Les travaux de rénovation d’anciens bâtiments se multiplient dans les zones urbaines. En effet, ces immeubles apportent un cachet spécial dans le portefeuille des investisseurs dans le secteur immobilier. Avant de vous lancer dans un projet de rénovation, vous devrez comprendre le concept des immeubles à réhabiliter ainsi que des réglementations qui s’y réfèrent.

Le concept des immeubles à réhabiliter

La réhabilitation immobilière encore connue sous l’appellation « rénovation en profondeur » consiste à rendre habitable un immeuble ancien. Généralement, il s’agit d’immeuble vétuste ou caché.

Les immeubles réhabilités sont destinés à la vente, de ce fait, ils doivent être conformes aux normes en vigueur.

Comprendre la différence entre immeuble à réhabiliter et immeuble rénové.

La rénovation immobilière rassemble l’ensemble des travaux ayant pour but d’améliorer les conditions d’un bâtiment dans son ensemble ou d’une partie. Les ingénieurs se chargent de remplacer les matériaux obsolètes ou jugés « passés de mode » par de nouveaux, plus compétitifs. En effet, la rénovation immobilière est également une activité artistique. Dans ce contexte, les travaux concernent le changement des meubles, du papier peint, la peinture, etc.

La réhabilitation immobilière fait partie des travaux de rénovation qui touche les aspects les plus importants : isolation, tuyauterie, installation électrique, etc. Cependant, cette activité n’a pas de vocation esthétique. De plus, le principe de la réhabilitation est la remise en état d’un bâtiment, sans le détruire. En effet, les professionnels veillent à préserver la structure du bâtiment ainsi que les matériaux d’origine.

Les travaux de réhabilitation d’immeuble

La réussite d’un projet de réhabilitation immobilière nécessite un suivi rigoureux du processus d’étude.

Le diagnostic de l’édifice

Le diagnostic a pour but d’apprécier la solidité de l’édifice. Pour ce faire, les experts procèdent à une observation minutieuse par géo-radar ou ultrason. Cela leur permet de mesurer l’avancement de l’érosion des aciers, d’évaluer l’étendue des fondations ainsi que la nature du sol.

À cela s’ajoute la mise en évaluation des systèmes d’isolation ainsi que les diagnostics techniques réglementaires. Et enfin, les différents matériaux identifiés dans la structure sont auscultés. Chaque équipement exige une méthode particulière : essais mécaniques, étude minéralogique, etc.

Le diagnostic de l’immeuble permet aux ingénieurs de réfléchir sur les différentes solutions possibles pour le renforcer.

Les études énergétiques et thermiques

L’étape suivante permet aux ingénieures de prendre conscience des différents besoins énergétiques du bâtiment pour y répondre convenablement.

Le maître d’ouvrage procède en premier lieu à une pré-étude (audi thermique et confrontation des solutions) qui lui permet de rédiger les documents officiels liés à l’étude.

L’harmonisation du bâtiment avec son environnement

La réhabilitation d’un bâtiment doit nécessairement répondre aux exigences des nouvelles réglementations en vigueur. De manière générale, les édifices doivent répondre aux normes de : sécurité des usagers, réglementation parasismique et protection de l’environnement.

Pour répondre positivement à toutes ses exigences, l’équipe de réhabilitation se charge d’identifier les réseaux déjà existants, de concevoir de nouveaux réseaux, de tracer des airs de stationnement et de circulations puis de construire les édifices annexes (murets ou mur de soulèvement)

Les experts de la réhabilitation des immeubles

Les projets de réhabilitation immobilière exigent une grande expertise. Pour un résultat répondant aux exigences du domaine, il est primordial de faire appel à un bureau d’étude technique qualifié.

Les agences spécialisées disposent des compétences nécessaires pour la réalisation des travaux relatifs à la réhabilitation d’un bâtiment.

Les avantages d’un immeuble à réhabiliter

L’acquisition d’un immeuble à réhabiliter apporte de nombreux avantages au propriétaire.

Premièrement, l’acquisition d’un bâtiment atypique procure une grande fierté. En effet, les vieux bâtiments remis à neuf conservent une grande partie des constructions de bases : mur en pierre, parquet, moulure, etc. Le côté singulier de ces édifices est renforcé par la modernisation des pièces intérieures.

En second lieu, les bâtiments réhabilités sont beaucoup plus respectueux de l’environnement. Les nouvelles lois relatives à la réhabilitation d’immeuble à vendre sont exigeantes sur l’utilisation des matériaux éco-responsables.

Enfin, le dernier point et pas des moindres, les avantages fiscaux. Investir dans un immeuble à réhabiliter vous permet d’obtenir une défiscalisation. Cet aspect concerne notamment la loi Malraux, la loi Pinel, le prêt à taux zéro (PTZ) et le déficit foncier.

La réglementation à suivre pour un projet de réhabilitation

Les travaux de rénovation des anciens bâtiments représentent un investissement conséquent. De ce fait, vous devez vous assurer de respecter les règles mises en place par le gouvernement et les communes.

Les exigences en matière de réglementation

La façade et les toits sont les premières choses sur lesquelles les regards se posent quand il est question de réhabilitation. En règle générale, ces derniers doivent se faire rénover tous les 10 ans sauf si cela est jugé inutile.

Dans le cas où votre bâtiment se trouve dans la périphérie d’un monument historique ou s’il en est un lui-même, aucune activité de rénovation ne saurait démarrer sans l’accord d’un architecte certifié. De plus, pour respecter une harmonisation (culturelle ou historique), la commune se réserve le droit de choisir la couleur du toit et de la façade.

En outre, en fonction de la région et de l’histoire, les communautés fixent leurs propres règles. Ainsi, vous ne pouvez pas créer de nouvelles ouvertures (portes et fenêtres) sans vous référer au préalable aux autorités compétentes. Ceci permet notamment d’éviter la création d’une ouverture qui donne sur la propriété du voisin.

Il en est de même pour les travaux d’agrandissement (construction de véranda ou d’étage supplémentaire) qui sont régis par une réglementation très stricte.

Les réglementations en matière de performance énergétique et d’écologie

Pour assurer une transition écologique correcte, le gouvernement impose sur tous les bâtiments d’habitation individuelle ou collective une réglementation sur l’amélioration de la performance énergétique.

Les études énergétiques et thermiques permettent de connaître le degré de performance d’un immeuble. Les édifices sont notés de A à G, G étant la plus mauvaise note. Le gouvernement exige que tous les logements atteignent au minimum le niveau de performance E pour être jugé correct.

D’ici 2023, les bâtiments de niveau G seront jugés illégaux et donc inhabitables. Tout propriétaire mettant un tel logement en location sera sujet à des poursuites judiciaires.

La réhabilitation d’un bâtiment est un travail de rénovation complète avec pour but premier la conservation des matériaux d’origine. De ce fait, la réhabilitation immobilière est une tâche délicate dont le succès dépend d’une fine équipe.