Les différentes étapes pour investir dans l’immobilier locatif

Sommaire

Parmi les différentes méthodes d’investissement, l’immobilier locatif est très attirant pour de nombreuses personnes. En effet, il s’agit d’une méthode sûre avec une bonne rentabilité. Acheter un bien immobilier vous permet d’effectuer un investissement durable et le mettre en location vous permet de toucher une somme supplémentaire tous les mois. Mais comment investir dans l’immobilier locatif ? Dans ce guide, nous vous listons les principales étapes.

Les bonnes raisons pour investir dans un bien immobilier locatif

Avant de commencer la moindre démarche, mieux vaut réfléchir sur les raisons pour lesquelles vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif. En effet, si cet investissement représente une rentrée d’argent régulière tous les mois, il est aussi synonyme d’une importante charge de travail.

Un investissement sûr

Contrairement à de nombreux autres biens, l’immobilier se dévalue très peu. En période de crise, la pierre représente l’investissement le plus sûr. Vous êtes donc assuré de placer votre argent judicieusement en achetant un bien immobilier pour le louer.

 

Constituer un patrimoine

 

L’investissement locatif est également une solution d’épargne idéale pour vous constituer un patrimoine.

 

Poser les bases de son projet d’investissement

 

Une fois que vous avez bien défini, seul, associé ou en couple, les raisons qui vous poussent à investir dans de l’immobilier locatif, il est temps de préparer vos différentes démarches. En effet, avant même de rechercher un bien à vendre, vous devrez effectuer certains préparatifs pour assurer la réussite de votre achat.

 

Améliorer son profil d’acheteur et d’emprunteur

 

Si vous n’avez pas la somme suffisante pour acheter le bien immobilier qu’il vous faut, il vous faudra faire appel à une banque. Pour augmenter vos chances de décrocher un prêt mieux vaut faire un point sur votre scoring bancaire et les éventuels moyens de l’améliorer.

Qu’est-ce que le scoring bancaire ? C’est une note qui va vous être attribuée par votre banquier en cas de demande de prêt. Elle permettra d’évaluer vos capacités de remboursement. Cette note prend en compte différents critères :

–        Votre situation professionnelle ;

–        Votre situation personnelle ;

–        Votre situation bancaire et vos comportements passés en termes de crédit (s’ils sont connus) ;

–        D’autres données socio-démographiques (âge, genre, lieu de résidence, etc.).

Ce score ne vous sera pas communiqué mais il guidera la décision de votre banque de vous accorder un prêt ou non. Il vous faudra donc essayer de l’améliorer pour augmenter vos chances d’obtenir un prêt. Les critères suivants seront déterminants :

–        Présenter des salaires réguliers : vos revenus réguliers fourniront la preuve que vous aurez les moyens de rembourser votre crédit.

–        Avoir une situation professionnelle stable : Mieux vaut être salarié en CDI pour augmenter ses chances de décrocher un prêt bancaire.

–        Tenir ses comptes de façon exemplaire : Vous aurez peu de chance d’obtenir un crédit si vous finissez à découvert tous les mois.

–        Être capable d’économiser : Pour augmenter vos chances, vous pouvez présenter une somme d’argent conséquente qui vous servira d’apport. De plus, montrer que vous êtes capable de mettre de l’argent de côté tous les mois sera aussi un élément rassurant pour la banque.

 

Fixer son budget et définir ses capacités d’emprunt

 

Une fois votre projet défini, il vous reste à fixer un budget pour réaliser votre investissement immobilier. C’est le moment de vous renseigner pour connaître vos capacités maximales d’emprunt. Vous pourrez ensuite vous mettre à la recherche d’un bien précis. Votre budget dépendra de deux facteurs : votre apport personnel et le crédit alloué par une banque.

 

L’apport personnel

 

Plus votre apport sera élevé, plus la durée de remboursement de votre prêt immobilier sera courte. Vous aurez aussi davantage de chances d’accéder à des prêts avantageux pour vous. En général, on considère que l’apport personnel doit représenter environ 10 % de la somme emprunté. Cet argent est principalement utilisé pour payer les frais de notaire et de dossier auprès de votre banque.

Mais il est également possible de se lancer sans apport personnel à condition de justifier d’un CDI et de revenus réguliers. Toutefois dans ce cas, le taux d’emprunt risque d’être plus élevé.

 

Le crédit immobilier

 

Le crédit immobilier : Selon la banque, le montant maximal du prêt immobilier peut varier. Mieux vaut comparer les offres des différentes banques pour être sûr d’obtenir les taux les plus avantageux. Prenez également en compte la durée de remboursement du prêt.

Vous pouvez emprunter auprès de différents interlocuteurs. Si votre banque habituelle représente un premier choix, il vaut mieux demander des devis à différents établissements. Vous pouvez également faire appel à un courtier qui vous proposera les offres les plus adaptées à votre situation.

 

Définir son projet

 

Une fois votre budget maximal défini, vous pouvez commencer à définir précisément votre projet d’investissement immobilier locatif. Il vous faudra en effet choisir entre différents types de biens :

–        Studio : Représentant un petit investissement, ce type de bien est idéal pour débuter dans l’investissement locatif, il conviendra parfaitement pour des étudiants avec leurs parents en garant ;

–        Appartement : Un peu plus grand que le studio, il pourra se louer à un couple ou à une famille ;

–        Maison : Dans certains lieux, il sera plus facile et rentable de louer une maison qu’un appartement surtout en région ;

–        Immeuble de rapport : Si votre budget le permet, vous pouvez acheter un immeuble pour louer plusieurs logements ;

–        SCI : Une Société Civile Immobilière est très pratique pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers à plusieurs, que cela soit avec votre conjoint ou d’autres personnes de confiance.

 

Rechercher le bien immobilier idéal pour son projet : les critères à prendre en compte

 

Une fois votre budget et votre projet défini, il est temps de se mettre à la recherche de votre futur bien immobilier. Pour être sûr de faire le bon choix, mieux vaut être attentif à différents critères qui augmenteront vos chances de louer votre futur bien et d’en obtenir un bon rapport.

 

L’emplacement du bien immobilier

 

La localisation du bien immobilier sera une donnée importante à prendre en compte pour sélectionner le logement le plus adapté à un investissement rentable. Par exemple, dans une grande ville étudiante, vous aurez plutôt intérêt à investir dans un studio. Vous serez assuré de trouver des locataires étudiants et jeunes actifs sans aucune difficulté.

Veillez également à vérifier l’environnement immédiat de votre bien et les différentes infrastructures. La présence de transports en commun peut augmenter vos chances de louer votre bien rapidement. La présence ou non de commerces à proximité de l’appartement est aussi à prendre en compte : vous attirerez plus de locataires s’il y a quelques commerces accessibles rapidement aux alentours de votre bien.

 

La taille du bien immobilier

 

La superficie de votre futur investissement locatif est une donnée importante à prendre en compte car elle définira le montant de votre loyer et quels types de locataires seront attirés par votre bien. Un studio par exemple attirera en majorité des étudiants ou des jeunes actifs. Son loyer ne sera pas très élevé et vous aurez un turn-over plus important. Une maison, en revanche, sera plus prisée des familles. Son loyer sera beaucoup plus élevé mais les travaux d’entretien pourront être plus importants.

En général, plus votre bien sera grand, plus les locataires auront tendance à y rester longtemps. A vous de voir si vous préférez changer de locataire régulièrement ou non. En général, on conseille aux débutants en investissement immobilier locatif de choisir un bien de petite taille comme première acquisition. Ses frais seront moins élevés et son rapport vous permettra de rentrer rapidement dans vos frais.

 

L’état du bien immobilier

 

L’état de votre futur bien immobilier est aussi à prendre en compte dans vos calculs. Un bien en excellent état pourra être loué tout de suite mais coûtera plus cher à l’achat. Parfois, il sera plus intéressant d’investir dans un bien à rénover, surtout si vous avez un peu de temps libre et de bonnes bases en bricolage. Dans certaines grandes villes, seuls les biens à rénover vous seront accessibles financièrement.

Vous pouvez également vous tourner vers les programmes de construction pour acquérir un bien flambant neuf. Si son prix d’achat est assez élevé, vous pourrez engranger des loyers conséquents grâce à l’état impeccable du bien.

 

Trouver et acheter le bien immobilier

Une fois que vous avez clairement défini le type de bien qui vous convient le plus pour votre projet d’investissement, l’étape suivante est de le chercher et de l’acheter.

Rechercher son futur investissement immobilier

Plusieurs méthodes sont possibles pour trouver son futur bien. Vous pouvez les combiner pour essayer de trouver votre bien plus rapidement.

Faire appel à une agence immobilière

Travailler avec une agence immobilière vous permettra de faire appel à un professionnel qui connaît bien le secteur concerné. Un agent immobilier étudiera votre projet et vous proposera des offres correspondant à vos critères. Il vous mettra ensuite en contact avec le vendeur du bien que vous avez choisi. Il touchera ensuite une commission de 3 à 6 % sur la vente.

Faire appel à un chasseur immobilier

Si vous souhaitez un accompagnement plus personnalisé que celui d’une agence immobilière, il vous reste l’option de contacter un chasseur immobilier. Ce professionnel aura un rôle de conseiller pour vous aider à finaliser votre projet. Il pourra effectuer certaines démarches à votre place si vous manquez de temps. Il touchera ensuite une rémunération d’environ 3 % du prix du bien lors de la vente.

Passer par les petites annonces

Si vous ne souhaitez pas engager de frais pour la recherche de votre futur bien, il vous reste la possibilité de passer par les petites annonces. De nombreux sites et journaux diffusent des annonces immobilières de particuliers. Vous ne paierez aucun frais d’agence mais il faudra effectuer toutes les démarches vous-même ce qui vous demandera de l’organisation et du temps. N’hésitez pas à vous faire accompagner d’un proche lors des visites pour être sûr de prendre en compte tous les détails.

Acheter son bien immobilier

Une fois que vous avez trouvé le bien parfait, il ne vous restera qu’à l’acheter. Cette étape est délicate car le vendeur comme l’acheteur doivent se mette d’accord sur le meilleur prix.

La négociation du prix

Vous n’êtes pas obligé de proposer le même prix d’achat que celui indiqué par le vendeur dans votre offre d’achat. Si vous avez remarqué quelques éléments gênants dans le bien, comme des pièces à refaire par exemple, vous pouvez proposer une somme d’argent plus basse que celle demandée. Si vous avez fait appel à un agent immobilier, celui-ci servira d’intermédiaire pendant vos négociations. Une fois d’accord sur le prix, vous devrez signer un contrat pour réserver le bien.

Le compromis de vente

Le compromis de vente est un document signé conjointement par le vendeur et l’acquéreur d’un bien immobilier. Il engage les deux parties et ne nécessite pas de versement d’indemnités. Ce document est signé en agence ou chez un notaire. Une fois ce compromis signé, l’acquéreur du bien dispose d’un délais de rétractation de 10 jours pour l’annuler sans frais. C’est également après cette étape que vous pourrez faire votre demande de crédit définitive auprès d’une banque.

L’acte de vente

L’acte de vente se signe chez le notaire entre le vendeur et l’acquéreur. C’est également à ce moment-là que vous payez les frais de notaire et la commission de l’agent immobilier. Les clés du bien vous sont alors remises : vous êtes maintenant propriétaire !

Préparation de son bien pour la location

Une fois le bien acheté, il vous reste à le préparer pour sa mise en location. Si vous avez acheté un bien neuf, il ne vous reste en principe rien à faire mais dans la majorité des cas quelques travaux et préparatifs seront nécessaires.

Rénover et mettre en valeur son bien

Si votre bien n’est pas neuf lors de son achat, il vous faudra sans doute effectuer quelques travaux de rénovation et d’embellissement. En effet, cela vous permettra de rendre l’appartement ou la maison plus attirants pour vos futurs locataires. Vous pourrez aussi vous démarquer de vos concurrents en proposant un logement bien rénové. Et vous pourrez aussi augmenter votre loyer.

Faire réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires

S’ils n’ont pas tous été fait lors de la vente ou s’ils ne sont plus valables, vous devrez faire faire un certain nombre de diagnostics obligatoires pour pouvoir les présenter à vos futurs locataires :

–        Diagnostic de performance énergétique (DPE) ;

–        Diagnostic plomb ;

–        Diagnostic d’état des servitudes risques et d’information sur les sols (ESRIS).

Choisir le type de bail locatif

Vous devrez ensuite choisir quel type de bail locatif vous souhaiterez appliquer à votre bien. Tous ces baux ont leurs avantages et leurs inconvénients.

La location meublée

Si vous avez des meubles disponibles chez vous, ce type de location peut être intéressant. En effet, la présence de meubles dans le logement vous permettra d’augmenter le coût du loyer. Le bail de location meublé est reconduit tous les ans. La location meublée peut également vous mener à la location saisonnière si le logement est situé dans une zone touristique. Toutefois, vous devrez vous assurer du bon état de vos meubles et les remplacer si besoin.

La location vide

La location non-meublée est plus rapide à mettre en place puisque vous n’avez pas à installer de meuble dans le logement. Elle attirera un nombre plus important de locataires. Elle offre également plus de stabilité puisque le bail de ce type de location est conclu pour 3 ans.

La colocation

Si vous mettez en location un logement de grande taille, la colocation peut être une option intéressante. Vous pourrez ainsi toucher un loyer plus élevé qu’en louant ce bien à un seul foyer.

Estimer son futur loyer

Une fois que vous vous êtes décidé pour un type de bail pour votre logement, vous devrez fixer un loyer. Pour cela, il est très intéressant de comparer les loyers pratiqués pour des logements semblables au vôtre dans la même zone géographique.

 

Mise en location du bien

 

Une fois toutes ces étapes accomplies, il ne vous reste qu’à mettre votre bien en location. C’est également à ce moment que vous choisirez votre mode de gestion locative : voulez-vous tout gérer vous-même ou préférez-vous faire appel à une agence ?

 

Faire appel à une agence de gestion locative

 

La plupart des agences immobilières proposent également des services de gestion locative. En faisant appel à l’une de ces agences, vous n’aurez pratiquement plus de démarches à faire. L’agence se charge de rechercher vos futurs locataires, de faire les visites, de faire signer le bail locatif, et de répondre aux éventuelles réclamations des locataires. Bien sûr, ce service a un coût. Il s’agit dans la plupart des cas d’un pourcentage sur le loyer, généralement entre 6 et 10 % du loyer annuel.

 

Gérer votre location vous-même

 

Si vous ne souhaitez pas faire appel à un gestionnaire, vous devrez gérer toutes les étapes de recherche de locataire vous-même. Préparez-vous à poster de nombreuses petites annonces, à faire visiter votre logement un certain nombre de fois et à répondre aux éventuelles demandes de vos locataires. Vous serez appelé à faire quelques réparations ponctuelles mais aussi à vous assurer que votre loyer est bien versé tous les mois.

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