Comment investir en immobilier sans apport en 2021 ?

Sommaire

Qu’est-ce que l’investissement locatif sans apport, ou crédit à 110% ?

Lorsque nous envisageons la notion d’investissement, nous pensons toujours à placer un patrimoine financier dans un actif pour l’y protéger et/ou le faire fructifier. C’est le principe de la bourse, et il est interdit d’emprunter de l’argent pour acheter des actions.

Mais en immobilier, cette interdiction n’existe pas : il est possible d’acheter un bien immobilier sans investir le moindre sou. Pour ce faire, vous pouvez demander un crédit à 110%. Il s’agit d’un emprunt couvrant la totalité du prix de vente du bien ainsi que les frais d’achat (agence, notaire). Il ne reste plus qu’à laisser les revenus locatifs rembourser l’emprunt… ce qui est bien utopique. En réalité, la stratégie est plutôt risquée, et pour la mettre en pratique il vous faudra d’abord convaincre les banques et vous former !

Pourquoi emprunter à 110% pour investir dans l’immobilier ?

Comme précisé ci-dessus, il y a des risques importants liés à l’investissement sans apport. Cette stratégie n’est pas nécessairement synonyme d’absence de capital de départ. En effet, nous conseillons vivement de disposer de ce capital de départ. La question est donc de savoir pourquoi ne pas investir avec apport ?

Tout investissement immobilier comporte des risques et des contraintes. Comme nous l’avons vu, le crédit à 110% couvre les frais d’achat, mais pas les frais de rénovation. Ainsi, votre capital de départ peut justement être investi dans ces travaux, qui coûtent parfois très cher (de 200 à 800 euros/m²).

De plus, le capital de départ peut ne pas être un capital mais plutôt une réserve destinée à l’entretien de l’immeuble, en particulier pour faire face à des imprévus (usure accélérée, vices cachés, mauvais calcul de départ…). Lorsque vous investissez dans l’immobilier, vous avez tout intérêt à garder une réserve sous la main, faute de quoi votre immeuble risque de se dégrader et même de devenir insalubre. Or, en se dégradant il perd de sa valeur, ce que les banques n’apprécient pas du tout.

Les avantages de l’investissement locatif sans apport

Le principal avantage est celui de l’effet levier. En finance, l’effet levier désigne la capacité à créer de la valeur en utilisant l’argent d’un autre (la banque en l’occurrence). Prenons l’exemple suivant :

Appartement à 100.000 euros + 10.000 euros de frais d’achat. Vous apportez 40.000 euros de patrimoine, les 70.000 euros restants sont couverts par l’emprunt hypothécaire. Les revenus locatifs remboursent le crédit et couvrent les frais d’entretien, les taxes. Le jour où vous remboursez votre dernière traite, l’appartement vous appartient entièrement et vous avez effectivement augmenté votre patrimoine de 60.000 euros – si la valeur de l’appartement reste constante.

Dans le cas de l’investissement sans apport, le jour de la dernière traite vous aurez augmenté votre capital de 100.000 euros. Le remboursement aura pris un peu plus de temps, mais vous aurez profité de l’effet levier au maximum.

Les risques de l’investissement locatif sans apport

Si vous investissez sans apport mais en prenant soin de garder une réserve de liquidités pour faire face aux imprévus, vous restez toujours à risque. Vous vous retrouvez avec un crédit important à rembourser et pour ce faire, vous dépendez des revenus locatifs.

Toute variation négative des revenus locatifs peut compromettre votre capacité à rembourser l’emprunt hypothécaire. À tout moment, un locataire peut s’en raller pour une raison ou une autre et laisser le logement vacant. La suite dépendra de l’attractivité de votre bien et du quartier. Etant donné que le remboursement de l’emprunt peut durer des décennies, vous êtes exposé au risque de voir l’attractivité du quartier diminuer, ce qui se traduit par des périodes de vacance plus longues pour les logements. Pour attirer de nouveaux locataires, vous risquez de devoir baisser le bail, alors que celui-ci doit couvrir votre crédit.

Dans la situation où les revenus locatifs diminuent, ou si vous devez dépenser de l’argent pour faire face à des imprévus, vous risquez de devoir entamer votre patrimoine personnel. Dans ce cas, c’est votre situation personnelle qui devient un facteur de risque : que faire si une mauvaise conjoncture économique, ou un coup du sort, réduit vos revenus professionnels ? Vous risquez de devoir vous endetter pour rembourser votre crédit, ce qui est une situation très compliquée.

En cas d’impossibilité de remboursement, la banque finira par saisir votre bien immobilier pour le revendre. Si vous possédez plusieurs biens, il vous serait éventuellement possible de prendre une hypothèque sur l’un d’entre eux, mais cela dépendra de la marge hypothécaire. Celle-ci est influencée par les variations de valeur du bien immobilier : n’oubliez pas le risque de perte de valeur du bien !

La question de la marge hypothécaire

Lorsque vous souhaitez obtenir un prêt hypothécaire pour disposer de liquidités, réaliser un investissement, la banque ou l’organisme de crédit doit utiliser un de vos biens immobiliers comme garantie. Evidemment, le montant de l’emprunt ne peut excéder la valeur du bien, mais le calcul est beaucoup plus complexe que cela. Dans la pratique, le montant de l’emprunt doit rester inférieur à la marge hypothécaire.

Le calcul est le suivant :

Marge hypothécaire =  (valeur estimée du bien x ratio hypothécaire) – solde des prêts en cours sur ce bien.

Valeur estimée : dépend de l’état et de l’attractivité du bien au moment du calcul.

Ratio hypothécaire : s’il avoisine les 100% pour financer un premier achat, il est souvent fixé entre 70 et 80% pour les emprunts ultérieurs (remboursement de crédit).

Solde des prêts en cours : le montant que vous devez encore rembourser sur le crédit de ce bien. Dans le cas de l’investissement sans apport, ce montant risque d’être plus élevé…

Exemple :

Vous avez acheté un appartement pour 200.000 euros avec crédit à 110%.

Au moment de votre demande d’emprunt hypothécaire, sa valeur a baissé à 180.000 euros. Il vous reste encore 100.000 euros de crédit à rembourser. Le ratio est fixé à 80%.

Votre marge hypothécaire est de : (180.000 x 0,80) – 100.000 = 44.000 euros.

Vous ne pourrez pas emprunter plus que cette somme avec cet appartement en garantie.

Comment obtenir un crédit à 110 % ?

Dans la pratique, les crédits à 110% sont très difficiles à obtenir. Il vous faut monter tout un dossier et vérifier soigneusement vos calculs pour convaincre la banque ou l’organisme de crédit. Ceci devra tenir compte de taux d’intérêts élevés sur votre crédit. En effet, les risques sont élevés pour la banque aussi, en cas de défaut de remboursement de votre part. Elle doit s’assurer que votre bien immobilier puisse garder sa valeur. Voici les arguments à mettre en avant pour obtenir votre crédit à 110%.

Valeur du bien immobilier

Vous devrez chercher un bien immobilier dont la valeur peut se défendre, voire même augmenter. La ville, le quartier, doivent être soigneusement analysés. Forcément, les opportunités d’accroissement de valeur (projets de valorisation du quartier par l’augmentation d’activités économiques, de réseaux de transport) sont les plus recherchés et vous serez en concurrence avec d’autres investisseurs pour l’acquisition du bien. Les premiers arrivés bénéficieront des prix les plus bas, mais ce sont en général des professionnels expérimentés disposant des bonnes sources d’information.

En tant que particulier, vous pouvez éventuellement miser sur un immeuble à rénover et en augmenter la capacité. Si vous démontrez la différence entre le prix d’achat et la valeur finale à votre banque, le crédit sera plus facile à obtenir. L’investissement sans apport vous permettra d’investir vos liquidités dans les travaux d’augmentation de valeur.

Revenu locatif estimé

Il vous faudra démontrer que le montant des revenus locatifs suffira à couvrir le remboursement du crédit et les frais (entretien, taxes). Sachez que les banques ont tendance à ne tenir compte que de 70% des revenus locatifs bruts : ceci en déduit les charges et les périodes de vacance.

Votre situation financière personnelle

Soyons honnêtes, en raison du montant et du taux élevé du crédit, les revenus locatifs risquent de ne pas suffire pour couvrir le remboursement de l’emprunt (plus les frais d’entretien, les taxes). Pour ne pas toucher à votre réserve, vous devrez probablement devoir compenser la différence par vos propres moyens.

Pour obtenir le crédit, la banque devra analyser vos moyens financiers dont vous disposez pour rembourser le crédit. Pour cela elle calculera votre taux d’endettement et votre reste à vivre.

Stratégies d’investissement locatif sans apport

Il existe trois stratégies pour investir en immobilier sans apport :

Achat d’un bien déjà loué : après vérification de la santé financière des locataires, vous aurez une bonne idée des revenus locatifs et ceux-ci seront immédiatement disponibles.

Achat d’un bien neuf sous régime Pinel : si le plafond maximal des loyers imposé par la loi Pinel vous permet de rembourser votre crédit, et si vous vous engagez à une location de longue durée (6 à 12 ans), ce dispositif vous offre des avantages financiers intéressants.

Achat d’un bien ancien à rénover : si vous augmentez la valeur du bien, l’opération peut s’avérer intéressante.

En plus de ces stratégies de base, nous conseillons la diversification : investissez dans un autre secteur en parallèle, et choisissez un emplacement n’étant pas soumis aux mêmes facteurs socio-économiques que votre situation personnelle. Beaucoup d’investisseurs cherchent des biens géographiquement proches, pour les surveiller, mais si votre région est victime d’un coup du sort, la valeur de votre bien peut diminuer en même temps que vos revenus.

Investir sans apport en 2021

La situation économique se dégrade depuis 2020 et d’importants mouvements (déménagements) sont en cours et à prévoir. Les grands centres urbains perdent en attractivité au profit des villes de province. Si vous repérez une petite ville économiquement stable, il y a des opportunités à saisir car la valeur des biens immobiliers devrait y augmenter. De plus, les taux de crédit restent encore bas, mais cette médaille a un sérieux revers : les crédits sont de plus en plus difficiles à obtenir, notamment pour les investissements sans apport (et pour les primo-accédants et les seniors) car le taux ne couvre plus les risques. Donc, les opportunités existent, mais il vous faudra monter un solide dossier et pour ce faire il vaut mieux vous former à l’investissement immobilier.

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