Estimation d’un immeuble de rapport : les étapes

Estimation d’un immeuble de rapport : les étapes

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Estimation d’un immeuble de rapport : les étapes à respecter pour éviter la mauvaise affaire

L’estimation d’un immeuble est un exercice délicat dans la mesure où l’investissement consenti est conséquent. Ce produit a pour vocation de générer un revenu conséquent à son propriétaire, avec à la clé un rendement supérieur à l’achat / location d’un appartement ou d’une maison.

L’attractivité d’un immeuble de rapport se fait uniquement en rapport à ses qualités financières sur le long terme.

Zoom sur les principaux critères à prendre en considération avant de se lancer dans un immeuble de rapport et comment estimer le prix au plus juste.

Les principaux atouts d’un immeuble de rapport par rapport aux autres produits d’investissement immobilier

L’acquisition d’un immeuble de rapport peut se faire d’un seul coup (achat d’un lot d’appartements et de maisons qui constituent un ensemble de biens à louer), ou progressivement (dans ce dernier cas, le coût d’acquisition total revient bien plus cher avec des risques de négociation longue et fastidieuse).

Les investisseurs font l’acquisition d’un immeuble de rapport le plus souvent pour générer du revenu locatif. Certains peuvent revendre l’immeuble à la découpe, profitant au passage d’une belle plus-value.

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Analyser les principales caractéristiques de l’immeuble pour en déterminer le prix

Avant de se lancer dans l’acquisition de l’immeuble de rapport, plusieurs critères sont à passer au crible pour en évaluer le bien-fondé de l’affaire et d’en déduire le rendement et la rentabilité.

La superficie

La superficie d’un immeuble de rapport correspond à l’addition de l’ensemble des logements qui le constituent, plus les parties communes (hors terrains, box, et parking).

En obtenant cette superficie, il est possible de voir si le prix au m² correspond aux attentes par rapport à ce qu’il se pratique sur la commune en question. Pour un immeuble de rapport, le prix au m² doit être au moins de 10 à 20% moins cher que le prix au m² d’un appartement unique dans le même quartier.

Le nombre de logements et leurs spécificités

Autre critère important qui influe grandement dans une estimation immeuble de rapport : le nombre de logements et le type dominant au sein de cet immeuble. Il faut tenir compte en effet qu’un studio ou qu’un deux pièces a un roulement plus important qu’un 3 pièces et plus.

Si l’immeuble est constitué principalement de studios et de quelques deux pièces, cela signifie qu’un travail considérable de recherche de locataires sera à effectuer, un locataire ne restant dans un studio en général que 6 mois à 2 ans.

Un immeuble de rapport qui contient une offre de logements diversifiée (du T1 au T5 avec également quelques maisons de ville ou de maisons) est sans nul doute un placement judicieux et astucieux avec peu de risque d’avoir de nombreux logements vides. Le rendement n’en sera que plus efficace.

L’emplacement

L’emplacement est aussi un critère à prendre en considération pour estimer le rendement de l’immeuble de rapport. Il est toujours bon de vérifier le loyer moyen obtenu par logement les années précédentes et de comparer avec les appartements et maisons se situant à côté afin de valider son projet et de se projeter dans l’exercice du retour sur investissement.

Un immeuble situé à proximité d’un centre-ville ou d’un hub de transport comme une gare ferroviaire dispose d’une capacité de rendement supérieure, ce type d’emplacement étant recherché chez les personnes dynamiques, jeunes ou moins jeunes.

Les logements situés dans des villes de taille moyenne, proches des grandes villes et disposant de commerces et de moyens de transport conséquents sont moins sujets à la crise et aux chutes de prix.

L’état général et le sérieux des locataires

Pour effectuer une estimation au plus juste d’un immeuble de rapport, il faut également observer l’état général des parties communes et effectuer une analyse des recouvrements de loyers et des retards issus des locataires récalcitrants.

La propreté des lieux donnera une indication sur le bien-être des locataires dans les lieux et un trop grand nombre de retard de paiements est un indicateur des moyens à mettre en oeuvre pour recouvrer les loyers.

Autre aspect important à prendre en considération : l’état de l’immeuble sur les parties extérieures, notamment au niveau de la façade, de la toiture et des murs rideaux. Si un état de délabrement est constaté, il faut absolument prévoir dans son projet d’acquisition un budget travaux plus ou moins conséquent. Pour les immeubles anciens, il est important de vérifier la conformité électrique des parties communes mais aussi des logements loués, et s’assurer de la non-présence de plomb dans les canalisation ou d’amiante au sol et au plafond.

En tout état de cause, avant d’acheter un immeuble de rapport, il faut demander l’historique et les relevés de comptabilité, bien étudier les baux actifs et les travaux qui ont été effectués les 5 dernières années.

Les potentiels leviers pour rentabiliser l’opération

Il est possible d’imaginer de renforcer la rentabilité d’un immeuble de rapport en étudiant le cadastre et le Plan Local d’Urbanisme (PLU) pour vérifier quels sont les éventuelles parties encore constructibles. L’étude du PLU permet également d’envisager les projets alentours, avec potentiellement la redynamisation de la ville et la possibilité d’augmenter les loyers (création d’entreprises, d’une gare, d’une université…).

Enfin, il y a lieu de vérifier si l’acquisition de l’immeuble de rapport puisse faire l’objet d’une convention (ANAH, Pinel…) pour obtenir un crédit d’impôts ou des aides en vue d’isoler les parties communes et les logements.

Les principales raisons de bien estimer un immeuble de rapport

Un immeuble coûte plusieurs centaines de milliers d’euros pour les plus petits en province à plusieurs millions voire plusieurs dizaines de millions.

Bien estimer son immeuble de rapport, c’est mieux évaluer le retour sur investissement, de mieux évaluer son patrimoine et de mieux anticiper une éventuelle revente dans le cas d’une opération avec plus-value.

L’acquisition d’un immeuble de rapport fait généralement suite à la volonté d’obtenir une rentabilité locative à haut rendement.

 Un immeuble de rapport acheté à un prix trop élevé ou qui nécessite des travaux d’envergure peut devenir un véritable gouffre financier.

Comment réaliser une estimation juste ?

Il n’est pas évident pour un particulier d’estimer au plus juste un immeuble de rapport dans la mesure où plusieurs critères sont à prendre en compte : prix moyen du m², prix moyen de la location, dynamisme d’une collectivité, taxe foncière, travaux à réaliser…

Pour pouvoir affiner l’estimation d’un tel bien, des agences immobiliers spécialisées dans les investissements peuvent apporter leur aide tout en donnant les outils adéquats pour calculer le retour sur investissement.

Des entreprises et des mandataires peuvent également apporter leur soutien pour mieux déterminer la valeur du bien en tenant compte de l’évolution du prix du marché.

Il existe également des outils pour estimer un immeuble de rapport en ligne. Des sites comme Perfia.fr, bien-estimer-safti.fr ou meilleursagents.com propose aux particuliers et aux investisseurs d’estimer en quelques clics un bien via un formulaire à remplir en quelques minutes.

Cependant, cette estimation a toujours une marge d’erreur à prendre en compte et l’indice de confiance peut varier en fonction de la localisation du bien.

Comparer le prix au m² par rapport aux lots situés dans la même zone

Pour mieux apprécier l’adéquation du prix de l’immeuble en fonction de sa situation géographique, il est possible d’analyser la concurrence et le prix moyen des biens vendus dans la même zone les derniers mois. Cette indication pourra donner un premier aperçu du prix moyen estimé en fonction de la surface totale de l’immeuble, en tenant en compte également que plus la surface est importante, plus le prix au m² est sensé sensiblement diminuer.

Pour obtenir ces indications, différents sites sur Internet permettent d’obtenir un premier aperçu. La méthode la plus fiable étant de se rendre directement auprès du notaire pour comprendre la dynamique du marché et d’effectuer une première estimation en passant par ses services.

Les principales différences avec l’estimation d’une résidence principale

Lorsque l’on achète une résidence principale, c’est pour y vivre en faisant souvent abstraction du caractère investissement et adéquation avec le prix du marché. L’acquisition peut se faire sur un coup de coeur, sans tenir compte du prix moyen appliqué sur la zone qu’au niveau prix du m².

Au contraire, un immeuble de rapport est destiné à générer du revenu récurrent et d’obtenir un placement durable, avec à la clé un retour sur investissement en moins de 20 ans.

L’estimation doit tenir compte du caractère des appartements, du roulement des locataires, des frais de gestion des locations et des éventuels travaux à prévoir. L’immeuble de rapport est un produit purement financier et la prise en compte des différents fondamentaux pour évaluer au plus juste le bien est essentiel.

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