acquéreur souhaite prolonger les baux en cours, la seconde que ce dernier préfère racheter lot d’appartement « nu », comprenons ici sans locataire. Pour autant, ces deux possibilités ont des contraintes et des obligations différentes.

Prolongation des baux en cours

Vous souhaitez vendre un immeuble loué et avez d’ores et déjà trouvé un acquéreur ? Ce dernier souhaite acheter votre bien et prolonger les baux de vos locataires, c’est possible ! Dans un premier temps, le nouveau propriétaire s’engage à prolonger l’intégralité des baux en cours pour une durée minimale de six mois. Cette période prend effet dès la signature des actes de vente notariés. Le plus souvent, ces acquéreurs achètent pour louer et ne verront pas d’inconvénient à disposer d’un parc de logements déjà occupés lors de l’achat. Dans le cadre d’un achat avec prolongation des baux, la vente se négocie librement entre vendeur et acquéreur. Les locataires ne seront d’ailleurs pas en mesure de préempter, ces derniers changent simplement de bailleur.

L’acquéreur ne souhaite pas prolonger les baux

Deuxième possibilité, l’acheteur ne souhaite pas prolonger les baux en cours. C’est souvent le cas des investisseurs qui souhaitent revendre à la découpe à plus ou moins long terme. Dans cette configuration le locataire reste un point central de la vente puisqu’il dispose d’un droit de préemption afin d’acquérir son logement. Les conditions et le cadre de la vente devront être notifiés à chaque locataire de l’immeuble.

Devront être mentionnés par lettre recommandée avec accusé de réception, le prix de l’immeuble entier ainsi que celui de chacun des lots. Les locataires en place disposeront d’un délai de quatre mois s’ils souhaitent se porter acquéreurs. Choses importantes à savoir, ce droit de préemption se transmet au conjoint, ascendant et descendant des locataires. L’acheteur de l’immeuble doit savoir que la préemption d’un ou plusieurs locataires peut être problématique. En effet, cela engagera par la suite la création d’une copropriété jusqu’alors inexistante puisque l’immeuble était en monopropriété. Cette création de copropriété a donc un coût. L’acquéreur peut très bien renoncer à la l’achat si les locataires font acte de préemption. Le propriétaire sera donc dans l’obligation de trouver un nouvel acquéreur.

Cas particulier, le congé pour vente

Le cas du congé pour vente est également une possibilité. Les baux des locataires arrivent à échéances prochainement. Le propriétaire peut envoyer un congé pour vente. Cela contourne le droit de préemption. Pour bénéficier de ce congé pour vente, il convient d’informer les locataires concernés sur la base d’un préavis de six mois avant la date d’échéance du bail. La loi ALUR précise cependant qu’il est nécessaire que le bail ait déjà été renouvelé une fois depuis l’achat du bien par le propriétaire.

Vendre un immeuble nu

Vendre un immeuble par lots peut également concerner un immeuble libre de tout occupant. L’achat d’un immeuble nu peut être très intéressant pour des investisseurs, car les avantages sont nombreux.

Possibilité de faire des travaux

Cela tombe sous le sens, mais la vente d’un immeuble vide permet au futur acquéreur d’y envisager des travaux ou de concevoir son projet immobilier sur mesure. En effet, l’investisseur pourra profiter de son achat pour y prévoir différentes améliorations telles que des rénovations énergétiques.

Améliorer le potentiel locatif

Acheter un immeuble vide est aussi une alternative pour développer un nouveau potentiel locatif. C’est d’ailleurs une des principales questions que poseront les banques lors de la demande de financement. L’achat d’un immeuble vide pose toujours questions : pourquoi l’immeuble n’est pas loué ? L’acquéreur dispose d’une base vierge pour créer un nouveau concept locatif, créer des appartements meublés ou non, développer des logements à faible consommation énergétique, etc.

Un prix attractif

Ce n’est pas négligeable, mais il faut savoir qu’un bien vendu occupé, surtout dans les grandes agglomérations, perd entre 10 et 20 % de sa valeur. De plus, la vente d’un bien nu permet à au futur acquéreur d’en disposer immédiatement. Cela permet également de ne pas subir le droit de préemption accordé au locataire en cas d’une revente de bien occupé.

Immeuble de rapport et rendement locatif

L’un des principaux avantages de l’achat-revente d’un immeuble est sans nul doute son rendement locatif. Concrètement, cela permet l’achat d’un lot de logements à fort potentiel locatif. Il est bien plus intéressant d’acheter en gros dans le cadre d’un investissement immobilier que d’acheter un logement particulier. Le vendeur devra appuyer sur ce point lors de sa recherche d’acquéreur.

Lorsque vous souhaitez revendre un immeuble, n’omettez jamais sa localisation. En matière revente immobilière, sachez que l’emplacement d’un bien pourra faire très largement fluctuer sa valeur. On tend à penser que les grandes villes offrent de belles plus-values. Malheureusement ce n’est pas le cas. Sur un marché immobilier tendu, tout repose sur la notion d’offre et de demande. Le rendement locatif d’un bien au sein de grandes villes est plus faible qu’en banlieue ou en province. En effet, la demande dans les grandes villes y est plus forte et le rendement locatif est  moindre en comparaison de zones plus excentrées.

Connaître ses acheteurs

Cela peut sembler évident, mais bien vendre un immeuble loué repose sur la connaissance de ses acheteurs. Ce type d’investissement immobilier reste particulier.  Les acquéreurs potentiels ont donc un profil qu’il faut connaître si l’on souhaite réaliser sa vente dans les meilleures conditions.

Acheteur et investisseur, deux profils bien différents

C’est bien la première chose à retenir, une personne qui cherche à s’offrir un immeuble n’a rien d’un acheteur. Il s’agit d’un investisseur. Les enjeux sont donc très différents. Par cet achat, il recherche une source de bénéfice et donc un rendement fiable. Cela diffère des intérêts d’un acheteur particuliers à la recherche d’un bien d’habitation ou d’un premier investissement à vocation locative. Un investisseur ne recherche pas un coup de cœur ou une localisation de choix. La notion de rentabilité est primordiale. Sur le marché de l’immobilier, le nombre d’acheteurs de résidence principale est bien plus important que le nombre d’investisseurs à la recherche d’un immeuble.

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Vendre un immeuble loué, comment fixer son prix ?

Selon le canal que vous choisirez pour la vente de votre bien, la question du prix restera primordiale. Il est classiquement établi que les agences immobilières définissent le prix selon un prix au m² moyen (défini selon sa localisation) multiplié par la surface en m². Malheureusement, et bien que cette formule soit le plus souvent appliquée par les agences, cette méthode ne répond pas au besoin. Si le prix est mal estimé avant même la mise en vente de votre bien, vous risquez fort de ne pas trouver d’acquéreur.

Certains critères doivent être pris en compte :

  • L’emplacement (très recherché, recherché, ville limitrophe ou éloignée…)
  • Surface et taille de l’immeuble
  • Travaux à prévoir (mise en conformité, normes énergétiques, isolation…)
  • Environnement du bien (cœur de ville, zone industrielle…)
  • Rendement locatif (nombre d’appartements, surfaces, montant des loyers…)
  • Équipements annexes du bien (salle de sport, parties communes, conciergerie…)
  • Frais fixes (charges, impôts, ascenseur, espaces verts…)
  • Bien immobilier mixte (dispose de locaux commerciaux et d’habitation)

Ces informations, une fois portées à la connaissance d’un potentiel acquéreur, sont des bases à prendre en compte pour estimer la valeur du bien. Vous l’aurez compris, la valeur et le prix de revente d’un immeuble ne répondent en rien à des seules questions de surfaces et de prix au mètre carré. Il serait réducteur et délétère pour la revente de ne s’appuyer que sur ces critères objectifs.

Vendre un immeuble par lots, les bonnes pratiques

Vous souhaitez revendre un immeuble par lots ? Ce qui va suivre devrait vous intéresser. La vente par lots, autrement appelé vente à la découpe est une méthode fréquente en immobilier. Bien qu’elle soit une solution très intéressante et comporte des avantages, elle présente aussi quelques inconvénients. Qu’entend-on par « vente à la découpe » ? En réalité, il s’agit simplement de segmenter l’ensemble des lots d’un même immeuble en une copropriété. Vous pouvez ainsi revendre votre immeuble lot par lot et non plus d’un seul tenant. Les lots peuvent être vendus occupés ou non. Le but de cette démarche est bien évidemment de vendre plus cher grâce à la segmentation du bien.

Les avantages d’une vente par lots

Généralement, la vente par lots ou vente à la découpe concerne les immeubles de standing. Ces immeubles disposent de qualités évidentes et sont dignes d’intérêt aux yeux des acheteurs (équipement, emplacement, qualité des appartements…).

En toute logique il est plus simple de trouver plusieurs acheteurs indépendants qu’un seul, intéressé par l’intégralité des lots. Pour rappel, si l’acquéreur ne souhaite pas renouveler le bail en cours, le locataire est prioritaire pour l’achat grâce à son droit de préemption.

Vente à la découpe, les inconvénients

S’il est certes possible de faire de belles plus-values, notamment lorsque votre immeuble dispose d’une localisation de choix, une vente réussie est avant tout une vente bien organisée. Pour proposer une vente par lots, la création d’une copropriété est indispensable. Tous les appartements doivent pouvoir justifier d’une surface habitable réglementaire. Ils doivent être équipés en eau et en électricité.

Si l’immeuble a été construit depuis plus de 15 ans, il faudra vous assurer de procéder à un diagnostic technique complet afin de le mettre à disposition des acquéreurs lors de la vente. Ce diagnostic technique fait état de la qualité des murs, de la toiture, des conduites de gaz, des canalisations, mais aussi de tous les équipements liés à la sécurité de vos locataires. Si des travaux de mises en conformité sont à prévoir, c’est au vendeur qu’il incombe de les faire faire.

Muni des documents, le vendeur devra se rendre chez un notaire afin de faire rédiger les actes de copropriété. Bien évidemment, vendre plusieurs lots nécessite plusieurs signatures d’acte de vente chez le notaire. Les procédures seront donc un peu plus longues et surtout plus nombreuses avant d’avoir vendu l’intégralité des lots de votre immeuble.

Vendre rapidement, c’est possible

Comme évoqué précédemment, bien vendre repose sur une juste estimation de votre bien. Les spécialistes en investissements locatifs estiment qu’un rendement cohérent doit être supérieur à 7 % pour un immeuble de bonne facture. Une décote et une surcote pourront s’appliquer selon le « potentiel réel » de votre bien. Même si certains immeubles — dont les situations sont excellentes — se vendent rapidement, il faut comprendre que la vente pour ce type de biens est d’ordinaire plus longue que pour un bien d’habitation.

N’hésitez pas à vous faire accompagner par des spécialistes en investissements locatifs. Ces professionnels connaissent le marché et disposent d’une réelle expertise sur ce sujet. Vous gagnerez à vendre votre immeuble en lots plutôt qu’en intégralité. Bien évidemment, il vous faudra par avance avoir créé une copropriété. Une vente dite « à la découpe » permet d’obtenir un meilleur prix lors de la revente. Ces ventes à la découpe permettent également de se rapprocher du prix du marché.

Néanmoins, il faudra être patient avant de réussir à vendre l’intégralité des lots. Si vous revendez des logements meublés, n’hésitez pas à faire appel à un décorateur ou un home-stager avec de valoriser le mobilier existant et le cachet des appartements que vous proposez à la vente. Avec de bonnes photos, les visites seront plus nombreuses. N’oubliez pas que pour vendre, il faut être au prix le plus juste. Un investisseur cherche à faire une bonne affaire. Le juste équilibre doit être trouvé entre vos desiderata de vendeur et ceux de votre futur acquéreur. Si votre immeuble doit subir d’importantes rénovations, notez qu’une décote devra probablement s’appliquer lors de la vente. Rénovation et travaux peuvent effrayer de potentiel acquéreur, à vous de faire le nécessaire.

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