Vous venez d’hériter d’un immeuble où plusieurs des appartements sont loués ? Ou celui-ci abrite des bureaux et vous souhaitez vous en défaire? La vente d’un immeuble loué est tout à fait possible sans que vous n’ayez à donner congé à vos locataires. Et cette démarche présente des avantages par rapport à la vente d’un immeuble vide.

Cela constitue également un argument de vente. Mais il y a tout de même certains critères à respecter lorsqu’on souhaite effectuer cette transaction. Vous vous posez des questions sur la vente d’un immeuble occupé ? On vous dit tout dans les lignes qui suivent.

Vendre un immeuble loué : définition et particularités

Un immeuble déjà loué peut appartenir à un seul et même propriétaire, qu’il soit personne physique ou morale. Ce dernier peut, pour plusieurs raisons, décider de le mettre en vente : pour se constituer un capital, se lancer dans de nouveaux projets, ou tout simplement parce qu’il ne souhaite plus investir dans ce type de bien.

En effet, l’immeuble peut nécessiter de faire des travaux que le propriétaire ne souhaite pas effectuer. Dans ce cas, il s’agira de prendre en compte plusieurs critères pour pouvoir lancer cette opération.

Immeuble à hauts rendements loués

Car ce type de vente n’est pas à la portée de tout le monde. Les clients visés, si l’immeuble est vendu en bloc, sont les investisseurs à forte assise financière à la recherche de rendements : rendements élevés mais à faibles risques.

Toujours est-il que ce type de bien est très recherché des connaisseurs, surtout si le prix est cohérent avec le marché locatif, si les risques d’impayés ou de vacances des logements et bureaux sont minimes et si le prix au m² du bien est conforme à celui du secteur. Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), foncières de placement, investisseurs particuliers marchands de biens ou encore gros investisseurs étrangers peuvent jouer des coudes pour acquérir un immeuble de rapport à hauts rendements déjà loué.

Vente d’immeuble à la découpe

Il est également possible de vendre l’immeuble mais en le divisant. C’est-à-dire qu’il peut être vendu par lots à plusieurs acheteurs individuels. Cette démarche appelle toutefois plusieurs étapes visant à placer le bien au statut de copropriété.

Nous développerons ce point à la fin de notre article. Quoi qu’il en soit, le statut des locataires ne change pas lorsque vous vendez un immeuble déjà loué. Car il conserve leur contrat : seul le nom du propriétaire sera modifié sur le bail. De même lorsqu’il s’agit de vendre un immeuble accueillant des bureaux, chaque locataire signera le nouveau bail avec le futur propriétaire.

Qui peut prétendre à l’achat d’un immeuble loué

Droits du locataire

En général, un propriétaire informe son locataire de son projet de vendre le bien qu’il occupe et lui donne congé pour quitter les lieux. Le délai de préavis est de 6 mois minimum pour un logement loué vide, et de 3 mois pour un logement meublé. Dans le cas d’un appartement loué vide, le locataire est prioritaire s’il souhaite acheter le bien en question.

Le propriétaire doit donc lui faire parvenir un courrier l’informant du congé et y inclure une offre de vente. Le locataire dispose alors des 2 premiers mois du préavis pour formuler une offre d’achat.

La vente aux investisseurs sans vacance locative

Mais si respecter le délai de 3 ou 6 mois n’est plus faisable, ou que vous ne souhaitez pas attendre pour ne plus avoir l’immeuble dans les mains, il suffit de le vendre tel quel. Il faudra néanmoins informer le ou les locataires du projet de vente pour que vous puissiez ensuite faire visiter les lieux aux acheteurs potentiels. L’avantage de vendre un immeuble loué est que vous toucherez les loyers jusqu’au jour de la vente définitive.

Ce qui vous évite la vacance locative et donc de perdre de l’argent en attendant la conclusion de la vente.  Cela constitue également un bon argument de vente si les locataires sont de bons payeurs et que les montants des loyers sont conformes aux prix du marché.

Les investisseurs y trouveront plus qu’un intérêt : par de décalage entre les rentrées d’argent et le montant investi, ils n’auront plus besoin de chercher de locataires pour leur immeuble, ce qui est également un gain de temps non négligeable.

Vendre un immeuble loué : les contraintes

Fournir tous les contrats de location d’un immeuble loué

Avant de vendre un immeuble déjà loué, assurez-vous de posséder tous les contrats de bail et que ceux-ci soient rédigés en bonne et due forme. Il faudra en effet transmettre tous ces documents au futur propriétaire : la vente est entravée dès lors qu’un seul des documents est manquant. Vérifiez également que chaque locataire paie bien son loyer.

Si ce n’est pas le cas, que vous êtes en procédure judiciaire pour tenter de recouvrer des loyers impayés, sachez que vous ne pourrez pas vendre avant que tout ne soit réglé. De même, s’il y a quelconque litige avec l’un des occupants, la vente sera impossible.

Vendre un immeuble vide (sans locataires)

Moins de documents pour un immeuble vendu non loué

L’avantage avec un bien vendu vide, c’est qu’il n’y a pas de contraintes de visites liées à la présence d’éventuels locataires.

Les démarches sont donc plus rapides et simplifiées. Les seuls documents à fournir sont ceux liés au bâtiment en lui-même, à savoir les différents diagnostics techniques immobiliers : loi Carrez, performance énergétique, amiante, plomb, termites, gaz, électrique, assainissement non collectif, certificat d’état des risques naturels  et information sur les mérules.

Le temps et l’argent demandés par la vente d’un immeuble nu

Mais bien que le nouveau propriétaire soit libre de choisir l’affectation de l’immeuble qu’il vient d’acquérir, il doit encore faire les démarches pour que cette affectation soit effective. Et que les premiers euros rentrent dans sa poche. Publicité pour des logements à louer, plaquettes particulières s’il s’agit d’une résidence pour personnes âgées dépendantes, affiches en cas de locaux commerciaux… Et dans tous ces cas, il devra attendre un certain temps avant d’avoir son immeuble entier loué. Ce qui signifie qu’il y a aura un écart entre l’investissement et les premières rentrées d’argent, une trésorerie qui mettra du temps à se constituer.

Le déficit foncier et l’investissement

Par ailleurs, il n’est pas possible de connaître de manière précise le taux de rentabilité du bien par opposition à celui d’un immeuble loué. L’investissement se base donc sur des estimations qu’on ne pourra espérer que correcte. Il faut donc considérer cette situation de déficit foncier : c’est-à-dire que l’argent investi et les éventuelles mensualités de remboursement de prêt ne pourront commencer à être couverts qu’une fois l’immeuble occupé et que l’activité soit lancée. Ce qui n’est pas le cas d’un immeuble loué, puisqu’il y a continuité de paiement des loyers de la part des locataires.

Vendre un immeuble loué : les règles à respecter

Pour une vente immeuble loué sereine et légales, voici quelques points dont il faut se rappeler.

Si votre immeuble est constitué d’appartements loués vides, vos locataires doivent être informés de vos projets de vente au minimum 6 mois avant sa venue effective. Ceux-ci disposent d’un droit de préemption : dans les 2 premiers mois du préavis, ils peuvent vous informer de leur désir d’acheter et vous faire une offre. Ce n’est qu’à l’issue de ces 2 mois que vous pouvez effectuer d’autres démarches pour trouver un acquéreur.

Dans le cadre des futures visites, il faudra vous organiser avec les occupants pour pouvoir accéder aux logements et locaux et fixer rendez-vous. En effet, s’il s’agit de la vente d’un immeuble de logements, un locataire peut exiger d’être présent. Ça reste sa résidence, même si l’immeuble vous appartient. Il est tout à fait possible que les locataires vous autorisent par écrit à faire visiter le bien en leur absence en vous remettant un jeu de clés de leur logement. Vous n’avez absolument pas le droit de leur imposer cette option. A vous ensuite d’agir avec discrétion avec les potentiels acheteurs et de respecter les biens de vos locataires.

Il va sans dire que si vous souhaitez vendre votre bien occupé par des locataires, chaque appartement loué doit posséder un contrat de location. Et celui-ci doit être légal et rédigé en bonne et due forme. Le futur propriétaire deviendra le nouveau parti au contrat. S’il n’y a ni droit ni titre justifiant la présence de vos locataires, la vente sera difficile voire impossible à accomplir.

Par ailleurs, vous vous devez de transmettre au futur acquéreur toutes les informations à savoir au sujet de l’immeuble : les éventuelles hypothèques par exemple, les charges qui existent comme un contrat d’affichage publicitaire ou encore des travaux prévus l’année suivant l’acquisition… Celui-ci pourrait se retourner contre vous à l’issue de la vente s’il se rend compte que vous lui avez caché des choses. Vous risquez de lui devoir des dédommagements en plus de voir la vente annulée !

La vente d’un immeuble par lots

Comme dit plus haut, vous pouvez vouloir vendre les appartements de votre immeuble à plusieurs acquéreurs différents. Cela serait une bonne manière d’obtenir plus de capital. Dans ce cas, vous devez passer par des démarches plus complexes visant à mettre l’immeuble en copropriété pour permettre la vente par lots à des acheteurs individuels. Attention, dans l’appellation « lots » sont incluses toutes les parties constitutives de l’immeuble : outre les logements, il peut y avoir des caves et des emplacements de stationnement. Voici les 3 démarches dont vous ne pourrez faire l’impasse pour mettre votre bien immobilier en copropriété :

• Réaliser un état descriptif de division : cela consiste à effectuer un mesurage complet de l’immeuble dans le but d’en réaliser les plans. Ceux-ci distinguent les parties communes des parties privatives, incluant notamment le découpage des caves.
• Etablir un cahier des charges de la copropriété avec définition des tantièmes de divisions et tantièmes de charges de chaque copropriétaire.
• Etablir un diagnostic technique global : celui-ci permet d’estimer les éventuels travaux à effectuer sur les parties communes (ravalement de façade, réfection de toiture,…) et d’anticiper des frais souvent lourds pour les futurs propriétaires. Ce qui est souvent le cas des immeubles de familles, plus anciens que neufs.

Toutes ces démarches sont coûteuses car elles nécessitent l’intervention d’un expert-géomètre pour le descriptif de division, et d’un notaire pour le règlement de copropriété. Par ailleurs, il faut attendre que chaque droit de préemption accordé aux locataires de chacun des appartements loués soit épuré avant de pouvoir effectuer la vente.

Pour conclure,

La vente immeuble loué est une bonne manière d’obtenir un capital rapidement et n’est pas si compliqué qu’on pourrait le penser. Il suffit de savoir le temps que l’on souhaite passer dans la mise en place de cette démarche et d’opter pour la formule qui vous convient.