Il est courant qu’une maison ou qu’un appartement n’appartienne qu’à un seul propriétaire. Il arrive aussi qu’un immeuble soit une mono-propriété. Le mono-propriétaire d’un immeuble est libre de vendre son bien à tout moment, au même titre qu’une maison. Il peut alors céder tout le bâtiment en une seule fois ou bien le vendre à la découpe.

Vendre un immeuble à la découpe signifie ainsi mettre en vente le bâtiment par parties, également appelées des lots, des découpes ou des blocs. Cette méthode vise à faciliter le processus de vente et à attribuer la propriété des différents lots à plusieurs propriétaires.

L’immeuble divisé et revendu passe alors du statut de mono-propriété à celui de copropriété.
Ce type de transactions existe depuis des décennies mais il se développe de plus en plus dans les zones où l’immobilier locatif est en tension.

La vente par lots permet en effet à un mono-propriétaire de réaliser une plus-value sur son bien immobilier. Cependant, la procédure de vente par lots est soumise à une réglementaire stricte et assez longue à mettre en place. Différentes législations, telles que la loi Alur et la loi Aurillac, obligent d’ailleurs les mono-propriétaires à effectuer de nombreuses de démarches et à remplir des critères précis pour vendre leur bien immobilier par blocs. Aussi, pour être sûr de vendre son immeuble selon les termes établis par la loi, il faut se renseigner consciencieusement.
Voici quelques clés pour réussir la vente par lots de son immeuble quand on est un mono-propriétaire privé.

Qu’est-ce que la vente d’un immeuble par lots ?

La vente par lots, ou à la découpe, s’applique à tous les bâtiments et à toutes les habitations détenus par un seul et unique propriétaire. Il peut s’agir d’immenses bâtiments de bureaux comptant plusieurs dizaines d’étages, d’immeubles d’habitations aux dimensions plus modestes, de grandes maisons aménagées en plusieurs logements ou encore d’appartements spacieux. La vente d’immeubles par lots peut être pratiquée par des propriétaires privés, par des marchands de biens ainsi que par des institutions.
Dans leur organisation générale, les bâtiments se divisent en des espaces privés et en des espaces communs. De fait, un immeuble d’habitation compte plusieurs logements (domaine privé), tous relier à des couloirs et à des escaliers (parties communes). Un lot correspond communément à un appartement.

Par exemple, un immeuble qui compte 5 appartements se divise en 5 lots. Le mono-propriétaire peut alors vendre son bâtiment dans son entier, c’est-à-dire se défaire immédiatement des 5 lots, ou bien il peut décider de n’en vendre qu’un seul. Il procède alors à une vente par lots puisqu’il ne se sépare que d’une partie de son bien. Le propriétaire initial reste le propriétaire majoritaire de l’immeuble puisqu’il possède 4 appartements mais il partage la gestion du bâtiment avec l’acheteur du 5ᵉ appartement. Par la suite, le propriétaire initial peut vendre un de ses 4 appartements restants à un tiers propriétaire. Après cette nouvelle vente par lots, le bâtiment appartiendra à trois propriétaires différents.
Une logique analogue s’applique lorsque le propriétaire d’un grand appartement décide de le diviser en 2 lots pour en vendre une partie.

Les atouts de la vente d’un immeuble par lots

La vente d’un immeuble à la découpe est très intéressante pour un mono-propriétaire car il est plus simple de vendre lot par lot à plusieurs personnes plutôt que de vendre la totalité d’un bâtiment à un seul investisseur. En effet, la majorité des particuliers achètent des appartements pour en faire leur résidence principale ou secondaire. Ils ne cherchent pas une superficie immense. En outre, il est difficile de trouver un acheteur pour un immeuble de plusieurs appartements car cela demande une dépense importante et un savoir-faire spécifique dans la gestion d’un bâtiment et de ses occupants.

Ainsi, dans les zones de fortes tensions immobilières telles que Paris, le système de la vente par lots est particulièrement dynamique et concerne surtout les superficies moyennes. De fait, ce sont souvent de jeunes ménages qui effectuent ce type d’achat. Aussi, le lot doit pouvoir accueillir confortablement une famille tout en restant accessible à des budgets serrés.

La vente par lots génère également une meilleure plus-value qu’une vente simple. Ce phénomène est lié au prix par m2 et à l’attractivité du marché des logements de taille moyenne. Ainsi, la vente de 3 lots séparés permet de percevoir une plus-value supérieure à la vente de tout le bâtiment à un seul acheteur.

Les limites de la vente d’un immeuble par lots

Bien que la vente par lots soit lucrative pour le mono-propriétaire, ce type de transactions possède des limites.
Tout d’abord, la fonction des lots est inéchangeable. De fait, un garage doit être vendu comme un garage, un lot d’habitation reste un lot d’habitation et un magasin est mis vente comme magasin.

En outre, tout lot comprend obligatoirement une partie privative (l’intérieur d’un appartement, par exemple) ainsi qu’une quote-part des parties communes (couloir, entre autres). Cette répartition fondamentale garantit à tous les résidents de l’immeuble une libre circulation dans les parties communes et assure un accès direct à chaque partie privative.

De plus, dans le cas d’un immeuble d’habitation, les lots doivent avoir une superficie habitable d’au moins 14 m2 ou 33 m3. La législation impose également que les appartements disposent au minimum d’un accès à l’eau et à l’électricité et possèdent un système d’évacuation des eaux usées. Ainsi, il est impossible de vendre un lot considéré comme insalubre ou qui n’a pas reçu de diagnostic amiante.

Avant de vendre un des lots de son immeuble d’habitation, le mono-propriétaire doit impérativement effectuer les travaux indispensables pour rendre le logement salubre, habitable et accessible librement depuis les parties communes du bâtiment. Si ces prérequis ne sont pas appliqués, la mise en vente sera refusée.

Géomètre et diagnostic technique

L’intervention d’un géomètre est nécessaire pour procéder à une vente à la découpe. En effet, ce professionnel établit un état descriptif du lot. Il mesure notamment sa superficie et son cubage, indique l’état général des sols, des murs et des plafonds de chaque pièce. Il vérifie en outre la conformité des installations sanitaires et électriques. De fait, le géomètre vérifie que le logement répond bien à toutes les normes fondamentales pour sa mise en vente. Un diagnostic technique permet aussi de vérifier la salubrité du lot et vient compléter l’étude du géomètre. Ce diagnostic comprend, entre autres, un bilan énergie et atteste de l’absence d’amiante dans le lot.

De telles données sont fondamentales puisqu’un mono-propriétaire ne peut pas vendre un bien ayant un bilan technique négatif. Si les rapports du géomètre et le diagnostic technique sont mauvais, le mono-propriétaire se voit obligé de procéder à des travaux ou à un changement de découpe du lot pour pouvoir vendre son bien. En outre, ces documents sont indispensables pour l’enregistrement de la vente auprès du cadastre.

Division et notaire

La vente d’un immeuble par lots entraîne des changements dans l’acte de propriété du bâtiment puisqu’il passe d’un seul propriétaire à deux propriétaires. Aussi, à chaque vente à la découpe, l’ancien mono-propriétaire doit enregistrer la modification de l’acte de propriété auprès de son notaire. Celui-ci se charge ensuite d’enregistrer la modification au cadastre.

Du reste, pour établir l’acte de vente, le mono-propriétaire doit obligatoirement présenter l’état descriptif du lot établi par le géomètre ainsi que le diagnostic technique, en plus des documents habituels relatifs à la vente d’un bien immobilier. Le notaire procèdera alors à la mise en copropriété de l’immeuble, à la publication de la création de la copropriété auprès du service de publicité foncière et à son immatriculation.

Créer une copropriété

Lorsqu’un mono-propriétaire vend à la découpe une partie de son immeuble, il devient copropriétaire du bâtiment puisqu’il est rejoint par un autre propriétaire.
Selon la loi Alur, toutes les copropriétés doivent être enregistrées au registre national des immatriculations. Si le notaire se charge de procéder à cette immatriculation, les copropriétaires ont l’obligation de rédiger le règlement de copropriété. Cette charte commune à l’ensemble des copropriétaires précise les règles de vie de tous les occupants de l’immeuble et les modalités de fonctionnement de la copropriété. Les copropriétaires doivent également engager un syndic pour gérer les litiges et s’occuper des questions courantes telles que l’entretien des parties communes, les petits travaux de rénovation ou bien encore l’établissement et la répartition des charges de copropriété.

Propriétaire privé ou marchand de biens

La législation française distingue les transactions immobilières initiées par un propriétaire privé et celles menées par un marchand de biens.
Un marchand de biens est une personne, physique ou morale, qui gagne sa vie grâce aux plus-values de l’achat-vente de lots d’appartements ou d’immeubles. Ce professionnel achète des lots dans des copropriétés pour les revendre immédiatement, à un prix supérieur à un nouveau propriétaire.

Ainsi, un propriétaire privé peut voir ses ventes requalifiées s’il est avéré que ses transactions sont effectuées dans un but spéculatif et que le propriétaire effectue régulièrement ce type de ventes. Pour éviter le changement de qualification de la vente et les modifications de statut que cela implique, un propriétaire privé doit exploiter pendant plusieurs années son bien immobilier avant de le revendre. De manière générale, au-delà d’une transaction par an, la requalification est envisageable. Le propriétaire privé devra alors démontrer qu’il n’est pas dans une démarche d’achat-vente de biens immobiliers.

Droit de préemption et vente d’immeubles par lots

Un propriétaire peut décider de vendre son lot à n’importe quel moment, que celui-ci soit loué ou vide. Cependant, la législation prévoit plusieurs solutions lorsqu’un bail est en cours.
De fait, lorsque le lot est vide, le propriétaire peut le vendre au prix du marché, en ayant effectué ou non des travaux de rénovation. En revanche, quand un bail est en cours, celui-ci ne peut pas être résilié à cause de la vente du lot, cela porterait préjudice au locataire. Ainsi, un bail dont l’échéance est inférieure à 3 ans est automatiquement renouvelé de 3 ans à la date du changement de propriétaire. Les autres types de baux sont automatiquement prolongés de 6 ans. Cette norme s’applique aussi bien à la location des logements qu’à celle des locaux professionnels.

En outre, le locataire a un droit de préemption sur le lot qu’il occupe. Ainsi, le propriétaire doit d’abord proposer l’achat du lot à son locataire avant de le mettre librement en vente. Le locataire a deux mois pour accepter ou pour refuser l’offre d’achat. La préemption du locataire lui permet d’acquérir le bien avec une décote, c’est-à-dire en dessous du prix du marché. Le montant de cette décote est calculé en fonction du diagnostic technique mais aussi de l’ancienneté de l’occupation du lot par le locataire. La durée restante du bail entre également en considération dans le calcul de la décote.

Les mairies et les collectivités locales des zones tendues peuvent aussi faire valoir un droit de préemption pour acheter un lot vide afin qu’il devienne un logement social.

La vente d’un immeuble par lots est une procédure courante, surtout dans le cas des bâtiments d’habitation situés dans les zones en tension locative.
Cette méthode permet à un mono-propriétaire de se séparer d’une partie de son bien immobilier en vendant une découpe de son bâtiment à un autre propriétaire. Pour effectuer une telle transaction, le mono-propriétaire doit suivre une procédure minutieuse et proposer un lot qui répond à des critères bien définis.

De fait, la vente par lots doit rester exceptionnelle pour le mono-propriétaire. De plus, pour que la mise en vente ait lieu, le propriétaire doit fournir des justificatifs qui attestent au notaire que le lot est suffisamment grand et absolument salubre. Afin d’obtenir ces documents, le propriétaire doit faire appel à des prestataires (géomètre, artisans pour les travaux, notamment) et engager des fonds parfois importants, en plus de ceux nécessaires à la rédaction des actes notariés. En outre, le propriétaire a des devoirs envers ses locataires en termes de durée de bail et de rachat. Le droit de préemption peut donc réduire la plus-value espérée.

Ainsi, pour vendre son immeuble à la découpe, il convient de bien réfléchir à son projet et de s’armer de patience car les ventes successives peuvent prendre des années.