Comment et pourquoi diviser votre maison en plusieurs logements

Sommaire

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier secondaire et songez à la découper en plusieurs appartements à mettre en vente ou en location ? Avant tout chose, il est primordial de prendre connaissance de la législation en vigueur, et de bien vous renseigner sur les avantages et les inconvénients de ce type de pratique, très réglementée. Des normes existent et ne pas les respecter peut vous exposer à de lourdes sanctions, ainsi qu’à l’obligation de réaliser les travaux nécessaires. Le guide ci-dessous vous informe sur les étapes à suivre et les critères à prendre en compte avant de vous lancer, pour que vous puissiez faire le choix de découper votre bien en lots de façon éclairée.

Pourquoi diviser une maison en plusieurs appartements ?

Les arguments sont nombreux mais, parmi les plus évidents, citons notamment les coûts du marché immobilier en France. Le prix du m² ne cesse d’augmenter d’année en année, vous pourriez donc avoir envie de tirer le meilleur parti de votre habitation en la découpant en plusieurs autres logements. La multilocation est une pratique courante qui fonctionne très bien lorsque l’on souhaite accroître ses revenus immobiliers. C’est également une opération qui peut vous aider à mettre votre habitation en valeur et à lui en faire prendre aux yeux de vos futurs acheteurs ou locataires. En effet, pour les personnes à la recherche d’un logement, il peut être plus facile d’acquérir un petit appartement et de profiter (dans la plupart des cas) d’une place de stationnement et d’un petit jardin. En choisissant la multilocation, vous attirerez également l’attention des particuliers qui ne souhaitent pas vivre dans une tour d’immeubles partagés entre une cinquantaine de voisins, et préfèrent la “cohabitation” tranquille avec une ou deux familles.

Rendre sa maison rentable sur le long terme en la transformant en immeuble de rapport

Ce point-ci rejoint le point précédent à ceci près que la finalité est de proposer des logements à la location uniquement, afin d’assurer une rente pécuniaire mensuelle. L’objectif, avec un immeuble de rapport, est d’être rentable et de vous permettre d’engranger des bénéfices financiers. Or, ce n’est qu’en divisant votre maison en lots que vous parviendrez à atteindre ce but, puisqu’après division vous aurez la possibilité de percevoir plusieurs loyers et donc, d’assurer une rentrée d’argent régulière (sauf cas particuliers). Ce type de projet représente bien entendu un investissement conséquent, surtout si vous devez procéder à la réalisation de travaux d’amménagement pour chaque appartement, mais vous devriez voir cela comme un placement fiable pour les années à venir.

Diviser, oui, mais de manière indépendante ou partagée ?

La question qui se pose ici a déjà dû vous traverser l’esprit si vous envisagez de diviser votre maison en plusieurs logements : pourquoi opter pour la division en appartements plutôt que pour la colocation ? Tout simplement parce que la multilocation est très souvent plus rentable que la colocation. Prenons un exemple : si vous possédez un logement de trois pièces composé de deux chambres et d’un séjour, la colocation ne vous permettra de louer que deux chambres. Or, si vous décidez de diviser votre bien immobilier en trois appartements, vous pourrez, à terme, louer trois chambres. Il faut bien entendu peser le pour et le contre avant de prendre une décision car la division en appartements implique très souvent la réalisation de travaux coûteux pour obtenir des logements indépendants. Un calcul rapide prenant en compte les loyers perçus, le remboursement de votre prêt immobilier (si vous avez emprunté) et le coût des travaux vous permettra de comparer facilement dans quelle situation vous serez gagnant.

Les démarches administratives à réaliser avant toute division

Avant toute chose, vous devrez être absolument certain d’avoir l’autorisation de découper votre habitation en plusieurs. Pour ce faire, il vous faudra vérifier les points suivants :

  • Le bien immobilier ne doit pas être soumis à un arrêté de péril. En d’autres termes, il doit être parfaitement salubre et constituer un hébergement sécurisé pour ses futurs occupants, notamment au niveau de sa solidité. La mairie du lieu où se trouve votre bien saura vous renseigner à ce sujet, et pourra vous imposer des travaux à réaliser pour y remédier avant toute division, le cas échéant.
  • Obtenez les documents nécessaires à une division légale et dans les normes. Si l’espace de vie que vous créez suite au découpage excède 20 m², alors il vous faudra au préalable obtenir un permis de construire. Si, en revanche, les travaux d’aménagement de votre maison aboutissent à une surface inférieure à 20 m², vous devrez simplement effectuer une déclaration préalable de travaux.
  • Consultez votre mairie le plus tôt possible pour qu’elle vous fournisse les papiers nécessaires et vous fasse consulter le Plan Local d’Urbanisme qui regroupe tous les projets d’aménagement urbain de votre commune de résidence. Ce plan est une mine d’informations concernant les procédures juridiques et financières définies par des lois et décrets qui régulent ce type de travaux.

Vos obligations pour procéder au découpage de votre bien immobilier

  • Il va sans dire que vous devrez également respecter les éléments de logement décent fixés par la loi. En plus d’une sruface habitable minimum (voir point ci-dessous), votre appartement devra posséder un espace cuisine ainsi qu’une salle d’eau comportant une installation sanitaire interne au logement.
  • Renseignez-vous sur les surfaces et volumes minimaux avant de procéder au découpage de votre habitation. En France, la loi immobilière impose qu’aucun logement ne peut présenter une surface habitable inférieure à 9 m² et une hauteur sous plafond inférieure à 2,20 mètres. Il est recommandé de s’assurer les services d’un géomètre pour procéder au découpage et d’assurer à vos futurs locataires ou acheteurs des conditions de vie décentes.
  • Le confort et le bien-être des futurs occupants passent avant tout. En effet, il existe des contraintes et infrastructures que tout logement en France se doit de posséder pour être considéré comme habitable. Ainsi, assurez-vous de posséder un système d’évacuation des eaux aux normes et de fournir un accès en eau et électricité sous peine de voir la division de votre bien s’annuler.

Il est important de rappeler que si les habitations que vous créez suite au découpage de votre maison ne remplissent pas les critères ci-dessus, votre commune pourra vous forcer à réaliser les travaux requis pour mettre votre logement aux normes et ainsi permettre aux locataires de bénéficier d’aides au logement allouées par l’État.

Division officielle ou non-officielle ?

Rassurez-vous, le terme “non-officiel” ne désigne dans ce cas de figure rien d’illégal. Il s’agit tout simplement de différences au sens juridique : la division officielle vous demandera de réaliser plusieurs démarches administratives mais vous permettra par la suite de découper votre bien immobilier en lots que vous pourrez revendre ou louer séparément sous forme d’appartements bien distinct. La division non-officielle joue, quant à elle, sur le terme d'”espace de vie” ; elle peut d’ailleurs être synonyme de “colocation”. En effet, vous pouvez procéder à un réagencement de l’espace intérieur en créant des “coins” séparés tels que coin cuisine, coin salon etc., mais vous n’aurez pas la possibilité de vendre votre maison “découpée” et réorganisée à deux acheteurs différents. La colocation ne présente pas de problème du moment que les futurs colocataires n’ont pas de problème avec le fait de partager les espaces communs.

Il n’existe pas de bonne ou de mauvaise réponse : la meilleure solution doit se choisir en fonction de votre objectif à long terme et de la manière dont vous compter exploiter votre bien immobilier.

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Diviser sa maison en plusieurs logements : à quel prix ?

Tout projet immobilier, petit ou grand, modeste ou considérable, s’obtient à un certain prix. Avant de vous lancer, ne perdez pas de vue que ces aménagements vous demanderont un apport financier conséquent, voir la nécessité de contracter un prêt immobilier auprès de votre banque. Sachez toutefois que le prix d’une division d’habitation est généralement estimé entre vingt et quarante mille euros, selon l’ampleur des travaux à effectuer au préalable.

  • Il va sans dire que si vous cherchez à découper votre logement initial en plusieurs autres indépendants, vous devrez prévoir un budget dédié au cloisonnement de l’espace, afin de créer de nouvelles pièces et de garantir une bonne isolation. Comptez entre vingt et trente-cinq euros le m² pour des cloisons en placo, faciles d’installation.
  • Chaque logement devra comporter sa propre entrée. Vous devrez donc pour cela ajouter une porte à chaque appartement : soit en créant un corridor et en installant les portes à cet endroit, soit en pratiquant carrément une ouverture dans la façade de votre maison, pour créer des entrées “extérieures”. Gardez à l’esprit que la seconde option est également la plus chère.
  • En optant pour la division officielle, vous vous engagez à créer plusieurs lots juridiques et, de ce fait, à créer une cuisine et une salle de bains pour chaque habitation si nécessaire. Le coût de ces réalisations varient fortement en raison de la différence de qualité des matériaux utilisés.
  • Comme il le sera évoqué plus bas, il est primordial que vos nouveaux appartements soient tous raccordés au réseau électrique afin que les locataires puissent suivre leur consommation personnelle. La mise en place d’un tableau électrique qui permette de gérer le réseau en cas d’incident, est aussi à prendre en compte et vous reviendra à plusieurs centaines d’euros.
  • Enfin, la même règle est valable en ce qui concerne le raccordement au réseau d’eau potable. Vous êtes tenu de fournir aux occupants un compteur par habitation, compteur qui revient généralement à cinq cents euros. Le plus coûteux à ce niveau est de faire réaliser des travaux de raccordement de plomberie.

Comment installer de nouveaux compteurs

Sachez également que tout logement devra posséder son propre compteur de gaz, d’eau et d’électricité et donc, être préalablement raccordé aux réseaux de distribution concernés. En effet, la loi veut que chaque locataire puisse avoir accès à sa consommation personnelle en termes de ressources naturelles et énergétiques. Pensez donc à intégrer cela dans vos calculs concernant les travaux alloués à la division de votre maison en plusieurs logements. Ensuite, il vous faudra contacter Enedis ou EDF pour l’électricité et GRDF pour le gaz. Avec l’aide d’un technicien qualifié, vous êtes certain d’obtenir un compteur qui fonctionne de manière optimale et dont l’installation respectera les nombreuses règles auxquelles ce type d’appareils est soumis. Quoi qu’il arrive, veillez à anticiper et à évaluer vos besoins en énergie en fonction de la surface habitable du logement et des équipements proposés. Vous pouvez le faire facilement à l’aide de simulateurs disponibles gratuitement en ligne. Comptez quoi qu’il arrive environ deux cents euros pour l’installation d’un nouveau compteur dans votre logement.

Quelles taxes restent à votre charge en cas de division de votre bien immobilier ?

Il s’agit toujours d’un sujet épineux, surtout lorsque l’on connait les montants des taxes immobilières dans la plupart des cas. Dans le cas d’une division de votre maison en plusieurs logements, vous continuerez à payer la taxe foncière puisqu’elle reste à la charge du propriétaire – cela est, bien évidemment, valable dans le cas où vous loueriez votre bien et ne l’auriez pas vendu. La taxe d’habitation, en revanche, devra être payée par les occupants du logement et ne vous sera donc pas adressée. Dans le cas d’une division, chaque taxe sera également divisée par le nombre d’habitations. Ce genre de “détails” ne sont pas à prendre à la légère lorsque vous envisagez de démarrer votre projet de découpage, car ils peuvent affecter vos revenus sur le long terme et votre capacité à rembourser vos travaux ainsi qu’à rentabiliser votre investissement immobilier.

Vous disposez désormais de toutes les clés pour évaluer les bénéfices et désavantages que pourra vous apporter la division de votre maison en plusieurs logements. Il peut s’agir d’un projet passionnant mais si vous êtes novice en la matière, il peut être difficile de s’y retrouver. Prenez bien le temps d’étudier votre situation et celle de votre bien immobilier pour être certain de disposer de toutes les informations nécessaires avant d’entamer des travaux. Ainsi, vous profiterez d’une rentrée d’argent régulière tandis que vos locataires jouiront également d’un logement décent et agréable dans lequel ils pourront vivre en toute sérénité.

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