Ce qu’il faut savoir pour financer un immeuble de rapport

A moins que vous n’ayez la possibilité d’acheter comptant votre immeuble de rapport avec ce que vous avez pu épargner, il vous faudra songer au financement de l’investissement et trouver le mécanisme le plus avantageux par rapport à votre profil d’investisseur, votre fiscalité et votre projet de placement immobilier. Financer un investissement locatif reste en France un moyen fiscalement intéressant avec la possibilité d’obtenir une défiscalisation et une réduction d’impôts, sachant que les taux d’intérêts sont extrêmement bas.

Zoom sur comment vous pouvez financer votre immeuble de rapport avec les différents produits disponibles, ainsi que sur ce qu’il faut savoir sur l’emprunt et les frais annexes.

Le crédit immobilier pour financer l’immeuble de manière classique

En tant que propriétaires-bailleurs, vous pourrez déduire les intérêts de votre emprunt des loyers perçus en les déclarant aux impôts.

Plusieurs scénarios sont possibles : la location vide (fiscalité des revenus fonciers) et la location meublée (fiscalité des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC).

Le crédit immobilier amortissable quant à lui reste la solution la plus connue mais n’est pas forcément la solution la plus optimale selon votre profil et vos revenus.

Le principe du crédit amortissable pour le financement

C’est le crédit le plus couramment utilisé pour faire l’acquisition d’un bien immobilier par un particulier. Avec ce type de crédit, vous rembourserez à la fois le capital et les intérêts. Le remboursement du capital est étalé dans le temps avec une proportion plus importante pour les intérêts lors des premiers remboursements (mensualités), avec une augmentation du capital remboursé de manière progressive au fil des mois.

De ce fait, la déduction des intérêts des revenus fonciers est plus importante les premières années.

Ce type de crédit convient pour les investisseurs classiques et moyennement imposés. Cependant, plus on avance dans le temps et plus la part des intérêts déductibles diminue, ce qui rend de moins en moins intéressant cette partie de l’optimisation fiscale. A cela il faut ajouter l’assurance emprunteur pour tout ce qui est décès et invalidité.

La durée du crédit pour le financement

Vous souhaitez savoir, de manière efficace, comment financer un immeuble ? Le crédit immobilier va permettre d’étaler les remboursements en vous faisant rembourser progressivement via les mensualités de paiement. La durée du crédit va se calculer en fonction de votre capacité d’emprunt, votre taux d’endettement par rapport à vos revenus et sur le type de crédit que vous souhaitez souscrire. Vous pouvez réduire la durée du crédit en augmentant votre apport.

A noter que plus la durée du crédit est importante, plus le taux d’intérêt sera important. Le coût total du crédit immobilier sera alors plus important, même s’il est possible de défiscaliser ces intérêts.

Également, sachez que les banques peuvent être réticentes à concéder un crédit immobilier dont la durée excède les 20 ans, notamment pour tout ce qui est logement locatif.

De plus, plus vous êtes âgé, plus il vous sera difficile de trouver un crédit dont la durée est longue (15 ans et plus).

L’apport et la capacité d’endettement

Comme indiqué dans le chapitre précédent, vous pourrez utiliser un apport pour réduire la somme à emprunter et ainsi diminuer la durée du prêt et son coût. L’apport peut également revoir le taux d’intérêt à la baisse, que ce soit celui du prêt ou de l’assurance emprunteur, la banque pouvant juger votre gestion comme rigoureuse et ne présentant qu’un minimum de risque.

La capacité d’endettement quant à elle vous permettra d’identifier le montant maximal des mensualités que vous pourrez atteindre. Pour calculer votre capacité d’endettement, il vous faudra additionner tous vos revenus nets avant impôts (salaire, loyers perçus…), puis soustraire tout ce qui a trait à vos charges (échéance des autres prêts, loyer, mensualité des éventuels crédits à la consommation…). Le résultat obtenu vous permettra de calculer votre d’endettement pour effectuer votre investissement locatif. Le taux d’effort (c’est à dire, la proportion d’une mensualité du prêt par rapport au résultat obtenu) ne peut dépasser les 35%. Par exemple, si vous avez 5000 € de revenus en ayant déjà soustrait toutes les charges mensuelles que vous avez, les mensualités de votre crédit immobilier pour rembourser l’immeuble de rapport ne doit pas excéder 1750 €.

A noter que la banque peut prendre prendre en compte 70% des loyers potentiels générés par votre immeuble de rapport.

Si celui-ci comporte 10 appartements dont le loyer moyen est de 500 € pour chaque (soit 5 000 € de loyer au total), la banque pourra comptabiliser 3500 € de capacité d’endettement en plus. Mais cela augmente vos risques en cas de non perception de loyers ou de locataires mauvais payeurs.

Le principe du prêt in fine et du crédit in fine

Ce type de prêt est idéal pour effectuer un placement. Avec ce type de crédit, vous pourrez rembourser l’intégralité du capital emprunté à une date prévue et ce en une seule fous. Associé le plus souvent à un produit de type assurance vie, prêt in fine vous permet de rembourser les intérêts tous les mois avec les primes d’assurance, avec des mensualités plus faibles. Le principal intérêt est que vous pouvez calculer les intérêts sur l’ensemble du capital tout au long du crédit. Tout au long du remboursement de votre prêt in fine, la déduction des intérêts sera maximale. Si vous avez déjà un patrimoine locatif, votre base imposable n’en sera que rabaissée, optimisant ainsi la fiscalité de l’investissement locatif et optimisant son rendement.

Vous vous posiez la question sur comment financer un immeuble ? Si vous avez un patrimoine important et que vous payez beaucoup d’impôts, ce type de crédit est alors fait pour vous car sa fiscalité généreuse vous fera faire de belles économies d’impôts. De plus, le retour sur investissement et le rendement n’en seront que plus intéressants.

L’emprunt à 110%, ce qu’il faut savoir

Le prêt immobilier à 110% correspond à un emprunt sans apport, où le prêt finance non seulement le prix du bien, mais aussi l’ensemble des frais annexes comme les frais d’agence, le notaire, les garanties… Il faut savoir que certaines banques sont très réticentes à octroyer ce type de prêt car elles demandent en général un apport pour couvrir les frais de notaire. De plus l’apport permet à la banque, en cas de soucis de remboursement, de n’avoir qu’un reste à payer qui soit en général inférieur au montant emprunté.

Cependant, pour un profil investisseur notamment dans le cas de l’acquisition d’un immeuble de rapport, ce type de crédit peut prendre tout son sens dans le cadre d’une stratégie d’investissement. En effet, avoir recours à ce type de crédit va permettre d’obtenir des intérêts d’emprunt supérieurs, intérêts qui pourront être déduits des revenus fonciers. L’opération au global peut donc s’avérer avantageuse pour l’investisseur.

Les techniques de financement d’un immeuble en SCI

Un immeuble en SCI (Société Civile Immobilière) permet de léguer un patrimoine à ses enfants en réduisant les frais de droits de succession. Cependant, pour le financement d’un immeuble en SCI, il faut savoir que les banques ne proposent pas de taux particuliers. Une SCI ne peut pas être bénéficiaire d’un prêt à taux zéro ou d’un prêt conventionné. Chaque associé peut effectuer les démarches de manière autonome pour financer une partie de l’acquisition. Les associés pourront ensuite reverser à la SCI via un apport numéraire (obtention de parts sociales) soir par des apports en compte courant. Si la SCI est soumise au régime des sociétés de personnes, il faut savoir que les intérêts des emprunts souscrits par les associés sont déduits de leur quote-part de bénéfices imposée à l’impôt sur le revenu.

Il est possible également de financer l’immeuble en effectuant un emprunt au nom de la SCI. Le gérant se doit de vérifier la solidité financière de chaque associé pour le financement. La banque peut dans ce cas exiger plus de garanties en demandant une hypothèque sur l’immeuble (la banque peut saisir ce dernier et le vendre. Il faut tenir compte également des frais de levée d’hypothèque) ainsi que des cautions.

Les précautions à prendre lorsque vous souhaitez financer un immeuble de rapport

Si un immeuble de rapport est un produit convié pour son rendement important, son financement ne doit pas être pris à la légère et si une banque peut vous aider à acquérir ce bien d’exception, certaines règles de base pour les investisseurs doivent vous prévaloir d’une mauvaise opération car mal réfléchie.

Ne pas être trop optimiste

S’il est bon de réaliser une projection par rapport aux loyers à percevoir, il faut tenir compte des quelques difficultés de rentrée d’argent, comme par exemple les locataires mauvais payeurs, les roulements au niveau des locataires et les charges à payer pour que l’immeuble puisse être pleinement opérationnel (ménage, entretien des espaces verts, local poubelle…). Veillez à vous donner une marge de manœuvre dans votre financement et de ne pas tout mettre dans votre apport pour éviter de vous retrouver le bec dans l’eau.

Enfin, sachez que dans la simulation d’emprunt, la banque va analyser le rendement locatif de votre immeuble en en se basant sur des données économiques et démographiques. L’arrivée de nouveaux programmes neufs dans les environs peut vous amener à réduire les loyers, ce qui représente un manque à gagner dans votre investissement.

Penser aux travaux et aux autres aléas

Il faut également tenir compte des éventuels travaux dans l’immeuble, les mises aux normes et aux vices cachés afin de financer l’entretien et les réparations.

Lorsque vous demandez à ne banque de financer l’acquisition de l’immeuble de rapport, gardez à l’esprit qu’il vous faudra une réserve d’argent pour répondre aux imprévus. Attention également à ne pas sous-estimer l’assurance emprunteur pour couvrir tout ce qui est décès et invalidité (vous pouvez faire fonctionner la concurrence et demander une délégation d’assurance en utilisant un autre établissement que celui chez qui vous souscrivez l’emprunt).

Les autres paramètres sur lesquels vous pouvez jouer dans votre financement

Si vous souscrivez à un prêt in fine, l’assurance-vie adossée pourra être utilisée comme nantissement. Vous pouvez également, et ce quelque soit le type de prêt, demander un paiement différé en attendant que les locataires prennent place si l’immeuble est vendu vide.

N’hésitez pas à négocier sur tout ce qui est frais de dossier, pénalités de remboursement anticipé. Veillez également à ce que vous pouvez moduler vos mensualités sans frais en cas de coup dur.