L’acquisition d’un immeuble de rapport exige un effort financier auquel il est difficile de répondre seul. Vous souhaitez vous associer pour investir et vous pensez à la SCI ? Comment la créer ? Comment fixer son régime fiscal ? Quelle est la particularité de la SCI familiale ? Pour vous aider à mieux saisir son fonctionnement et faire les bons choix, suivez ce guide pratique.

Pourquoi opter pour une SCI ?

La SCI optimise la rentabilité pour 3 types d’investissements :

·      la gestion d’immeubles ;

·      la location d’immeubles de rapport ;

·      la construction de biens immobiliers dans le but de les revendre ou de les transmettre.

Plusieurs associés (au minimum 2) participent à la constitution de la société. Il est donc plus facile d’acquérir un patrimoine de valeur. Les immeubles de rapport sont fructueux, mais ils exigent un investissement de départ relativement conséquent. La SCI, en tant que personne morale, est la propriétaire du ou des biens ? Chaque associé possède un nombre de parts proportionnel à ses apports.

Comment créer une SCI ?

Constituer les apports

Les apports de la SCI sont :

·      en numéraire (apport d’une somme d’argent) ;

·      en nature (apport d’un bien meuble ou immeuble, estimé par acte notarié).

Peut-on acheter un immeuble de rapport en SCI sans aucun apport ? Si votre SCI est destinée à un investissement locatif, les loyers mensuels rembourseront votre prêt. Plus le nombre d’associés est élevé, plus le risque d’impayés diminue pour la banque. Les établissements financiers accordent donc plus facilement des prêts aux sociétés, car ils évaluent la capacité commune à emprunter. Créer une SCI permet d’acheter un immeuble de rapport qui n’aurait pas pu être acquis en nom propre.

Procéder aux formalités de constitution

Les étapes de création de la société :

·      rédiger les statuts ;

·      faire paraître une publicité dans un Journal d’Annonces Légales ;

·      déposer un dossier au greffe du tribunal de commerce.

Les formalités de création sont astreignantes et coûteuses. La fourchette des prix est comprise entre 1 000 € et 3 000 €, selon le professionnel et le type de journal.

La loi accorde une grande liberté à la Société Civile Immobilière. Les statuts définissent :

·      l’objet social de la société (civil par nature pour la SCI) ;

·      le nom du ou des gérants ;

·      son mode de fonctionnement ;

·      les règles de cession des parts et d’agrément des nouveaux associés.

Quel est le rôle du gérant dans la SCI ?

Le gérant est chargé de gérer la société et les biens qu’elle détient. Il peut être choisi parmi les associés ou non, avec une durée limitée ou illimitée. Il peut quitter la société ou être révoqué en cours de vie sociale.

Les fonctions du gérant :

·      La gestion quotidienne de la société :

o   la signature des baux ;

o   la gestion comptable, fiscale et juridique ;

o   éventuellement la gestion salariale ;

o   la représentation de la société en cas d’action en justice.

·      L’entretien des biens immobiliers :

o   maintien en l’état des logements ;

o   travaux sur les parties communes de l’immeuble.

On le voit, les pouvoirs du gérant peuvent être très étendus ou plus restrictifs : les statuts doivent alors mentionner précisément leur amplitude. Ils engagent la responsabilité de la société. Le gérant doit donc toujours agir dans l’intérêt de la SCI qu’il représente. Les associés se délestent de nombreuses tâches au profit du gérant. Ils bénéficient ainsi des fruits de leur investissement tout en étant libérés de la gestion immobilière.

Quelles sont les obligations des associés de la SCI ?

Le législateur a laissé une certaine latitude aux membres de la SCI pour permettre une gestion patrimoniale souple. Aux associés d’édicter des règles à la fois flexibles (pour simplifier la gestion quotidienne) et suffisamment cadrées (pour éviter les cas de mésentente).

Ils répondent indéfiniment et solidairement des dettes sociales. Concrètement, les créanciers de la SCI ont pour obligation de poursuivre en premier lieu la société. Mais si la société ne paye pas ses dettes, ils pourront se retourner contre le ou les associés de leur choix. Ces derniers sont en effet tenus de rembourser la dette, selon la proportion des parts qu’ils détiennent dans le capital. Si la dette est de 5 000 € et que l’associé détient 30 % du capital, il devra l’indemniser à hauteur de 30 % de 5 000 € soit 1 500 €.  

Choisir la SCI familiale pour acheter un immeuble de rapport

Optimiser son investissement dans un immeuble de rapport tout en conservant le bien dans le patrimoine familial, c’est la promesse de la SCI familiale. Elle est ainsi qualifiée lorsque des liens de parenté ou d’alliance (jusqu’au 4e degré) unissent les associés.

Échapper aux règles de l’indivision

La SCI évite les situations de blocage

Dans le cadre de l’indivision, les prises de décision sont longues et compliquées, car elles requièrent la majorité des 2/3 des indivisaires. La vente et l’hypothèque du bien doivent même obtenir l’unanimité. Au contraire, les statuts de la SCI vont stipuler les règles de majorité applicables et limiter les blocages. 

La SCI permet de conserver l’immeuble dans le patrimoine familial

L’inconvénient majeur de l’indivision est le mécanisme de vente forcée qu’il peut entrainer. En effet, un indivisaire ne peut quitter l’indivision qu’en provoquant la vente du bien indivis. Dans la SCI, si un des associés veut partir, il vend ses parts sociales et les cède à un autre membre de la famille. Le bien reste ainsi dans le patrimoine familial. Un rachat par un tiers est toujours possible, mais cela requiert l’agrément de tous les associés.

Faciliter la transmission d’un bien entre parents et enfants

La SCI familiale utilise le mécanisme de démembrement de propriété

Dans le démembrement, les droits de propriété sont partagés : les parents possèdent l’usufruit des parts sociales et les enfants ont la nue-propriété.

Les usufruitiers usent et jouissent du bien. Ils perçoivent les dividendes attachés aux parts sociales, participent aux assemblées générales ordinaires et extraordinaires et au vote sur l’affectation des bénéfices. De leur vivant, les parents profitent ainsi des avantages du bien.

Les enfants, en tant qu’associés, sont décisionnaires aux assemblées générales (à l’exception de la distribution des bénéfices) et ils veillent à la substance des parts sociales. Ils n’ont donc que peu de droits sur le bien, mais ils en deviendront pleinement propriétaires au décès des deux parents. Ils n’auront réglé aucun droit de succession.   

La SCI familiale évite les frais de donation

Les donations entre parents et enfants font l’objet d’un abattement de 100 000 € par enfant, renouvelable tous les 15 ans. À charge pour les parents de céder le bien immobilier progressivement. Ils ne seront ainsi pas redevables des frais de donation.

La SCI familiale n’est pas un bailleur professionnel

Les bailleurs professionnels se doivent de conclure des contrats de location de 6 ans. La SCI familiale se soustrait à cette nécessité et peut limiter la durée du contrat à 3 ans.

Quelle est la meilleure fiscalité pour ma Société Civile Immobilière ?

La SCI peut être imposée à l’IR (Impôt sur le Revenu) ou à l’IS (Impôt sur les Sociétés). Ces deux possibilités présentent des avantages fiscaux et peuvent améliorer la rentabilité de votre immeuble de rapport.

Dois-je choisir l’IR pour ma Société Civile Immobilière ?   

C’est le régime fiscal de plein droit de la SCI. Dans cette hypothèse, chaque associé est imposé individuellement, proportionnellement à ses apports dans le capital. Cette option est intéressante si le cumul des ressources de l’associé ne l’assujettit pas à une tranche d’imposition élevée.

L’IR comprend 2 régimes d’imposition : micro foncier (uniquement pour les revenus inférieurs à 15 000 €) ou réel. Ce qui les différencie est la méthode de calcul du revenu imposable. Pour le micro foncier, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué. Pour le réel, ce sont les charges réelles qui sont déductibles. 

Les autres avantages à la SCI imposable à l’IR :

·      Le déficit foncier peut être soustrait des revenus à hauteur de 10 700 € par foyer fiscal. Autrement dit, si le montant de vos charges dépasse celui de vos revenus fonciers, vous pourrez les imputer sur vos revenus globaux (ce qui diminuera vos impôts).

·      Les associés profitent des abattements réservés aux détenteurs de parts sociales. Au bout de 22 ans s’ajoute l’exonération de la plus-value pour cession des parts et après 30 ans, celle des prélèvements sociaux.

·      La comptabilité est très simplifiée.

Dans quels cas se décider pour l’IS ?

L’IS est une option, sauf lorsque la SCI propose la location de locaux en meublés. L’IS devient alors obligatoire.

La société est redevable de l’impôt à la place des associés. Le taux d’imposition est de 26,5 % pour l’année 2021 avec un taux réduit à 15 % pour la partie des bénéfices inférieure à 38 120 €. Les associés restent imposés sur les dividendes distribués, mais après un abattement de 40 %.

L’IS permet la déduction des charges : les primes d’assurance, les dépenses d’entretien et de réparation, les intérêts d’emprunts, les frais de gestion, etc. La société décompte également l’amortissement de l’immeuble de rapport (sa dépréciation dans le temps) et la rémunération du gérant.

L’inconvénient majeur est le régime des plus-values immobilières, qui taxe fortement le bien à la vente.     

La SCI est la forme juridique la plus appropriée à l’acquisition d’un immeuble de rapport pour des investissements à long terme ou la transmission d’un bien immobilier. Sa souplesse permet des montages juridiques et fiscaux avantageux, mais elle exige une réflexion en amont et souvent l’aide d’un professionnel pour l’adapter à votre projet.