Les avantages de la de l’investissement locatif meublé et les quelques risques

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Investir dans l’immobilier séduit aujourd’hui de plus en plus de personnes. Il s’agit sans doute de la façon la plus simple pour faire des économies. Mais si vous souhaitez bénéficier d’un rendement plus important, l’investissement locatif meublé sera la meilleure stratégie pour y arriver. Le principe est de mettre en location un logement déjà meublé et équipé. En plus de garantir le confort et la sécurité du locataire, les avantages qui s’offrent à vous en optant pour ce type de  placement sont nombreux par rapport à la location nue. Focus.

Tout savoir sur la location meublée

Il y a quelques années encore, bon nombre d’investisseurs n’étaient pas enthousiastes à l’idée de placer des fonds dans la location d’un logement meublé. Il aura fallu attendre environ dix ans pour que la majorité comprenne que la formule meublée est plus rentable. Le principe de ce type de placement immobilier consiste à aménager un logement ou une maison avec du mobilier et des équipements en quantité suffisante. Ces meubles doivent être en mesure de faciliter le quotidien des locataires et d’améliorer leur confort de vie. Selon la loi, un appartement destiné à une location meublée devra être équipé à minima d’une literie, d’un réfrigérateur, d’une gazinière et de chaises. Il est à noter qu’en l’absence de ces derniers, le contrat signé avec le locataire pourra être requalifié en tant que bail de location vide. Ce qui signifie que le logement à louer sera soumis aux contraintes de la loi de juillet 1989.

Pour revenir aux conditions relatives au bail d’un meublé, en tant que propriétaire, même si vous jouissez d’une certaine liberté contractuelle, vous devrez respecter quelques points :

  • Le bail devra toujours être signé pour une durée d’un an minimum. Dans l’optique où le locataire est étudiant, le bail peut être ramené à neuf mois.
  • Le délai de préavis est de trois mois dans le cas où le congé est à votre initiative.
  • Pour le dépôt de garantie, il ne pourra pas excéder deux mois de loyer. A noter que ces derniers seront hors charges.

L’investissement locatif meublé saisonnier : une niche promettant une rentabilité maximale

Si vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif meublé, sachez que le placement saisonnier présente un double intérêt. Dans un premier temps, les revenus que vous générerez seront plus importants par rapport à la location conventionnelle. Par la suite, ces bénéfices que vous allez enregistrer vous permettront de rembourser votre investissement initial et d’en tirer plus de profit. Mis à part cela, il faut savoir qu’avec ce type de bien immobilier, les risques d’impayés sont minimes. En effet, les clients qui prévoient de louer votre bien régleront le loyer quelques mois ou quelques semaines avant d’occuper les lieux.

Au niveau de la rentabilité, ce type de placement s’avère deux fois plus rentable qu’un investissement locatif classique. Le loyer moyen enregistré par semaine est d’environ 500 euros. Il est même possible de tripler cette somme si l’immobilier à louer se trouve à un emplacement stratégique tel que le bord de mer ou le centre-ville. Donc si vous souhaitez vous engager dans cette nouvelle voie, pensez avant tout à déterminer le type de bien immobilier dans lequel vous allez investir. Car le montant du loyer à fixer va en dépendre. Par la suite, choisissez bien l’emplacement pour que la rentabilité soit des plus intéressantes pour vous.

La fiscalité de la location meublée

Opter pour un placement en location meublée permet de choisir entre deux régimes sur le plan fiscal : le dispositif censi-Bouvard et le statut LMNP, ou loueur meublé non professionnel.

Le statut Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard est une loi qui vise la réduction d’impôt. Il permet à une personne soumise à l’impôt sur le revenu de réduire considérablement son impôt, en investissant dans une résidence de services. En ce qui concerne la location meublée, passer par cette loi permet de jouir d’une réduction d’impôts s’élevant à 11% de la somme totale investie. Ce statut offre également une déduction des frais réels tels que les taxes foncières, les primes d’assurance, les charges locatives et les provisions sur charges de copropriété. Il est tout aussi possible de récupérer la totalité de la TVA sur le prix d’achat. Dans l’optique où le propriétaire a procédé à un emprunt pour faire l’acquisition du bien, il est possible qu’il profite d’une déduction de 100% des intérêts.

Le statut de loueur meublé non professionnel

Le statut LMNP est accessible à tout le monde et est fiscalisé en tant que BIC, ou Bénéfice Industriel et Commercial. Un loueur en LMNP peut ainsi avoir à sa disposition plusieurs habitations qu’il loue meublées, afin de générer des revenus locatifs plutôt confortables. À son égard, le dispositif LMNP va lui permettre de profiter de nombreux avantages. Ce système d’amortissement du bien s’avère être l’outil idéal pour créer un patrimoine sans pression fiscale dès les premières années suivant l’investissement initial. En passant par ce statut, il est possible de jouir d‘un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus BIC. À noter que ces derniers devront être inférieurs à 23.000 euros hors taxe par an. Dans certains cas, il est également possible de récupérer 19.6% de la TVA sur le prix d’achat du logement. Et avec le principe de l’amortissement réputé différé, le loueur en LMNP peut également amortir la valeur de son bien.

En somme, quel que soit le statut que vous choisissez, louer un appartement ou une maison meublée vous permet de profiter de nombreux avantages fiscaux. Et dans la mesure où vos revenus locatifs n’excèdent pas 76.300 euros, vous aurez la possibilité de bénéficier d’un abattement de 71%. Il faut aussi noter que seuls les intérêts des emprunts liés à l’acquisition de biens immobiliers en location meublée pourront être déduits des revenus BIC. Ce sera également le cas pour les charges liées à l’exploitation des logements loués avec la formule meublée.

Le cadre du micro-BIC : un régime profitable

Dans le cadre d’une location nue, le régime qui va s’appliquer est celui des revenus fonciers. En revanche, pour les locations en meublés, ce ne sera pas le cas. Comme indiqué ci-dessus, ce sont les bénéfices industriels commerciaux qui vont être imposés. Ainsi, même si les charges réelles ne seront pas prises en compte, un abattement sera appliqué. Pour une location meublée, dans le cadre d’un régime micro-BIC, cet abattement peut s’élever jusqu’à 50%.

En ce qui concerne le régime réel, à bien des égards, il se montre encore plus intéressant que le micro-BIC. La raison est qu’il permet une déduction importante de plusieurs charges acquittées.  Par la même occasion, il garantit un amortissement des meubles et des immeubles si ces derniers sont soumis au régime réel des BIC.

La résidence de services : des avantages indéniables

La gestion d’un bien meublé peut s’avérer pesante si l’on considère la durée du contrat de bail qui est d’un an. À cet effet, la meilleure solution consiste à confier cette tâche à un notaire sans pour autant se départir des risques de vacances des locataires. Mais il est quand même capital de noter que cette attribution de la gestion peut coûter environ 10% HT de la totalité des revenus annuels encaissés. Raison pour laquelle l’emplacement dans une résidence de services, que ce soit une résidence étudiante, touristique, hôtelière ou un EHPAD, se montre plus avantageux.

  • Dans un premier temps, l’acquisition d’un revenu mensuel est garantie même dans l’optique de vacance du bien.
  • Ensuite, la gestion du logement est entièrement déléguée sans débourser aucun frais supplémentaire.
  • La rentabilité moyenne enregistrée va de 3.80% à 4.70%.
  • Il est aussi possible de profiter du bénéfice du cadre fiscal avec le statut du loueur meublé non professionnel.

Investissement immobilier locatif : la colocation meublée, une formule fructueuse

La colocation meublée est une tendance en vogue chez les investisseurs dans le secteur de l’immobilier. La raison en est qu’il s’agit du moyen le plus facile de trouver des candidats pour louer un logement et avoir un revenu locatif significatif. Les locataires, qui sont généralement des étudiants et des jeunes, peuvent se partager le loyer et payer mensuellement leur quote-part au bailleur. Chacun peut ainsi disposer d’une chambre individuelle tout en jouissant pleinement du reste des parties communes. Pour ce qui de son rendement, par rapport à un bien loué à un locataire unique, le bailleur pourra enregistrer un bénéfice supérieur à 10%. La rentabilité annuelle va ainsi de 6 à 8%.

Le bail commercial

Le bail commercial d’un investissement immobilier définit une relation tripartite. Avec ce bail, vous pourrez avoir une relation contractuelle avec le gestionnaire de la résidence de services. Ce qui signifie que vous allez devenir un propriétaire bailleur. Grâce à ce régime, les loyers non payés par les locataires ne représenteront plus un problème étant donné qu’ils seront honorés par le gestionnaire de la résidence. Il en va de même pour les carences ainsi que les vacances locatives. En tant qu’investisseur, vous allez ainsi pouvoir profiter d’une rentabilité qui est sécurisée, et d’une revalorisation du loyer et des charges qui peuvent être légalement planifiées grâce à l’article 605 du code civil.

La diversification dans un immeuble de rapport

Pour diversifier rapidement votre patrimoine, l’investissement locatif meublé dans un immeuble de rapport est une solution efficace. Vous allez pouvoir acquérir des revenus importants et ce, pour le restant de vos jours. D’ailleurs, il s’agit d’un marché où la concurrence n’est pas trop importante. Ce qui signifie que vous avez aussi l’opportunité de renforcer votre pouvoir de négociation. Par la même occasion, la gestion locative est plus simple à prendre en main. En tant que propriétaire, vous n’aurez pas besoin de passer par le syndic ou les copropriétaires pour vous charger des différents aspects des logements.

Quelques risques liés à l’investissement locatif meublé

Pour se créer un capital et pour mieux préparer sa retraite, le placement dans un immobilier meublé est la meilleure stratégie. Ce type d’investissement promet de nombreux bénéfices notamment sur le plan fiscal. D’autant plus que par rapport à une location classique, il est possible d’augmenter le loyer de façon conséquente. Mais encore faut-il savoir comment se prémunir des différents risques qui y sont liés. Il ne suffit pas simplement d’acheter une maison puis de la mettre en location meublée. Il faut prendre en compte certains facteurs.

La concurrence

Le secteur de la location meublée professionnelle ainsi que de la location meublée LMNP est aujourd’hui en plein essor. Mais face au marché qui attire de nombreux investisseurs chaque année, la concurrence est devenue rude. Ainsi, si vous ne savez pas comment promouvoir votre bien immobilier location meublée, vous serez à coup sûr devancé par vos concurrents. Pour gagner en visibilité auprès des locataires, il faudra adopter une stratégie efficace. À cet effet, la meilleure démarche pour vous y prendre est de travailler en collaboration avec une agence immobilière. Vous pouvez aussi vous inscrire sur des sites web ou créer votre propre site vitrine afin de vous faire remarquer par les clients potentiels.

Le gestionnaire

Remettre la gestion d’une location meublée résidence à un professionnel est une solution simple pour s’affranchir de certaines contraintes. Mais il est indispensable de bien choisir son gestionnaire. Tout simplement parce qu’il sera considéré comme votre unique locataire pour les 15 ou 20 prochaines années. À cet effet, si vous tombez sur un mauvais gestionnaire, vous allez risquer de ne pas pouvoir vous acquitter de certaines charges inhérentes. Raison pour laquelle il est conseillé de ne signer votre bail commercial qu’avec des acteurs de référence. Selon la résidence de services dans laquelle vous avez choisi de placer des fonds, vous aurez le choix entre plusieurs opérateurs.

  • Pour la résidence EHPAD : le Noble âge, Domus Vi & Korian et Colisée sont les tops 3 des opérateurs les plus sérieux.
  • Pour la résidence étudiante : Nemea et Fac Habitat sont les références dans le domaine.

Pour conclure, bien que le locatif meublé présente des avantages indiscutables, avant de vous lancer, prenez le temps d’appréhender l’ensemble de cette opération. Pensez à bien étudier le marché car une fois que vous aurez cerné les tenants et aboutissants de cet investissement, vous pourrez rapidement vous constituer un capital.

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