Investir en SCPI : qu’est-ce que c’est ?

La société civile de placement immobilier (SCPI) consiste en un placement immobilier locatif vous permettant de percevoir des revenus correspondants aux loyers, en devenant copropriétaire d’un parc immobilier. À la différence d’autres placements immobiliers, la gestion de la société repose sur des sociétés de gestion professionnelles. Celles-ci vont préalablement collecter de l‘argent auprès de particuliers investisseurs et acheter un parc immobilier en choisissant savamment les biens. L’autorité des marchés financiers (AMF) régule et encadre les procédures et fonctionnements des SCPI. À noter que l’investissement en SCPI ne correspond pas forcément à l’achat d’appartement locatif, le plus souvent il s’agit d’immobilier d’entreprise. Le montant de la somme perçue dans la société s’obtient en fonction des parts investies.

Qui peut investir dans une SCPI et à quel montant ?

L’investissement en SCPI s’adresse à un grand nombre d’investisseurs avec des profils différents. Il intéresse notamment les particuliers avec des budgets limités et ceux n’ayant pas beaucoup de temps à consacrer à un placement.

Les investisseurs expérimentés tout comme ceux désirant se constituer un complément de retraite sont tous aussi concernés. Le ticket d’entrée pour avoir accès à l’immobilier locatif tertiaire est modeste, certaines sociétés proposant des parts à 200 €. Néanmoins, pour bien profiter de la puissance du placement et passer outre les faibles revenus complémentaires, il est préférable d’investir un certain montant. Pour investir au comptant par exemple, apporter au minima 20 000 € vous permettra de profiter pleinement du véhicule de placement. Pour un achat à crédit, un montant minimum de 100 000 € est un apport considérablement judicieux.

Les catégories de SCPI : SCPI de rendement et SCPI fiscale

La SCPI de rendement et la SCPI fiscal sont les deux grandes catégories de SCPI. Dans la première qui est la plus courante, le loyer sera la principale source de revenus. Dans une SCPI de rendement, il est possible d’acquérir un large éventail d’actifs immobiliers, tels que les commerces, les bureaux, les entrepôts ou encore les établissements médicaux. 

L’encaissement des loyers va permettre à la société de couvrir les frais de gestion et d’offrir un rendement aux associés. À côté, les SCPI fiscales se déclinent en SCPI « Pinel », « déficit foncier » et « Malraux ». L’intérêt de cette catégorie de société est qu’elle permet aux associés de diminuer leur assiette fiscale. En revanche, l’engagement de conservation sera relativement long comparé aux SCPI de rendement.

Quels intérêts d’investir dans une SCPI ?

Comme tout investissement, investir SCPI comporte de nombreux avantages, dont le premier est la disparition du risque locatif. En effet, l’investisseur va percevoir des loyers au prorata des parts qu’il détient dans la société.

La méthode de calcul ne diffère pas, qu’il soit nouvel ou ancien investisseur. Une démultiplication des risques résulte également de la répartition géographique du parc immobilier des sociétés gestionnaires. À côté d’un ticket d’entrée faible, l’investissement permet également une bonne diversification du portefeuille et n’engendre aucun souci de gestion.

C’est en fonction des performances locatives des années antérieures, à côté des procédés de revalorisation des parts que l’on apprécie les rendements d’une SCPI.

Les modes de souscription au comptant ou à crédit

À l’inverse d’autres formes d’acquisition immobilière, l’achat des parts en SCPI peut s’effectuer sous plusieurs formes.

Souscription au comptant

La forme la plus classique est l’achat au comptant. Il consiste à payer en un trait toutes les parts que l’on va tenir au travers d’un titre de propriété. Cette forme de souscription est souvent choisie par les investisseurs qui :

·         Se situent dans une tranche d’imposition inférieure ou égale à 30 % et souhaitent avoir des revenus complémentaires ;

·         Se situent dans une tranche d’imposition supérieure à 30 %, mais qui se tournent vers des SCPI européennes, dont les actifs sont à l’étranger ;

·         Disposent d’un fort déficit foncier.

Souscription à crédit

Une deuxième méthode d’acquisition de parts en SCPI consiste en un achat à crédit par l’intermédiaire d’un emprunt bancaire. La logique est la même que lorsque vous contractez un prêt pour un investissement immobilier locatif. Vous allez emprunter à la banque le montant d’acquisition, que vous rembourserez par la suite avec les loyers perçus.

Enfin, il existe une troisième manière plus atypique pour acquérir des parts en SCPI, notamment dans le cadre d’un contrat d’assurance vie.

Les frais

Les frais associés à l’investissement en SCPI sont au nombre de deux, dont l’un correspond au frais de souscription et l’autre aux frais de gestion. De l’ordre de 8 % à 10 %, le premier comprend éventuellement les droits d’enregistrement. Les frais de gestion, quant à eux, se situent entre 0.6 % et 1.0 % par an.

Quels sont les risques d’investir en SCPI ?

À l’instar des autres types d’investissement, le placement en SCPI n’est pas sans risques. Il dépend de la variation du marché de l’immobilier d’entreprise. Aucune garantie n’existe sur la valeur du capital et le niveau du revenu distribué. Pour une meilleure garantie de réussite, il est donc préférable de diversifier le choix afin de maximiser la mutualisation des risques.

La fiscalité de l’investissement immobilier

L’acquisition de parts dans une SCPI peut engendrer le paiement de droits d’enregistrement, à la charge de l’acheteur. Le montant s’élève généralement à 5 % du prix d’exécution. En ce qui concerne les revenus réalisés, ils ne sont pas soumis à l’impôt sur les sociétés. Les associés par contre seront personnellement imposés à hauteur de leurs parts. Sont catégorisés dans les revenus imposables des SCPI les loyers, les produits financiers encaissés issus des participations dans des placements de trésorerie ou OPCI et les plus-values réalisées dans le cadre de la cession d’immeubles. Le régime de la taxation va, quant à lui, dépendre de la qualité de l’associé, de son lieu de résidence, ainsi que de la nature du revenu.

Comment revendre ses parts de SCPI ?

Dans une SCPI à capital fixe, la cession des parts s’effectue en adressant un formulaire de vente à la société de gestion. Y seront notamment précisés le nombre de parts ainsi que le prix de cession souhaité. Après avoir inscrit l’ordre de vente sur le registre, la société de gestion va le confronter aux ordres d’achat. La transaction peut s’effectuer dès lors que les conditions d’échange sont compatibles. À défaut, il va falloir attendre que les propositions convergent vers un prix unique.

Dans une SCPI à capital variable, l’investisseur désireux de céder ses parts va adresser une demande de retrait à la société de gestion, qui va en déterminer la valeur. Si au moment du retrait, il existe une demande de souscription dont le montant est au moins égal à celui de la cession envisagée, celle-ci va avoir lieu. La SCPI va procéder au retrait des parts de l’associé cédant et les attribuer aux souscripteurs.

Quels sites pour investir en SCPI ?

Plusieurs courtiers en ligne se partagent la distribution des SCPI. En fonction de votre profil et de vos attentes, vous pouvez facilement sélectionner les uns ou les autres. Primaliance est notamment un bon choix pour les investisseurs qui souhaitent profiter d’une plus grande expérience. Il propose un site complet avec des outils permettant de comparer, de simuler et d’aider à la décision. France SCPI quant à elle est plus adaptée à ceux désireux de procéder facilement à une souscription et 100 % en ligne. Il s’agit du courtier SCPI le plus digitalisé, ce qui épargne la manipulation d’une tonne de dossiers papier. À côté, il est également possible d’investir SCPI avec Linxea, courtier spécialisé dans l’assurance-vie ou avec portail-SCPI.