De nombreux projets immobiliers voient régulièrement le jour afin de répondre à une demande sans cesse croissante de nouveaux logements. Ces projets attirent de nouveaux habitants-propriétaires, mais également des investisseurs désireux de mettre les biens immobiliers en location. Comme pour les autres types de biens, les investisseurs ont des profils différents : recherche de rentabilité, placement d’un patrimoine, création d’un patrimoine… Mais l’investissement dans le neuf est-il différent de celui dans l’ancien ?

Il est important de se former  l’investissement immobilier pour utiliser les différents options de l’investissement dans le neuf tout en étant rentable.

Qu’est-ce qu’un logement neuf ?

A priori, un logement neuf est celui qui vient d’être construit. Cependant, il existe un cadre légal précis pour cette notion : le logement neuf n’a pas encore été habité (que ce soit par un propriétaire ou un locataire) et a été construit il y a moins de 5 ans.

Précisions

Le logement neuf peut n’exister que sur le papier. La notion englobe les logements en construction ou en projet. Ce point prend toute son importance en raison du point suivant.

Un logement neuf cesse d’être considéré comme neuf dès qu’il est revendu. En d’autres termes, si un logement est acheté sur base de plans car il est encore en construction et que le nouveau propriétaire décide de le revendre, il ne pourra plus être considéré comme « neuf ».

La notion de logement « neuf », telle que définie par l’article 257 du Code Général des Impôts et précisée par la loi des Finances du 29 décembre 2012, est importante pour les investisseurs en immobilier. En effet, l’achat d’un logement neuf n’est pas soumis aux droits d’enregistrement.

Achat d’un logement neuf : aspects fiscaux

Si l’achat d’un logement ancien est soumis à des frais de notaire à hauteur de 7%, l’achat d’un logement neuf n’est soumis qu’à des frais de 2 ou 3%. Ces frais comportent, outre la rémunération du notaire, la taxe de publicité foncière, la contribution à la sécurité immobilière et des émoluments et frais divers pour environ 1.000 euros.

Un avantage fiscal intéressant à connaître pour investir dans l’immobilier neuf est la loi Pinel. Il s’agit d’un mécanisme dont le but est de stimuler la mise en location de biens neufs, avec des performances énergétiques intéressantes, dans des zones dites « tendues ». Cette notion concerne les zones où la demande de locations est plus forte que l’offre. Grâce à ce mécanisme, les investisseurs sont plus nombreux, donc les promoteurs sont également plus enclins à créer des logements neufs, sachant qu’il leur sera plus facile de les vendre.

Le principe de la loi Pinel est d’offrir une déduction d’impôts aux investisseurs pour leurs deux premiers logements neufs en zone « tendue ». Mais il y a des conditions : ils doivent trouver un locataire qui s’engage à en faire sa résidence principale pendant au moins 6 ans, si possible 9, idéalement 12 pour profiter de la déduction maximale (21%). De plus, le bail doit rester sous une certaine limite fixée pour la zone en question (généralement 20% sous le loyer moyen du marché).

Voici les avantages concrets de la loi Pinel selon la durée de location :

• 6 ans = 12% de déductions, avec limite de 6.000 euros par an
• 9 ans = 18% de déductions, avec limite de 6.000 euros par an
• 12 ans = 21% de déductions, avec limite de 6.000 euros par an pour les 9 premières années et de 3.000 euros par an pour les 3 dernières.

Attention, la loi Pinel évolue et certaines zones ne sont plus concernées. Voici les zones et, pour chacune, le plafond de loyer à respecter.

• Zone A : Ville de plus de 250.000 habitants. Plafond loyer : 12,95€/m
• Zone Abis : Paris et petite couronne. Plafond loyer : 17,43€/m
• Zone B1 : Ville, commune de 50.000 à 250.000 habitants. Plafond loyer : 10,44 €/m
• Zones B2 et C : ne sont plus concernées.

De plus, les revenus des locataires sont aussi plafonnés, le but de la loi étant aussi de permettre aux personnes à revenus moyens de se loger plus facilement. Vous trouverez les plafonds en cours pour l’année 2020 (et bientôt 2021) sur le site officiel de la loi Pinel.

Un dernier avantage est la possibilité d’exonération de la taxe foncière pour les deux premières années (à partir du 1er janvier). Néanmoins, cette exonération est laissée à l’appréciation du maire de la commune dans laquelle se situe le bien. Il faut prendre contact avec le service d’impôts fonciers de la commune et lui envoyer le formulaire H1 ou H2 (selon qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement).

Avantages pratiques du logement neuf

Absence de travaux de rénovation

Le principal avantage du logement est l’absence de travaux de rénovation à effectuer pendant un certain temps, qui peut être étiré jusqu’à 20 ans en cas d’utilisation respectueuse par les locataires. Il n’y a donc pas d’investissement à prévoir pour des travaux, à moins que vous ne souhaitiez apporter des modifications. Le rendement locatif sera donc plus facile à calculer.

Pour information, les travaux de rénovation d’un logement coûtent entre 200 et 800 euros/m². Dans le premier cas il s’agit plutôt d’un rafraîchissement, tandis que le second concerne une rénovation en profondeur avec, probablement, amélioration des performances énergétiques. Si vous avez bien choisi le logement acheté, il n’y aura pas besoin d’en améliorer l’isolation avant longtemps.

Idéalement, vous devriez pouvoir terminer de rembourser le crédit avant que les premiers travaux de rénovation (hors peinture) ne soient nécessaires. Ainsi, le jour où vous devrez investir dans ces travaux, vous pourriez obtenir un crédit pour les financer.

Etant donné que la plupart des banques octroient ce genre de crédit à 10 ans, vous pouvez faire le calcul pour une rénovation moyenne dans un appartement T2 de 60m². Pour une rénovation à 400 euros/m², cela vous fait un montant de 24.000 euros à obtenir (sur base de devis émanant d’entreprises). En remboursant sur 10 ans, vos mensualités s’élèvent à 200 euros.

Attractivité du logement neuf

Un second avantage est qu’un logement neuf est forcément plus attractif pour les locataires, par rapport à un logement ancien dans le même quartier. L’aspect neuf est important, mais aussi les performances énergétiques, qui se traduisent par de faibles charges.

De plus, si le locataire a l’intention de rester longtemps dans ce logement, dont il a fait sa résidence principale, il pourra compter sur une longue période de tranquillité pendant laquelle les travaux de rénovation ne seront pas nécessaires.

Garanties du logement neuf

Souvent, un argument avancé par les défenseurs de l’ancien est que ces derniers offrent plus de garantie de qualité : si des malfaçons existaient, elles seraient déjà apparentes. En revanche, dans un logement neuf, des malfaçons peuvent être dissimulées.
Pour cette raison, il existe des garanties légales protégeant votre logement, au nombre de quatre :

• Garantie de parfait achèvement, sur un an : tout défaut relevé à la réception ou durant la première année doit être réparé par le constructeur, sous peine de devoir verser des indemnités.
• Garantie biennale sur les équipements détachables du logement, c-à-d les portes, l’interphone, la moquette, la climatisation… A réparer par le constructeur si un défaut apparaît pendant les deux premières années.
• Garantie décennale sur les dommages importants : fissures dans les murs porteurs, infiltrations d’eau, panne de chauffage… A réparer par le constructeur si un défaut apparaît pendant les dix premières années.
• Garantie dommage-ouvrage sur 10 ans : si vous êtes considéré comme commanditaire de la construction, vous devrez souscrire une assurance couvrant à peu près les mêmes dommages que la garantie décennale. Cette assurance vous versera des dédommagements financiers.

Le cas de la Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA)

La VEFA est l’autre nom donné à la « vente sur plan ». Lorsqu’un promoteur construit un logement, il peut déjà le vendre à toute personne intéressée, parfois alors même que les travaux de fondation viennent de débuter. Cela lui permet de financer ses travaux et aux acquéreurs de prendre position s’ils pensent avoir trouvé une bonne affaire : emplacement, réputation du promoteur, aspect intéressant sur plan (esthétique, énergétique).

Pour un investisseur, la VEFA est intéressante à condition de bien repérer les avantages du projet de construction. Si le futur logement semble pouvoir attirer rapidement des locataires prêts à payer un bon prix, les investisseurs ont intérêt à se dépêcher, parfois la concurrence peut être rude. En revanche, si le projet manque de qualités, ceci pourrait s’avérer être problématique si l’acquéreur a déjà pris son crédit et commence à le rembourser avant l’achèvement du logement… à moins d’avoir eu l’intelligence de prendre un crédit spécial VEFA.

L’achat d’un logement sur plan se déroule en plusieurs étapes. D’abord, l’acquéreur doit signer un contrat de réservation et verser une garantie de 5% du prix de vente. En d’autres termes, l’acheteur doit déjà disposer d’une certaine somme (par ex. 7.500 euros pour un appartement à 150.000 euros).

Ensuite, si l’acquéreur confirme son intention d’achat et obtient son crédit VEFA, la signature de l’acte authentique de vente a lieu. A partir de ce moment, le paiement peut soit être réservé (le montant du crédit est déposé sur un compte), soit être échelonné, situation souvent préférée par les promoteurs.

En cas d’échelonnement du paiement, voici les étapes :

• 35% du prix de vente doit être payé à l’achèvement des fondations
• 70% à la mise hors d’eau (pose du toit, étanchéité de l’immeuble)
• 95% à l’achèvement du logement
• 100% à la réception des travaux. La différence de 5% entre l’achèvement et la réception des travaux peut être consignée en cas de contestation : détection de malfaçons par l’acheteur.

Ce n’est qu’après l’acceptation définitive du logement par l’acheteur que le crédit VEFA doit être remboursé, par mensualités. Néanmoins, à partir de l’obtention du crédit il faudra tout de même payer des intérêts intercalaires…

La question des intérêts intercalaires

Ces intérêts sont une sorte de rémunération qu’exige la banque en contrepartie d’avoir mis à votre disposition une somme d’argent sans en exiger immédiatement le début du remboursement. Ces intérêts doivent être payés chaque mois jusqu’à la livraison des travaux. En d’autres termes, si jamais le chantier prend du retard, vous devrez payer plus d’intérêts intercalaires, et ceux-ci s’ajoutent au montant total à rembourser.

Le calcul des intérêts intercalaires est le suivant : (montant du crédit débloqué x taux d’intérêt de l’emprunt) / nombre total de mois de construction.

Exemple : vous devez financer un logement à hauteur de 200.000 euros. Sa construction est prévue pour durer 12 mois. Le taux de votre emprunt est fixé à 1,25%.

Il faut savoir qu’en cas d’échelonnement, les intérêts sont recalculés sur chaque tranche mise à votre disposition. Donc, à l’achèvement des fondations, vous devrez payer 35% du total, soit 70.000 euros.

Le premier intérêt intercalaire est donc de (70.000 x 1,25% / 12) = 72,9 euros par mois à payer, jusqu’à la prochaine tranche.
A la mise hors d’eau, vous devrez avoir payé 140.000 euros en tout, donc les intérêts sont recalculés sur cette somme, ce qui résulte en un montant mensuel de 145,8 euros à payer.
A l’achèvement de la construction, ce sera encore recalculé, sur base de 190.000 euros (95% du total). Jusqu’à l’acceptation finale, vous devrez payer des crédits intercalaires de 197,9 euros.

Ces sommes ne sont pas énormes mais elles représentent tout de même un certain montant qu’il faudra prévoir à l’avance. Pour un investisseur aguerri ce n’est pas un problème, mais pour quelqu’un qui souhaite habiter dans ce logement et qui, pendant les travaux, paye un loyer pour son logement actuel, cela peut poser quelques problèmes.
Pour cette raison, il est également possible de demander une « franchise totale » : les intérêts intercalaires seront accumulés et vous devrez tous les payer en une fois après l’acceptation finale du logement.

Mise en garde sur les malfaçons

Bien que vous soyez protégé par des garanties, les problèmes de malfaçons ont tendance à s’aggraver ces dernières années. En 2017, l’assurance dommage-ouvrage a coûte 754 millions d’euros aux assureurs, soit 70% de plus qu’en 2008. En ce qui concerne les appartements, les éléments les plus souvent impactés par des malfaçons sont les revêtements de sols, les poutres porteuses, les fenêtres et portes, les toitures et terrasses. On trouve souvent des problèmes avec le réseau d’eau, mais cette catégorie est la seule qui diminue depuis 20 ans.
En ce qui concerne les garanties, certains constructeurs font tout leur possible pour se soustraire à l’obligation de réparer leurs erreurs. De ce fait, les procédures sont parfois longues et risquent de retarder la mise en location, ou même de faire fuir les locataires.

Une nuance est à apporter : les cas de malfaçons sont de plus en plus rapportés car la tolérance des clients (acquéreurs) est plus faible qu’avant la crise de 2008. Avant cette crise, beaucoup de problèmes se réglaient à l’amiable. Mais depuis la crise, les entreprises essaient de se tourner le plus souvent vers les assurances, et il arrive aussi que des sous-traitants disparaissent dans la nature. Il est donc possible que le nombre réel de malfaçons reste plus ou moins stable. Néanmoins, ouvrez l’œil et vérifiez bien chaque élément, si possible avec l’aide d’un expert.

En conclusion, l’investissement dans le neuf peut apporter de nombreux avantages, surtout tant que la Loi Pinel reste d’application. Mais pour en profiter, il vous faudra surveiller la construction pour éviter le piège des intérêts intercalaires et pour réduire le risque de malfaçons.