Si un immeuble de rapport peut s’avérer une bonne opération immobilière avec un rendement relativement plus attractif, ce type d’investissement comporte quelques désavantages et si on n’y prend pas garde, cela peut s’avérer un bien mauvais placement.
Zoom sur les 3 principaux inconvénients d’investir dans un immeuble de rapport et comment atténuer ces risques avec de bons réflexes.
Note : il est important de se former avant d’investir dans un immeuble de rapport.
Un bien relativement rare et plus difficile à la revente qu’un appartement unique
Toutes les agences immobilières ne proposent pas ce type de bien car il est relativement rare. Si bien que sa rareté en fait un bien convoité, avec des prix plutôt haut par rapport à ce que l’on pourrait espérer d’un tel placement. Cela étant, si l’immeuble de rapport est plutôt rare, il est également difficile à revendre dans la mesure où le prix demandé est bien supérieur à celui d’un appartement unique, voire d’une belle villa.
Cet inconvénient immeuble de rapport est difficilement contournable dans la mesure où le prix est calculé en fonction du nombre de biens et de la superficie habitable cumulée.
Attention également à la taxe foncière et à l’état général de l’immeuble, une façade décrépie pourrait faire fuir le potentiel investisseur.
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Gérer tous les travaux des appartements et des espaces communs
Le fait d’acheter un immeuble de rapport nécessite de gérer tous les aspects travaux et entretiens des logements qui le composent, mais aussi tous les travaux des parties communes.
Si l’immeuble de rapport dispose d’un ascenseur par exemple, il faut tenir compte de sa maintenance. Si le lot contient des terrains verts ou des arbres, ce sont aussi des entretiens à prendre en compte pour que le lot puisse être agréable à vivre.
L’inconvénient immeuble de rapport à ce niveau est l’estimation des charges à redistribuer aux différents locataires, et faire attention à ce que ces charges n’explosent pas, au risque de se retrouver avec des locataires mauvais payeurs.
Il vous faudra trouver des entreprises de confiance et faire fonctionner la concurrence pour ne pas avoir de mauvaises surprises au niveau de la qualité des prestations. Ne pas oublier le ménage et le nettoyage des parties communes.
Moins de diversification et risque de mauvaise affaire si le quartier se dégrade
On connait l’adage : il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Pourtant, avec un immeuble de rapport, c’est bel et bien ce qu’il se passe lorsque l’on effectue un investissement et que l’on a que cela pour obtenir une rente.
Le risque avec ce type de bien est que le quartier s’appauvrisse et que des locataires deviennent mauvais payeurs.
Sachant que les familles sont difficilement expulsables, il faut tenir compte de cet aléa lorsque vous investissez dans un immeuble de rapport. Si le quartier se dégrade, il vous faudra baisser les loyers pour continuer à avoir un taux d’occupation des bien raisonnable.
Pour éviter un mauvais investissement, tournez-vous vers un immeuble de rapport de petite taille, ce qui minimise l’investissement et les risques. Vous pouvez également analyser le Plan Local d’Urbanisme (PLU) et identifier les projets à venir qui seraient susceptibles de dégrader le quartier.
