Comment réaliser un investissement locatif rentable ?

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Depuis quatre ans, les investisseurs en immobilier bénéficient de taux d’intérêts très bas sur le crédit hypothécaire. A priori, ce serait une bonne nouvelle et un incitant à se lancer tête baissée dans l’aventure. Si tel était le cas au début de la période des taux bas, ce changement de paradigme a eu un effet pervers qui diminue l’attrait de l’investissement locatif.

En effet, le marché immobilier fonctionne lui aussi selon la loi de l’offre et de la demande. Or, l’arrivée de nouveaux investisseurs attirés par le crédit à taux bas a engendré une augmentation de la demande, donc l’envol du prix moyen des biens immobiliers. Dans cet article, nous vous expliquons en quoi cela pose problème pour l’investissement locatif rentable et comment développer une stratégie gagnante.

 

La question des loyers

 

Comme nous l’avons dit, le prix au mètre carré des biens immobiliers en France a augmenté. Entre 2015 et 2019, l’augmentation moyenne nationale était de 11%, avec des disparités extrêmes entre certaines villes : Nantes et Bordeaux affichent +38%, tandis que certaines villes, comme Mulhouse, ont même connu une baisse (-11%). Paris, réputée pour son immobilier particulièrement cher, a vu ses prix augmenter de 25% sur cette période.

Pour un investisseur immobilier, ceci peut sembler être une bonne nouvelle : s’il a acheté à temps dans une ville à forte croissance, il peut espérer une plus-value juteuse lors de la revente. Mais si votre stratégie d’investissement se base sur le rendement locatif et que vous n’avez pas encore pris position, la situation devient très tendue.

En effet, si le prix de vente des biens immobiliers a grimpé en flèche, les loyers n’ont pas forcément suivi, pour des raisons évidentes de compétitivité et de respect des locataires en place. Même un calcul « froid » permet de comprendre le problème : si vous achetez un bien loué et que vous en augmentez brusquement les loyers de 10%, les locataires risquent de fuir. Ceci se traduit en une période de vacance pouvant durer d’autant plus longtemps que vos loyers resteront élevés.

Le loyer est votre unique rentrée financière et elle doit couvrir toutes vos dépenses. Si ce n’est pas le cas, vous devrez compenser le déficit par vos moyens propres et vous vous retrouverez dans une stratégie patrimoniale où le but est juste de créer une valeur immobilière. Si cette stratégie est valable pour certains, pour d’autres elle constitue un véritable piège : faute de moyens disponibles pour faire face aux réparations imprévues, vous risquez de devoir laisser votre bien se dégrader, perdre de sa valeur, perdre son attractivité, et pire, devenir insalubre.

 

Les calculs du rendement locatif

 

Pour vous aider à évaluer l’opportunité d’investir dans tel ou tel bien immobilier, il existe une mesure chiffrée utilisée comme base de comparaison : le rendement locatif. C’est une représentation théorique de ce que peut vous rapporter un investissement. Mais cette représentation est approximative et, d’ailleurs, il en existe deux versions différentes : le rendement brut et le rendement net.

Le rendement brut annuel est obtenu selon la formule suivante : diviser les revenus locatifs annuels par le prix d’achat du logement (y compris frais et rénovation) et multiplier par 100 pour obtenir un pourcentage.

Ainsi, un appartement acheté 150.000 euros et loué pour 700 euros par mois a un rendement locatif brut de : (8.400/150.000) x 100 = 5,6%.

En règle générale, il est vivement conseillé de trouver un rendement locatif brut supérieur à 7%. A partir d’un rendement brut de 8%, il est possible d’espérer faire quelques gains financiers, mais cela dépendra du rendement net.

Le rendement locatif net annuel est obtenu en déduisant les charges aux revenus locatifs annuels, ainsi que le coût du crédit ou la taxe foncière. Si vous souhaitez en déduire encore les impôts sur les revenus locatifs, vous obtenez ce qu’on appelle le « rendement net-net ».  Il vous faudra donc trouver toutes ces données concernant chaque bien locatif visé avant de choisir lequel acheter.

 

L’impact de l’augmentation des prix de l’immobilier sur le rendement locatif

 

Selon la formule utilisée, nous remarquons qu’il s’agit d’une simple division portée en pourcentage. Il y a donc un numérateur (revenus moins charges) et un dénominateur (prix d’achat). A numérateur égal, si le dénominateur augmente le résultat diminue.

Pour en revenir à notre exemple, si le prix de vente de l’appartement était de 100.000 euros en 2015 (les 50.000 euros restants représentant les frais d’achat et de rénovation) et que vous étudiez la situation du même bien en 2019, dans une ville où les prix de l’immobilier ont augmenté de 30%, vous obtenez le résultat suivant pour le rendement brut :

(180.000/8.400) x 100 = 4,6% de rendement brut en 2019, contre 5,6% en 2015.

Si vous souhaitez obtenir le même rendement en 2019, vous devrez fixer le revenu locatif annuel à plus de 10.000 euros. Ceci représente un loyer mensuel minimum de 840 euros. Il s’agit d’une augmentation de +20% du loyer, alors que sur la même période le revenu disponible brut des ménages aura augmenté de moins de 10%. Ce nouveau loyer sera moins compétitif, à moins d’avoir joué sur l’attractivité du logement.

 

La stratégie de l’attractivité du logement pour garantir le rendement locatif élevé

 

Les calculs présentés ci-dessus sont clairs : l’augmentation du prix de l’immobilier a tendance à faire baisser le rendement locatif. Pour cette raison, le rendement locatif brut à Paris est d’environ 3%, et de 3,75% à Lyon.

Dans les zones où le rendement brut est bas, la seule manière d’éviter le déficit foncier est de maintenir les loyers élevés. Tant que la demande reste forte, grâce à l’attractivité socio-économique de la ville, il se trouvera des candidats locataires prêts à payer ces loyers élevés… mais ils auront des exigences plus élevées aussi. Si jamais votre logement ne leur plaît pas, ils seront plus lents à se décider et risquent de partir dès qu’ils trouveront un logement de meilleure qualité.

 

Le problème de la vacance locative

 

Dans nos calculs de rentabilité, nous avons ignoré un facteur important car il est par nature imprévisible. Il s’agit de la vacance locative, donc la période pendant laquelle votre logement reste vide et improductif.

La vacance locative peut se produire lorsque vous achetez un logement vide : il vous faudra du temps pour trouver un locataire. Ensuite, elle se produira lorsque ce locataire décidera de partir.

Pour réduire les périodes de vacance locative, vous pouvez jouer sur plusieurs facteurs :

  • Choisir un bien immobilier de grande taille, pour attirer des familles. Il s’agit donc d’appartements T2, T3 ou plus. Les logements plus petits attirent souvent des locataires temporaires.
  • Entretenir de bonnes relations avec vos locataires.
  • Rendre votre logement le plus attractif possible.

 

Critères d’attractivité d’un logement

 

Ces critères sont répartis en deux catégories, l’une sur laquelle vous n’avez aucune influence après l’acquisition (emplacement, état de la copropriété), l’autre sur laquelle vous pouvez influer (état du logement, aménagements).

 

L’emplacement

Vous pouvez utiliser une liste des prix moyens de l’immobilier dans chaque ville ou commune de France. Ceci vous donnera un bon aperçu de la situation générale, mais il vous faudra examiner l’environnement immédiat du bien pour mieux l’évaluer. Dans une même ville, un appartement T2 peut coûter 150.000 euros dans un quartier, et 250.000 euros dans un autre.

La situation idéale est un quartier dynamique, bien desservi en transports et en routes, subissant peu de pollution industrielle, possédant des espaces de verdure agréables et des services essentiels (magasins, écoles, soins de santé). Néanmoins, la réputation (critères d’insécurité, saletés dans la rue) peut s’avérer encore plus importante que l’état réel du quartier.

Dans la notion d’emplacement nous devons aussi analyser la situation du bien par rapport au soleil et la vue. Un appartement tourné vers le nord et avec vue sur un parking sera moins attractif qu’un situé de l’autre côté de l’immeuble, tourné vers le sud et avec vue sur un jardin. La taille des fenêtres relative aux dimensions des pièces joue aussi un rôle dans la luminosité naturelle. Précisons aussi qu’un appartement situé en haut d’un immeuble peut jouir d’une vue panoramique très intéressante. N’oubliez pas non plus les logements à la côte avec vue sur la mer…

 

L’état du bâtiment

Si vous achetez un immeuble de rapport, vous êtes seul responsable de l’état du bâtiment. Mais si vous faites l’acquisition d’un appartement dans une copropriété, il vous faudra soigneusement étudier son état et celui des finances. Si une majorité de copropriétaires bloque des travaux de réparation, si des charges ne sont pas payées, la situation devient critique : l’immeuble se dégrade (surtout les ascenseurs), devient moins attractif, des logements se retrouvent vacants, donc les finances de la copropriété diminuent et cela empêche les réparations. C’est un véritable piège, et lorsque vous serez copropriétaire, lisez chaque rapport de copropriété (assemblée générale) pour y détecter à temps les signes avant-coureurs d’une dégradation irrémédiable, ensuite vendre votre bien à temps avant qu’il ne perde de sa valeur.

 

L’état du logement

Ceci est le principal critère sur lequel vous exercez une influence. Si vous achetez un logement ancien à faible rendement, vous pouvez justifier un loyer plus élevé en rénovant le bien en profondeur. Des murs sains, une installation électrique performante, un parquet neuf, et surtout des performances énergétiques intéressantes vous permettront d’attirer plus de candidats locataires, donc d’exiger un loyer plus élevé.

 

La taille du logement

Jusqu’à présent nous avons considéré que plus un logement est grand plus il sera rentable car les locataires potentiels seront de nature à y rester plus longtemps. Si en règle générale cela se vérifie, il est néanmoins possible de réaliser de bonnes affaires avec de petits logements, à condition de prévoir les périodes de vacance. C’est le cas des logements pour étudiants, qui peuvent aussi faire l’objet d’une location saisonnière hors utilisation par des étudiants. La rentabilité tient à une certaine incompressibilité du loyer sous un certain seuil.

Un T2 à 160.000 euros peut être loué pour 600 euros net par mois.

Un logement étudiant à 80.000 euros peut être loué pour 400 euros net par mois, et non pour 300 alors que son prix représente 50% de celui du T2.

Pour cette raison il est souvent conseillé aux investisseurs débutants de commencer par de petits logements de ce genre. Les risques sont moindres et en cas de succès vous bénéficierez d’un excédent foncier que vous pourrez utiliser comme marge de manœuvre pour un nouvel investissement. De plus, la réussite de votre premier investissement pourra vous servir d’argument pour obtenir un nouveau crédit.

 

Autres facteurs de calcul à prendre en compte : apport et provisions

Dans votre calcul du rendement net le plus net possible, nous vous conseillons d’inclure des provisions. C’est une somme d’argent à placer sur un compte chaque mois et à garder pour faire face à des imprévus. Si ceux-ci surviennent, vous pourrez y faire face, sinon vous pourrez utiliser l’épargne pour un nouvel investissement.

Jusqu’ici, nous avons toujours envisagé le calcul basé sur le prix d’achat. Il vous est possible de réduire ce prix d’achat par un apport personnel. Si vous considérez cet apport comme un patrimoine « dormant » (que vous n’auriez utilisé pour rien d’autre, il peut s’agir d’un héritage, gains à des jeux de hasard, épargne excessive), il peut vous servir pour améliorer le rendement du bien immobilier. Vous aurez moins de crédit à rembourser, donc un plus juteux bénéfice foncier que vous pourrez soit placer en épargne, soit investir dans un autre projet.

N’oubliez pas qu’après remboursement total du crédit, un bien immobilier produit généralement un bon bénéfice foncier, s’il a été correctement entretenu. De plus, il constitue à présent votre patrimoine, que vous pourrez revendre, ou utiliser comme garantie pour un nouvel investissement.

 

Améliorez le rendement locatif par des avantages fiscaux

Il existe deux mécanismes intéressants si le programme immobilier est très bien sélectionné : la loi Pinel et la loi Denormandie. Ces lois vous permettent de bénéficier de réductions d’impôts (donc de charges locatives) si vous achetez un logement neuf ou un logement ancien que vous rénovez pour en améliorer les performances énergétiques. Néanmoins, pour en bénéficier, il vous faudra trouver un locataire s’engageant à faire de ce logement sa résidence principale pendant une période d’au moins 6 ans. S’il reste 9 ou 12 ans, l’avantage fiscal est encore supérieur, jusqu’à 21% de déductions.

Le déficit foncier est lui aussi un avantage fiscal. Jusqu’à présent nous avons toujours considéré le déficit foncier comme une chose abjecte à éviter, pourtant s’il est maîtrisé il peut même s’avérer avantageux ! En effet, dans le calcul du déficit foncier interviennent les frais de rénovation (mais pas d’agrandissement, ni les intérêts d’emprunt). Si la somme investie dans une rénovation en profondeur avec amélioration d’attractivité plonge votre rendement locatif dans le déficit, vous pouvez bénéficier de déductions d’impôts dans la limite de 10.700 euros par an. Le déficit foncier est calculé sur l’ensemble de vos biens immobiliers.

Cette somme de 10.700 euros maximum est déduite de vos revenus bruts. Au-delà, il est possible de bénéficier d’un report du déficit foncier, c’est le report déficitaire. Si vos revenus bruts sont inférieurs au déficit foncier, vous pouvez aussi reporter ce déficit sur vos revenus futurs (situation de déficit global).

Remarque : vous ne pouvez pas revendre un bien immobilier générant un déficit foncier. Il doit au minimum se trouver en situation d’équilibre depuis 3 ans, ce pour éviter certaines spéculations.

 

Conclusion

Grâce aux calculs et critères analysés dans cet article, vous disposez d’une bonne base pour comprendre le rendement locatif. Nous vous conseillons de viser des villes de province où le rendement brut moyen est attrayant (au moins 6%), et d’agir vite car en raison de la crise sanitaire de nombreuses personnes quittent les grands centres urbains. Les petites villes bien équipées voient leur attractivité augmenter et les prix de l’immobilier pourraient y augmenter, tout comme les loyers.

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