Guide de l’investissement locatif clé en main

Sommaire

Qu’est-ce que l’investissement locatif clé en main ?

Il s’agit d’un service assez spécial rendu par certaines agences pour les personnes désireuses de se lancer dans l’investissement locatif sans en avoir le temps et/ou les compétences. En effet, il faut savoir que l’investissement immobilier est comparable à un travail : il demande de la préparation, de longs efforts et une certaine prise de risque. Jugez par la liste des étapes importantes :

  • Première préparation : définir son projet (taille de l’investissement, type, bénéfices espérés pour vous ou vos héritiers)
  • Recherche de biens immobiliers intéressants
  • Deuxième préparation : plan d’investissement selon les prix trouvés, arguments pour obtenir un crédit hypothécaire
  • Eventuellement, rénovation du bien, avec ou sans extension
  • Eventuellement, décoration et ameublement
  • Recherche de locataires, négociation du bail
  • Gestion locative

Pour minimiser les risques – et chaque erreur peut vous coûter très cher en immobilier – vous devrez soigneusement vous former et prendre le temps de tout calculer, tout vérifier. Pour cette raison, des agences proposent un service clé en main : elles font tout ce travail pour vous.

Mais ces sociétés ne sont pas toutes égales, tant en qualité qu’en nature. En effet, si vous souhaitez investir sans travail dans l’immobilier, vous pourrez vous adresser à :

  • Une agence clé en main
  • Une résidence de services (gestion locative prise en charge par l’exploitant)
  • Une Société Civile Professionnelle Immobilière (SCPI), dont vous détiendrez juste des parts.

Nous nous intéresserons surtout aux agences clé en main.

Pourquoi faire de l’investissement clé en main ?

Autant le dire tout de suite : si vous n’avez absolument aucune connaissance en immobilier, il vaudrait mieux songer à autre chose (comme investir dans une SCPI). Il vaut mieux avoir quelques connaissances pour choisir correctement son agence et éviter les pièges.

L’autre facteur important est le résultat escompté. Si votre objectif est juste de vous enrichir, ce sera difficile dans le secteur « clé en main » car – forcément – les prestations effectuées par l’agence vous seront facturées. Les revenus locatifs nets que vous percevrez seront plutôt faibles.

Dans la pratique, l’investissement clé en main sert surtout à du long terme : votre but est de devenir propriétaire d’un bien immobilier pour, après remboursement du crédit, le transmettre à vos héritiers, le vendre et réinvestir le produit de la vente dans votre future résidence principale, ou tout simplement pour y habiter (après votre départ en retraite, par exemple).

Une catégorie de personnes particulièrement intéressée par le « clé en main » sont les expatriés : si vous travaillez et habitez à l’étranger, vous pouvez investir dans un bien immobilier en France dans l’espoir de venir vous y installer un jour. Grâce à l’agence, vous pourrez piloter la gestion locative à distance en donnant juste quelques instructions (signer un document, approuver l’indexation du loyer, autoriser des travaux de réparation, faire expulser un locataire…).

Une autre catégorie de personnes sont les investisseurs disposant d’importants capitaux et souhaitant les diversifier, mais n’ayant pas le temps de se former à l’immobilier et de suivre toutes les démarches.

Comment choisir son agence locative clé en main ?

Bien entendu, votre première approche sera de comparer les honoraires pour trouver la plus avantageuse. Mais cette méthode est très risquée. Il vaut mieux se focaliser sur la qualité du service, quitte à percevoir moins de revenus locatifs.

En effet, chaque agence ne propose pas les mêmes services : elles peuvent sous-traiter certaines activités.

A nouveau, votre intuition vous guidera automatiquement vers les agences qui sous-traitent le moins, dans l’espoir de pouvoir mieux contrôler le processus. Ceci ne se vérifie que partiellement dans la pratique. Les deux principales activités sous-traitées sont les suivantes :

  • La gestion locative : l’agence s’occupe de vous, de votre recherche de bien immobilier, de votre recherche de crédit, éventuellement de la rénovation du bien, mais délègue la gestion locative à un sous-traitant, souvent faute de temps pour assurer le suivi.
    Le problème de la gestion locative est la concordance entre le montant du loyer espéré (base du calcul de rentabilité) et le montant effectivement perçu. Si votre agence sous-traite la gestion locative, elle renverra toute responsabilité sur son sous-traitant, que vous ne connaissez pas forcément. Il vaut mieux choisir une agence qui s’occupe elle-même de la gestion locative, et vérifier que les loyers prévus permettent effectivement de rentabiliser l’affaire. N’oubliez pas que sans loyers, vous ne pourrez pas rembourser votre crédit ou entretenir le bien.
  • Les travaux de rénovation : dans ce cas, il est en réalité préférable que l’agence sous-traite les travaux. En effet, l’agence doit prendre la responsabilité de la livraison du bien « prêt à la location » vis-à-vis de son client (vous) : elle fera tout son possible pour que son sous-traitant finisse les travaux à temps, et dans les limites du budget prévu, faute de quoi elle devra vous verser des indemnités.
    En revanche, si l’agence effectue elle-même les travaux avec sa propre équipe, elle n’aura pas de responsabilité dans la bonne livraison et le respect du budget. Vous serez obligé de traiter directement avec les artisans en cas de problème.

Comment préparer votre démarche auprès d’une agence « clé en main » ?

A l’aide de notre petit guide vous pouvez déjà vous faire une bonne idée de votre préparation. Il est important que vous ayez conscience de votre profil d’investisseur : souhaitez-vous investir dans votre future résidence ? Ou bien juste créer un capital immobilier à réinvestir plus tard ?

En fonction de votre profil d’investisseur, vous pourrez déterminer les critères de base pour la recherche d’un bien immobilier. Voici quelques critères à prendre en compte :

  • Quelle est votre santé financière, votre capacité d’emprunt ?
  • Situation du bien immobilier : souhaitez vous vous y installer plus tard ?
  • Découlant de cette première question : taille du bien.
  • Valeur du bien : pourrez-vous en obtenir un bon prix de revente pour réinvestir dans votre future résidence principale ? Peut-il conserver sa valeur et profiter à vos héritiers ?
  • Espérez-vous obtenir un rendement locatif dès le départ ? Ou, à contrario, seriez-vous prêt à compenser un déficit grâce à vos revenus habituels car vous voulez uniquement constituer un capital immobilier ?

Lors de votre entretien, l’agence parcourra ces critères avec vous pour les analyser et, éventuellement, les ajuster aux réalités du marché. Sur cette base, elle sera en mesure de chercher l’investissement idéal pour vos besoins.

Faites attention au service réel rendu par l’agence sur la recherche de bien immobilier. Si certaines font réellement l’effort de cibler leur recherche en fonction de vos critères précis, d’autres se contentent de vous fournir des listes de tous les biens qu’elles jugent intéressants pour leur clientèle générale, et vous laissent le soin d’analyser chaque proposition, ce qui peut prendre du temps.

Quels services rend l’agence « clé en main » ?

Après la recherche du bien immobilier, l’agence est généralement en mesure de vous diriger vers un organisme de crédit adéquat. Souvent, la recherche du crédit prend beaucoup de temps et peut s’avérer frustrante. Chaque agence a ses organismes partenaires et pourra vous aider à établir un plan d’investissement convaincant pour obtenir le crédit. Elle sera capable de prévoir toutes les taxes et impôts que vous aurez à payer et à proposer des simulations financières pour vous éviter de tomber dans le piège du déficit foncier.

L’agence peut également prendre en charge les travaux de rénovation, soit par ses propres moyens, soit via un sous-traitant (option conseillée). N’oubliez pas qu’un logement rénové et avec de bonnes performances énergétiques sera plus attirant pour des locataires : vous en trouverez plus vite et ils pourraient rester plus longtemps. En général, la rénovation est un investissement rentable, surtout si elle ajoute de la valeur au bien immobilier.

Finalement, l’agence peut s’occuper par elle-même ou via sous-traitance (peu conseillé) de la gestion locative. Elle cherchera les locataires, négociera le bail selon vos instructions, et encaissera les loyers avant de vous les reverser.

Combien coûte une agence « clé en main » ?

Hors gestion locative, les frais de l’agence seront soit forfaitaires, soit un pourcentage du prix net vendeur hors taxes du bien immobilier. Ce pourcentage est généralement de 5 à 10%.

Néanmoins, il nous faut préciser certaines contraintes qui risquent d’exclure les petits investisseurs :

  • En règle générale, ces agences exigent un apport financier de la part de l’investisseur, minimum 10% du montant total investit (donc y compris les travaux de rénovation). De ce fait, l’investissement sans apport (ou crédit à 110%) n’est pas pratiqué par ces agences.
  • Souvent elles fixent un montant minimum pour le budget, par exemple 150.000 euros. Or, il existe de nombreuses opportunités intéressantes pour les petits investisseurs en-dessous de ce prix (studios, T1, logements étudiants). Il est souvent conseillé aux investisseurs de commencer par un bien de ce genre pour minimiser les risques et prendre de l’expérience.

A ceci il nous faut ajouter un coût caché de la procédure. Pour un même apport financier de base, comme le montant total « clé en main » est supérieur, vous devrez également prendre un crédit plus important pour payer ces frais d’agence. En d’autres termes, ce crédit vous coûtera plus cher, et ne vous laissez pas piéger par les mathématiques :

Exemple d’un logement à 200.000 euros (frais d’achat compris), apport de 50.000 euros. Votre crédit sera de 150.000 euros.

Ajoutons les 10% de frais d’agence, cela fait un montant de 220.000 euros, donc un crédit de 170.000 euros, soit 13,3% de plus.

Combien coûte la gestion locative ?

L’activité de gestion locative est divisée en deux parties distinctes : la mise en location (recherche de locataire, négociation du bail) et le suivi de la location.

La mise en location peut coûter l’équivalent d’un mois de loyer (+-50% selon les agences), et sera facturée à chaque changement de locataire.

Le suivi de location peut coûter de 5 à 10% du montant des loyers.

Si vous optez pour la gestion locative, il est donc important d’investir dans un logement de nature à attirer des locataires longue durée. Pour le reste, ce sera à vous de trouver une agence pratiquant des tarifs acceptables et jouissant d’une bonne réputation.

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