Faire construire un immeuble locatif peut être intimidant. En effet, il s’agit de s’engager dans des travaux de longue haleine et très onéreux. Pourtant, la construction d’un immeuble est globalement la meilleure façon de donner de la valeur à un terrain. Quelle que soit la zone où vous installez votre futur immeuble, vous avez de fortes chances de trouver des locataires ou des acheteurs. Il s’agit donc d’un investissement rentable à moyen et long-terme, particulièrement intéressant pour vous et votre famille.

Découvrons ensemble les différentes étapes de construction d’un immeuble et les points auxquels faire attention pour profiter un maximum de votre futur investissement locatif. Nous vous recommandons de vous former à l’investissement en immeuble.

Pourquoi faire construire un immeuble locatif ?

La première question à vous poser, avant même d’engager les travaux, est pourquoi voulez-vous faire construire un immeuble locatif ? En effet, les travaux demanderont beaucoup de temps, et d’argent. Mieux vaut être sûr de sa motivation avant de les commencer. En général, la construction d’un immeuble de rapport répond à deux motivations principales.

Un investissement sûr

Tout d’abord, un immeuble de rapport représente un investissement sûr pour votre avenir. En effet, la pierre et le bâti en général font partie des biens qui ne se dévaluent pas d’année en année. Une fois construit, l’immeuble peut à la fois vous servir de logement et accueillir des locataires qui vous garantiront des rentrées d’argent tous les mois grâce aux loyers. Vous pouvez également choisir de construire un immeuble de bureaux et de le louer à des entreprises.

Les objectifs de la construction d’un immeuble locatif sont multiples et dépendront de votre profil. Il s’agira principalement des buts suivants :

·        Réaliser une plus-value ;

·        Préparer sa retraite et prévoir un complément de revenus ;

·        Disposer d’une résidence principale ou secondaire ;

·        Diversifier son patrimoine et préparer sa transmission.

Un apport à la vie locale

Une autre motivation, plus altruiste, peut vous encourager à engager la construction d’un immeuble locatif : la vie locale de la commune. La construction de plusieurs habitations peut apporter un sursaut de vitalité à votre village. De nouveaux habitants viendront s’y installer et consommeront dans les commerces locaux. Votre immeuble peut donc avoir un impact tout à fait positif sur l’endroit où il sera construit.

Avant le début du chantier

La construction d’un immeuble de rapport débute bien avant le premier coup de pelle sur le chantier ! En effet, un projet d’une telle envergure doit être soigneusement pensé avant d’engager des frais importants de travaux. Il vous faudra entre autres, choisir le terrain idéal pour la construction, accomplir les différentes démarches administratives, choisir les bons professionnels pour le chantier, mais aussi établir un budget et s’y tenir.

Sélectionner le bon terrain pour la construction
La toute première étape consiste à choisir avec soin l’endroit où le futur immeuble sera construit. En effet, une erreur d’emplacement peut rendre le bâtiment moins attrayant pour les futurs locataires. Pour choisir le futur terrain d’implantation de l’immeuble, il faudra faire attention aux critères suivants :

–        L’environnement du futur immeuble : L’immeuble doit s’intégrer aussi bien que possible dans son environnement. Inutile de construire un immeuble de 10 étages dans un village avec à peine quelques maisons. Mieux vaut concevoir un bâtiment plus long que haut qui aura toutes les chances de s’intégrer dans la commune. Vous aurez également plus de chance de trouver facilement des locataires en zone urbaine et péri-urbaine, qu’en zone rurale.

–        Les infrastructures : Construire un immeuble au milieu de nulle part n’attirera pas beaucoup de futurs locataires. Mieux vaut choisir une zone avec un minimum de services et d’infrastructures comme des commerces de proximité et des transports en commun.

–        Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) : Ce document est consultable en mairie ou sur internet. Il donne de précieuses indications pour les constructeurs en quête d’investissement locatif. En effet, il définit les critères à respecter pour les nouvelles constructions mais aussi les besoins de la commune en termes de logement. Vous verrez alors si la commune choisie a besoin de logements sociaux, d’appartements luxueux ou de locaux professionnels ou à destination de bureaux. Le PLU peut donc vraiment vous aider à définir votre projet pour le rendre le plus rentable possible.

–        Le prix du terrain : Le coût du terrain de construction représente une portion non négligeable des frais engagés lors de la construction d’un immeuble. Mieux vaut comparer différentes offres pour être sûrs de payer le terrain au meilleur prix possible.

–        Le terrain en lui-même : En général, vous pourrez trouver 3 types de terrains à considérer pour la construction de votre futur immeuble : des terrains vierges, des terrains déjà urbanisés ou des terrains où se trouve déjà un immeuble.

Pour les terrains vierges, il conviendra de vérifier qu’ils soient bien en zone constructible et viables, c’est-à-dire que tous les raccords d’eau, d’électricité, de gaz aient été effectués correctement.

Pour les terrains déjà urbanisés, il faudra aussi vérifier qu’ils se trouvent toujours en zone constructible à l’aide du PLU. Si ces terrains contiennent des bâtiments, il faudra également les raser pour faire de la place au futur immeuble.

Dans le cas d’un terrain avec un immeuble préexistant, il sera intéressant de le détruire pour construire un bâtiment neuf. Mais il faudra avant tout vérifier que l’ancien immeuble ne soit pas classé monument historique.

Les différentes démarches pré-construction

Une fois votre futur terrain sélectionné, vous devrez effectuer un certain nombre de démarches administratives avant même de commencer le chantier de construction.

L’étude de faisabilité est une étape indispensable pour obtenir le permis de construire et donc commencer le chantier de construction du futur immeuble. Elle détermine la configuration, la forme, la position du bâtiment, le nombre de logements, etc. Elle doit respecter le PLU. Il faudra également analyser le terrain pour s’assurer qu’il est bien compatible avec la construction d’un immeuble.

Il est conseillé de faire appel à un architecte pour réaliser cette étape. Son intervention sera de toute façon obligatoire pour toute surface habitable de plus 170 m². L’architecte choisi doit être diplômé d’Etat en architecture et habilité à exercer la maîtrise d’œuvre en son nom propre.

Une fois l’étude de faisabilité réalisée, il est maintenant possible de faire une demande de permis de construire auprès de la mairie de la ville où sera construit l’immeuble. Cette démarche est assez longue puisqu’elle peut prendre de 3 à 6 mois. En cas de refus, la mairie doit justifier sa décision. En cas d’approbation du projet, le permis de construire peut encore être remis en cause pendant 2 mois par des tiers. Une fois cette durée écoulée, le permis de construire est définitif. La construction peut alors commencer.

Définir son budget

L’autre étape importante avant de commencer le chantier de construction est de déterminer votre budget maximum pour un investissement locatif. Vous pouvez recenser deux types de ressources pour financer la construction de l’immeuble :

–        Vos ressources personnelles : Elles représentent les fonds que vous pouvez débloquer pour payer la construction de l’immeuble. Si vous avez une épargne, c’est le moment de l’investir dans ce projet. Vos finances personnelles seront également un plus pour demander un prêt.

–        Les prêts et crédits immobiliers : Si vos ressources personnelles ne sont pas suffisantes pour financer la construction de l’immeuble locatif que vous avez en tête, il vous faudra alors demander un prêt bancaire. Si vous êtes en mesure de financer vous-même au minimum 10 à 20 % du bien, vous avez toutes les chances d’obtenir un prêt. N’hésitez pas à comparer les offres de différentes banques pour choisir la plus avantageuse pour vous (durée de prêt, taux, coût des assurances, frais de dossier, etc.).

Lors de cette étape, vous avez déjà fait rédiger  un devis de construction qui résume le coût total de la réalisation de l’immeuble.

C’est également à cette étape qu’il convient de vous renseigner sur les différentes aides et dispositifs de défiscalisation pour investir dans l’immobilier.

Le chantier de construction en lui-même

Le chantier commence dès que l’obtention du permis de construire est définitive. Il vous faudra alors faire appel à différentes entreprises de construction pour mener à bien votre projet. Vous pouvez choisir d’être le maître d’ouvrage ou désigner un professionnel pour tenir ce rôle. La construction d’un immeuble est une réalisation assez longue. Il faudra en effet compter en moyenne 18 mois de chantier.

Choisir les bons professionnels

Avant de débuter la construction de votre immeuble locatif, vous devrez choisir une ou plusieurs entreprises pour mener à bien ce chantier. Vous avez le choix entre deux solutions : une entreprise générale qui s’occupera de l’intégralité du chantier du début à la fin, ou des corps d’état séparés qui s’occuperont chacun de leurs domaines d’expertises. N’hésitez pas à demander de nombreux devis auprès de différents professionnels pour comparer leur prix et services. Renseignez-vous sur leur précédentes réalisations et tentez de recueillir des témoignages de clients.

La préparation du terrain

Avant toute construction, il faudra préparer le terrain. Si d’anciens bâtiments sont présents dessus, ils seront rasés pour faire place au nouvel immeuble. Ensuite, vient l’étape du terrassement : l’ensemble du terrain est mis au bon niveau et aplani pour faciliter la construction.

Le gros œuvre de l’immeuble

L’étape du gros œuvre désigne la construction de la structure porteuse de l’immeuble. Il s’agit de tous les éléments qui vont permettre au bâtiment d’être bien stable :

–        Les fondations ;

–        L’infrastructure : tous les niveaux situés en sous-sol ;

–        La superstructure : tous les niveaux situés au-dessus du sol.

Cette étape peut être réalisée par une entreprise générale ou une entreprise spécialisée dans le gros œuvre. Il s’agit de l’étape la plus sujette aux aléas climatiques : le béton ne peut être coulé par un temps trop froid ou lorsqu’il pleut. La construction est donc suceptible de connaître une longue pause durant la période hivernale. Une fois cette étape terminée, la structure de l’immeuble est achevée. Celui-ci est prêt à recevoir des finitions.

Le second œuvre

Une fois la structure de l’immeuble réalisée, le second œuvre commence. Cette étape peut également être assez longue. Il s’agit de tous les travaux nécessaires pour finaliser la construction et rendre l’immeuble habitable :

–        Plomberie ;

–        Electricité ;

–        Chauffage ;

–        Menuiserie (portes et fenêtres) ;

–        Peinture ;

–        Equipements des appartements ;

–        Etc.

La principale difficulté de cette étape consiste à coordonner les différents artisans et corps d’état. En effet, de nombreuses tâches sont interdépendantes et doivent être exécutées dans un certains ordre. Par exemple, les cloisons doivent être posées avant l’étape de la peinture pour pouvoir être peintes. C’est dans ce cadre que la présence d’un maitre d’ouvrage sera la plus utile pour optimiser toutes les interventions d’artisans.

C’est aussi lors de cette étape que vous déciderez de l’installation ou non de certains équipements dans vos appartements destinés à la location : cuisine équipée ou non, digicode, luminaires, chauffage, etc. Tous ces éléments influenceront le prix de votre location, ils doivent donc être envisagés avec soin.

Vous décidez également de la décoration des espaces en commun comme les couloirs, les escaliers, le hall de l’immeuble. Toutes les finitions décoratives seront laissées à votre choix. Elles détermineront l’ambiance de l’immeuble.

Enfin, une fois les équipements du gros œuvre enlevés, l’espace extérieur de l’immeuble est réalisé. Vous pourrez y faire construire un parking, un jardin réservé aux locataires, différents locaux, etc.

La livraison de l’immeuble

Survenant généralement dans les 18 mois suivant le début de la construction, la livraison de l’immeuble arrive enfin. Pensez à bien visiter l’ensemble des logements du bâtiment afin d’émettre d’éventuelles réserves auprès de vos différents prestataires. Cela vous permettra de faire quelques corrections si besoin avant la mise en location des appartements.

Après la construction

Une fois votre immeuble de rapport finalisé, il est temps d’en tirer profit et de mettre les différents appartements en location. Vous pouvez vous occuper de toutes les étapes de gestion de la location par vous-même ou faire appel à une agence immobilière spécialisée en gestion locative. Les deux solutions ont leurs avantages et leurs inconvénients. Vous aurez beaucoup moins de tâches à effectuer en faisant appel à une agence mais celle-ci prélèvera un pourcentage non négligeable de chaque loyer.

Si vous souhaitez vous occuper de tous les aspects de la location vous-même, vous dépenserez moins d’argent mais vous devrez être plus disponible pour vos locataires et prêt à intervenir au moindre problème.