Le guide de l’investissement en crowdfunding immobilier

Sommaire

Voilà maintenant quelques années que le crowdfunding immobilier est devenu une pratique particulièrement en vogue en France. En 2019, près de 370 millions d’euros ont été investis, ce qui représente une croissance impressionnante et qui prouve que l’immobilier demeure un placement prometteur.
 
Mais même malgré l’essor du crowdfunding immobilier, nombreux sont ceux qui ne comprennent pas encore comment il fonctionne. Découvrez à travers ce guide, tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer dans l’investissement crowdfunding immobilier.
 

Qu’est ce que le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier tire son appellation du concept anglophone de « crowdfunding ». Et comme son nom le laisse entendre, il s’agit de financer un projet immo « par la foule ». Pour être plus précis, le crowdfunding immobilier est un investissement participatif.  Son principe est simple : à travers une plateforme de prêt spécifiquement dédiée, des particuliers peuvent financer des projets de construction ou de rénovation.

 

Dans la grande majorité des cas, les particuliers financent la construction d’un logement et d’un immeuble. A noter que ces investissements s’adressent aux entreprises non cotées en Bourse, aux bailleurs sociaux et aux particuliers.

Les différentes étapes du crowdfunding

 

Comme le crowdfunding immobilier se base sur la collecte de fonds, le procédé se met en place en suivant plusieurs étapes :

  1.  La demande  de financement : la première étape, dans le cadre d’un projet de crowdfunding, consiste à demander un financement. Cette demande sera adressée à la plateforme et devra comporter tous les détails et informations nécessaires à la collecte. Cette démarche est réalisée par le promoteur ou le marchand de biens.
  2. L’analyse du projet : une fois que la demande est réalisée, le projet sera étudié par la plateforme de crowdfunding. Il est à noter que chaque site dispose de ses propres critères de sélection et d’analyse des projets immobiliers. L’analyse réalisée va permettre à la plateforme de définir les différentes modalités de collecte incluant les taux d’intérêts et la durée de l’emprunt. Ainsi, lorsqu’un projet ne réunit pas tous les critères nécessaires, il est fort probable qu’il ne soit pas présenté aux investisseurs.
  3.  La mise en ligne : si le projet répond à tous les critères de sélection et que les différentes modalités sont définies par la plateforme de crowdfunding, la demande est mise en ligne. La collecte sera alors ouverte. Notez que sur la grande majorité des sites, le début de la collecte est annoncé par mail. Ce ne sera qu’une fois le nombre de parts ouvertes au moment de la souscription atteint, que la collecte sera clôturée.
  4. La finalisation de la collecte : une fois que les parts ouvertes seront atteintes, la collecte pourra être finalisée. C’est ainsi que le prêt sera validé et que les fonds seront mis à la disposition du promoteur. Il faut noter que la collecte peut échouer si et seulement si, le montant investi par les investisseurs n’a pas atteint l’objectif fixé.
  5. La réalisation du projet : il s’agit de la dernière étape du crowdfunding. Il est clairement établi que le promoteur sera tenu d’utiliser les fonds collectés uniquement pour la réalisation du projet et non à des fins personnelles. Il est également tenu de réaliser un reporting régulier via la plateforme sur laquelle il s’est inscrit. Cela dans le but d’informer les investisseurs de l’avancement du projet qu’ils ont financé. Le reporting devra être appuyé par des photos.
  6. L’achèvement du projet : une fois que tous les travaux seront terminés, le fonds restant sera reversé à la plateforme. Cette dernière va ensuite redistribuer les intérêts nets aux différents investisseurs. L’imposition sur les revenus sera directement versée au Trésor public.

 

Les différents types de programmes de crowdfunding immobilier

 

Un fait intéressant à propos du crowdfunding est que différents types de programmes peuvent être pris en charge par le biais de ce mode de financement. Dans cette lancée, il est important de savoir qu’il existe 4 catégories de programmes de crowdfunding :

Ø  Le programme de financement direct du promoteur.

Ø  Le programme de financement d’une promotion immobilière. En ce qui concerne ces projets, ils doivent répondre à des standards spécifiques. Cela implique une opération immobilière qui est déjà avancée avec un niveau de pré-commercialisation de 50%.

Ø  Les programmes d’achat-revente qui s’adressent aux marchands de biens. Tout comme le programme de financement d’une promotion, pour ce genre de projet, il y a également des standards à suivre. Quoi qu’il en soit, le niveau de pré-commercialisation peut être inférieur à 50%. Par ailleurs, les opérations qui sont concernées par ce programme doivent être menées dans des zones préétablies.

Ø  Les programmes visant l’investissement locatif. Pour ce genre d’investissement, le principal objectif consiste à toucher une rente régulière d’un bien immobilier tout en misant sur son appréciation au fil des années. A noter que l’horizon de placement peut s’étaler sur 8, 10, 12 et 15 ans.

En ce qui concerne le financement corporate, sachez qu’elle est assurée par une augmentation de capital et des apports bancaires. Il n’est pas rare qu’elle soit également assurée par le biais de ce qu’on appelle les « financements mezzanine ».

 

La fiscalité du crowdfunding immobilier

 

Si l’investissement crowdfunding immobilier attire de plus en plus d’investisseurs aujourd’hui, ceci réside dans le fait qu’il se veut être un placement intéressant. Avec un rendement annuel compris entre 7 et 11% sur une période de 2 à 3 ans, force est de constater qu’il est très rentable. Au niveau de la fiscalité, avant le 1er janvier 2018, les gains générés étaient imposables au titre de l’impôt sur le revenu à travers le TMI. L’Etat retenait 15.5% de prélèvements sociaux avec un acompte de 24% sur l’impôt au cours de l’année suivante. Aujourd’hui, le crowdfunding est assujetti à une nouvelle imposition. Un taux de 30% est désormais appliqué. Ce dernier est constitué de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

 

Les avantages du crowdfunding immobilier

 

Les avantages du crowdfunding immobilier sont nombreux. Dans un premier temps, le montant minimal d’investissement peut aller de 100 à 5000 euros selon les plateformes. Ensuite, il y a la fiscalité avantageuse avec la « flat tax » et son taux de 30% sur les bénéfices. La durée d’engagement courte représente aussi un avantage indéniable du crowdfunding. En tant qu’investisseur, vous pourrez récupérer votre mise après deux ou trois ans maximum.  Les rendements sont également élevés pour un placement immobilier.

 

Les risques du crowdfunding immobilier

 

L’abandon du projet en cas de faillite du promoteur est le risque principal du crowdfunding immobilier. Vous pourrez ainsi perdre la totalité du capital que vous avez investi. Bien que rare, ce genre de problème ne doit jamais être pris à la légère.

 

Raison pour laquelle vous devrez bien vous informer sur les projets proposés sur les plateformes avant de vous lancer. Un autre risque du crowdfunding est le capital qui peut être bloqué sur toute la durée de l’opération. Et il n’est pas possible de revendre vos parts.

 

Les plateformes en ligne de crowdfunding immobilier

 

Nombreuses sont les plateformes de crowdfunding qui ont fait leur apparition depuis la démocratisation de ce type de placement immobilier. Néanmoins, 4 sites dominent le marché. En tête de liste se trouve Homunity, suivi d’Anaxago, de Fundimmo et de Lymo. Homunity, lancé en 2014, a financé aujourd’hui près de 305 projets. Le rendement moyen sur cette plateforme est de 9.3%. Notez quand même que, comme il s’agit d’une plateforme à succès, les projets partent en quelques minutes. Vous devrez ainsi faire preuve de réactivité si vous désirez vous lancer dans l’investissement crowdfunding immobilier.

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