Pour tout investisseur, le rendement est un paramètre crucial pour acheter et louer des biens avec à la clé un retour sur investissement (ROI) rapide. Sur le marché, il existe deux types d’investissement en vogue : l’immeuble de rapport et la colocation d’un ou de plusieurs biens.

Colocation ou immeuble de rapport, quelle est la solution la plus optimale ? Zoom sur les caractéristiques, les avantages et inconvénients de ces modèles d’investissement pour vous aider à mieux arrêter votre choix.

Avant propos concernant la comparaison entre immeuble de rapport et la colocation

La colocation et l’immeuble de rapport sont deux supports de placement intéressants qui ne s’adressent pas forcement aux mêmes profils d’investisseur. Les deux ont un niveau de rentabilité supérieur par rapport à l’achat/location d’un appartement classique.

Les efforts nécessaires pour acquérir un immeuble de rapport ne sont pas à négliger et la prise de risque est également plus importante compte-tenu que tous les logements acquis se retrouvent dans un seul et même endroit, donc sujets aux éventuelles dégradations de la qualité de vie dans le quartier. La colocation requiert également un bon suivi et de la rigueur pour connaître quels sont les personnes qui occupent le lieu, avec parfois des conflits à régler lorsque les colocataires s’entendent mal.

L’objectif de cette comparaison est de vous permettre de comprendre les tenants et aboutissants des deux investissements phare en France et de mieux vous guider dans votre décision. Cet article a un pour premier objectif d’informer et de vous donner tous les critères à vérifier avant de vous lancer dans l’acquisition d’un immeuble de rapport ou de partir sur l’acquisition de biens dans le but d’effectuer de la colocation.

Ce qu’il faut savoir sur un immeuble de rapport

Placement rentable par excellence, l’immeuble de rapport attire de nombreuses personnes qui souhaitent se constituer un patrimoine et recevoir des loyers avec un fort taux de rendement. Placement sur le long terme, il est nécessaire de bien le choisir et de l’acheter au juste prix.

Définition

L’immeuble de rapport est aussi appelé immeuble locatif. Contrairement à une copropriété, l’immeuble de rapport appartient à un seul et unique propriétaire, ce qui en réduit les frais de gestion. L’immeuble des dédié entièrement à la location pour obtenir des revenus locatifs, dits aussi revenus passifs.

Par essence, le risque est plus élevé au départ dans la mesure où l’immeuble est un investissement conséquent (il contient plusieurs lots) et que les revenus locatifs sont à pérenniser, notamment dans le cas où l’immeuble est vendu vide. Il est possible cependant d’acheter un immeuble déjà loué, ce qui permet de s’affranchir de la démarche de recherche des locataires. Cependant, l’achat d’un immeuble vide permet d’effectuer des travaux de rénovation de manière plus aisée, avec possibilité de réaménagement et de nouvelle décoration pour en augmenter les loyers.

Dans tous les cas, le propriétaire doit gérer – ou déléguer – la gestion des locations avec le remplacement des locataires sur le départ, l’état des lieux et les éventuels travaux. Également, le propriétaire se doit d’entretenir toutes les parties communes (couloirs, ascenseurs, terrains, gestion des poubelles…) et d’effectuer les travaux de remise aux normes si besoin.

Pourquoi investir dans un immeuble de rapport

L’investissement dans un immeuble de rapport peut répondre à plusieurs aspirations. Parmi les principales raisons avancées par celles et ceux qui ont franchi le pas, nous notons :

• L’obtention d’un “prix de gros” pour l’ensemble des logements qui le composent, avec un prix de revient au m² plus intéressant
• Obtenir un gros patrimoine et une rente régulière
• Concentrer les risques et les décisions sur une seule et même personne, le propriétaire
• Miser sur le dynamisme du quartier et espérer obtenir des loyers progressivement plus élevés
• Faire une plus-value intéressante au bout de quelques années

Ce qu’il faut savoir sur colocation et l’investissement immobilier associé

Contrairement aux idées reçues, la colocation touche toutes les catégories d’âge, toutes les catégories sociales. Jadis plutôt réservée aux étudiants, la colocation devient de plus en plus prisée chez les jeunes actifs mais aussi les personnes célibataires qui souhaitent mutualiser les moyens et payer un loyer moins cher. Avec la loi Allur, un régime juridique est défini pour tout ce qui est gestion de colocation pour un propriétaire. Zoom sur le concept et pourquoi ce type d’investissement plaît.

Définition

On désigne par colocation toute location d’un logement par plusieurs colocataires, le logement étant pour ces colocataires une résidence principale. Un couple marié ou pacsé ne relève pas du statut de la colocation.

Un propriétaire peut donc proposer son bien à la colocation en utilisant un modèle de contrat (bail) approprié. S’il n’y a pas de différences majeures avec un bail de location, les revenus sont pour le propriétaire plus élevés. A noter qu’il existe deux baux : colocation à un groupe solidaire de locataires ou colocation séparée avec contrat individuel pour chacun des colocataires.

Pourquoi investir dans des biens pour de la colocation

La colocation se prête bien pour les logements de grande taille, de type F4 et +. Parce que le loyer serait trop élevé pour un locataire seul, la colocation permet de partager les charges et le prix de ce loyer, avec plus de chance d’obtenir des profils intéressés car le prix de la colocation rentre dans leur budget.

Un propriétaire peut donc espérer voir son bien occupé plus facilement et obtenir au global un loyer plus élevé.

Les avantages et inconvénients d’investissement dans un immeuble de rapport

Comme dans tout investissement, il y a la théorie et la pratique, des avantages et des inconvénients. Nous vous proposons de passer au crible ce que vous pouvez vous attendre d’un investissement dans un immeuble de rapport.

Les avantages

L’immeuble de rapport présente de nombreux avantages pour les investisseurs quel que soit leur profil. Parmi les principaux avantages, nous pouvons mentionner :

• L’augmentation importante de son patrimoine immobilier avec la faculté de le faire fructifier rapidement
• L’obtention d’appartements à un prix au m² plus bas dans la mesure où l’on peut négocier un achat en gros
• La collection de loyers qui offre un rendement global plus élevé (souvent supérieur à 6% alors que pour un appartement, on est de l’ordre de 4%)
• La gestion entièrement libre sans les contraintes de la copropriété, avec la possibilité de décider seul sur les travaux à réaliser
• La facilité de gérer tous ses locataires qui se trouvent dans un seul et même endroit
• La possibilité de choisir ses partenaires pour l’entretien de l’immeuble (ménage, travaux divers, entretien des espaces verts…)
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Les inconvénients

Investir dans un immeuble de rapport comporte quelques inconvénients. Parmi les principaux, nous notons :

• L’investissement conséquent au départ avec la nécessité de trouver rapidement des locataires fiables pour le financer
• Le non-partage des charges
• Adhérence plus forte avec l’évolution du quartier qui, s’il se dégrade, impactera l’ensemble des logements
• Risque porté par une seule et même personne

Les avantages et inconvénients de l’investissement en colocation

La colocation est aussi un investissement en vogue qui comporte de nombreux avantages, mais certaines contraintes ne sont pas à négliger pour autant.

Les avantages

Parmi les principaux avantages reconnus dans la colocation, il y a :

• Obtention de loyers cumulés plus élevés qu’un loyer total seul
• Facilité de louer un appartement de grande superficie qui aurait trouvé difficilement preneur avec un seul locataire
• La possibilité de s’appuyer sur ses colocataires pour remplir une chambre vite dans la mesure où il privilégieront leur réseau
• La possibilité de faire signer une clause de solidarité dans les contrats de vos colocataires pour faire en sorte à ce que la part des loyers non payés par un colocataire soit à payer par les autres colocataires (utilisation de quotes-parts)

Les inconvénients

La colocation présente également quelques désavantages qui ne sont pas à négliger. Parmi les désavantages les plus importants, nous notons :

• Une gestion du dossier plus contraignante dans la mesure où il vous faudra suivre toutes les mises en colocation au sein du bien. Il faudra gérer tous les départs également, et porter une attention particulière sur tout ce qui est cautions.
• En cas de remplacement d’un colocataire par un autre, vous devrez rédiger un avenant au contrat avec les informations de la nouvelle personne
• La colocation peut amener à des conflits de personne que vous devrez gérer le cas échéant
• La colocation nécessite un bien de grande surface, plusieurs chambres séparées et des espaces communs bien équipés (salle de bain, cuisine) pour une parfaite harmonie au sein du logement.

Conclusion : avantage à l’immeuble de rapport mais surtout à la diversification !

Alors, le mot de la fin, colocation ou immeuble de rapport ? Après avoir établi les avantages et inconvénients de chacun de ces types d’investissement, l’immeuble de rapport semble plus avantageux dans la mesure où il vous facilite la gestion et vous permet d’obtenir un patrimoine plus conséquent, avec des rentrées d’argent régulières. Sans dénigrer la colocation qui est aussi un bon investissement, l’immeuble de rapport reste sans nul doute le meilleur placement sur le long terme.

Cependant, ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier et pensez à la diversification des investissements. Cela vous permettra d’amortir les risques et de mieux passer les éventuelles crises économiques ou de l’immobilier.