Guide loueur meublé professionnel LMP

Guide loueur meublé professionnel LMP

Sommaire

Qu’entend-on par loueur meublé professionnel ou LMP ?

 

Un loueur meublé professionnel, également appelé LMP, est une personne qui opère dans l’immobilier en mettant en location des logements déjà meublés pour une durée d’un an minimum.

Lorsqu’on parle de biens meublés, rentrent notamment dans cette catégorie les maisons qui disposent de tout le mobilier et de tout le matériel nécessaire pour permettre au locataire d’y vivre correctement et confortablement.

Toutefois, si vous louez des logements meublés, vous n’êtes pas automatiquement considéré comme un loueur en meublé professionnel. Il vous faut d’abord remplir toutes les conditions nécessaires pour basculer votre statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) à LMP.

 

 

Quelles sont les conditions requises pour devenir un loueur meublé professionnel ?

 

Pour bénéficier du régime fiscal d’un loueur en meublé professionnel, il y a deux conditions à  remplir absolument:

  • La somme totale des recettes issues de la location des biens meublés (c’est-à-dire les loyers, les taxes et toutes les charges comprises) doit dépasser la somme de 23.000 euros ou le montant  sur une année ou sur un exercice comptable ; et/ou
  • Le montant de ces recettes doit être supérieur au montant des revenus du foyer fiscal issus des catégories telles que les traitements et salaires, les bénéfices industriels et commerciaux, les bénéfices agricoles et les bénéfices non commerciaux mentionnés dans l’article 62 du Code Général des Impôts.

 

La location de bien meublée est une activité qui doit s’exercer à titre principal. En effet, si vous n’atteignez pas le chiffre d’affaires requis ou si vous avez en parallèle d’autres sources de revenu trop lucratives, vous risquez de ne pas obtenir le statut de LMP.

 

Quelles sont les conditions à respecter pour les biens loués ?

 

Il est clair que pour devenir un loueur meublé professionnel, il faut louer des logements avec du mobilier. Toutefois, aux yeux de la loi, quels sont les critères d’un bien meublé ? De quoi doit disposer un appartement pour être considérer comme meublé ?

La liste des éléments qui doivent au minimum être présents dans un logement meublé a été fixée par le Décret N°2015-981 du 31 juillet 2015. Effectivement, du point de vue légal, mettre une table dans le salon et poser quelques chaises ne suffit pas pour que votre maison soit considérée comme étant meublée. Il faut qu’elle dispose de tous les meubles nécessaires pour que le locataire puisse y vivre correctement, sans manquer de rien, au regard des exigences de la vie courante.

Parmi les mobiliers indispensables, on retrouve :

  • Les étagères de rangement,
  • Les plaques de cuisson,
  • La vaisselle suffisante pour prendre les repas,
  • Les ustensiles de cuisine,
  • Un four ou un four à micro-ondes,
  • Un réfrigérateur et un congélateur, ou éventuellement un réfrigérateur avec un compartiment congélation, et même
  • Les matériels d’entretien correspondant aux besoins spécifiques de la maison,
  • La literie avec ses couvertures,
  • Les tables avec des sièges,
  • Les rideaux, les volets, les stores dans les chambres à coucher,
  • Les luminaires.

Si votre maison ne dispose pas au minimum de tous ces éléments, elle ne sera pas considérée comme meublée mais comme une location nue et sera soumise à un autre régime fiscal autre que celui de LMP.

 

Avantages et inconvénients de la bascule de LMNP à LMP

 

D’après la loi de finance 2020, l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) n’est plus nécessaire pour être considéré comme ayant le statut de loueur en meublé professionnel. Ainsi, tous ceux qui sont restés sous le statut LMNP ont basculé automatiquement sous le statut LMP.

 

Les avantages du statut LMP

 

Déjà, les personnes soumises au statut de loueur en meublé professionnel bénéficient d’une imputation des déficits d’exploitation éventuels sur le revenu global de leur foyer. Par ailleurs, si le revenu global est insuffisant, il est alors possible d’imputer le déficit sur les années suivantes, tandis que pour le LMNP, l’imputation des déficits se fait uniquement sur les revenus de la même catégorie.

En cas de cession de votre logement, le loueur en meublé professionnel est soumis au régime des plus-values professionnelles. C’est-à-dire que si le bien a été acquis il y a moins d’un an, alors vous êtes soumis à l’impôt sur les revenus.

Si vous avez exercé votre activité depuis plus de 5 ans, alors vous bénéficierez d’une exonération d’imposition sur la valeur de la plus-value constatée, en partie ou en totalité en fonction de votre recette.

Aussi, parmi les avantages du statut de loueur meublé professionnel, votre patrimoine n’entre pas dans l’assiette de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière en respectant les conditions requises. Pour bénéficier de cet avantage, il faut que vos revenus imposables tirés de la location meublée soient supérieurs aux autres revenus de votre foyer fiscal.

 

Les inconvénients du statut LMP

 

Un loueur meublé professionnel est considéré comme un entrepreneur individuel. De ce fait, il doit payer des cotisations et des contributions sociales.

Environ 30 % à 50 % des bénéfices du LMP entrent dans l’assiette des cotisations sociales. Lorsque ces charges sont payées, alors vous serez soumis à l’impôt sur les revenus suivant votre tranche marginale.

Par ailleurs, si vous offrez des prestations supplémentaires, dans ce cas vous serez sujet au régime de la TVA. Par exemple, si vous fournissez le petit déjeuner, le service de nettoyage régulier des lieux et les linges de la maison, alors vous ne serez plus sous le régime fiscal de bien meublé, mais au régime para-hôtelier comme les chambres d’hôtes.

 

Quelles sont les cotisations sociales du statut de LMP ?

 

Lorsque le résultat fiscal obtenu grâce au développement de l’activité de location meublée professionnelle est proche ou égal à zéro, le bailleur ne s’acquitte que du forfait minimum de 1 145 euros. A contrario, si le résultat est positif, alors il faut appliquer la loi sur les cotisations sociales SSI (comprises entre 25 % et 35 % du résultat). Toutefois, ces cotisations sont déductibles lors du calcul de l’impôt sur le revenu.

 

Cotisation sociale sur les plus-values de la location meublée professionnelle

 

Dans une location meublée professionnelle, il n’y a que les plus-values à court terme qui sont assujetties à la cotisation sociale SSI. Elles sont ensuite taxées au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR). Les plus-values à long terme, quant à elles, sont imposées au Prélèvement Forfaitaire Unique au taux de 30 %.

En outre, les cotisations sociales n’impactent la rentabilité de votre activité de location qu’au moment de la location. Il existe aussi des exonérations d’impôts qui contribuent à réduire la valeur des plus-values en LMP. N’hésitez pas à demander conseil à des fiscalistes professionnels pour réduire la fiscalité lors de la revente de votre bien.

 

Comment fonctionne le statut de loueur meublé professionnel ?

 

En tant que loueur meublé locatif, vous avez l’obligation formelle de rendre votre activité. Vous devez notifier la création de votre société dans les  15 jours auprès du CFE ou Centre des Formalités des Entreprises. Vous devez remplir les formulaires et envoyer ces derniers au greffe auquel se rattache votre logement meublé. Suite à cela, vous obtiendrez un numéro de SIRET que vous devez obligatoirement noter sur vos déclarations de revenus.

 

Quelles sont les spécificités des contrats de location meublée professionnelle ?

 

Comme dans tous les contrats de location, le bail meublé doit contenir certaines informations portant sur :

  • Les signataires ;
  • Le logement ;
  • La durée du bail ;
  • Les loyers et les diverses charges ;
  • Le dépôt de garantie ;
  • Les travaux entrepris au sein de l’habitat ; et
  • Les frais d’agence.

S’y ajoute également la constatation des meubles et des appareils électroménagers. Vous pouvez vous mettre d’accord sur certains points avec le locataire et les inscrire dans le contrat selon votre convenance. La durée d’un bail d’une location meublée est d’un an minimum, ou de 9 mois s’il s’agit d’un bail étudiant.

 

Quelles sont les différentes annexes qui suivent le contrat de location meublée professionnel ?

 

A part le contrat dûment signé par les deux parties, il y a d’autres informations que vous devez transmettre à votre locataire :

  • Un dossier de diagnostic technique ;
  • La notice d’information ;
  • L’état des lieux à l’entrée du locataire ;
  • L’attestation d’assurance contre les risques locatifs ;
  • Le règlement de copropriété ;
  • L’acte de cautionnement ; et
  • L’inventaire détaillé des meubles et des appareils électroniques présents dans l’appartement.

 

Quelles sont les différences entre un LMP et un LMNP ?

 

Même s’ils concernent tous les deux une location meublée, ces deux statuts sont différents à bien des égards : au niveau de leur éligibilité, de l’imposition des revenus, de l’imposition des plus-values à la revente ou encore de l’imposition à l’IFI.

Déjà, ils divergent sur leurs conditions d’éligibilité. Si votre revenu locatif annuel ou la moitié de vos revenus globaux est au-dessous de 23 000 euros, alors vous êtes soumis au statut de loueur meublé non professionnel. Mais dès que vous dépassez ce seuil de 23 000 euros, vous basculez automatiquement au statut de loueur meublé professionnel.

Comme nous avons pu constater auparavant, ils divergent aussi principalement sur le traitement des déficits. Pour un LMNP, le déficit est déductible uniquement des revenus locatifs et est reportable pendant 10 ans, tandis que pour un LMP, il peut être imputé au revenu global et est reportable pendant 6 ans.