Lorsque deux propriétaires se retrouvent à devoir gérer ensemble au moins un même bien immobilier, elles ont la possibilité de créer une S.C.I. La Société Civile Immobilière est une structure juridique qui a pour objet la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. A sa tête se trouvent au minimum deux associés, chacun apportant une contribution financière au capital de la société selon son désir ou sa capacité. En échange, ils reçoivent des parts sociales proportionnellement à leur apport. La gestion d’une SCI se fait sans but commercial.

De nombreux avantages, des conditions à réunir pour sa création néanmoins, des choix judicieux à prendre : investir dans une SCI (société civile immobilière) ne se fait pas en un claquement de doigt. Pour que vous puissiez entamer vos démarches sereinement et en connaissance de cause, découvrez tout ce que vous devez savoir concernant la société civile de gestion immobilière dans ce Guide : investir en SCI.

Les raisons d’investir en SCI (société civile immobilière)

Placer son argent dans une société civile de patrimoine peut s’avérer util et intéressant dans plusieurs cas, en particulier pour une succession.

1. Simplifier sa succession et le legs de son patrimoine immobilier

En temps normal, lorsqu’une personne lègue à ses descendants un patrimoine immobilier, les bénéficiaires se retrouvent à devoir gérer le bien en indivision. Ce qui implique un accord unanime à chaque décision à prendre en plus d’engendrer des frais de succession. Une manière simple de gérer puis de léguer son patrimoine immobilier consiste à le faire via une SCI. En effet, le bien immobilier appartient à la société. La question de la succession ne concernera ensuite que les parts sociales détenues par les intéressés. Et si l’un des bénéficiaires ne souhaite pas jouir de cet héritage, il pourra simplement revendre ses parts aux autres associés et les récupérer en argent.

2. Profiter des avantages fiscaux de la transmission d’un bien immobilier

Dans le cadre de la transmission d’un bien immobilier, investir SCI permet d’effectuer une donation de parts. Légalement, cette action appelle le paiement de droits de donation qui sont fonction de la valeur des parts. Néanmoins, les dettes de la SCI sont prises en compte dans cette valeur et peuvent de ce fait en être déduite. Réduisant de surcroît les droits de donation. Mais ces derniers peuvent encore être rabotés grâce à un abattement se renouvelant tous les 15 ans. Au final, les droits de donation peuvent être réduits à presque rien si un associé donne ses parts tous les 15 ans.

3. Faciliter la gestion immobilière à plusieurs

La raison principale qui justifie l’investissement SCI est la facilité qu’offre cette structure juridique à gérer un ou plusieurs biens immobiliers à plusieurs. En effet, il suffit d’établir dans les statuts de la société le mode de prise de décision qui convient à tous les associés. Un gérant peut également être nommé, qui se chargera de la gestion administrative quotidienne et la prise de décision rapide. Avec une SCI, les membres d’une même famille évitent les discussions interminables et les risques de dispute à cause d’un désaccord relatif au bien en question.

Notez qu’il existe différents types de SCI, qui seront choisies en fonction du profil qui correspondra le plus aux investisseurs.

Les différents types de SCI

On distingue ainsi la société civile immobilière familiale, la société civile immobilière soumise à l’Impôt sur les Sociétés et la société civile immobilière soumise à l’Impôt sur le Revenu.

1. La société civile immobilière familiale

Comme son nom l’indique, la SCI familiale est constituée des membres d’une même famille. Qu’il s’agisse de liens de parenté ou d’alliance, tous sont propriétaires à proportion des parts de la société dont ils disposent. Ils gèrent un ou plusieurs biens dans un but non commercial. Cette formule évite à la famille d’être soumis aux règles de l’indivision. Elle permet également une transmission aisée du patrimoine aux héritiers et réduit les coûts de succession ou de paiement des droits de donation.

2. La société civile immobilière à l’IS

On peut choisir d’être soumis à l’impôt sur les sociétés lorsque l’on créé une SCI. Ce choix peut se faire dès la création. Mais il est également possible d’opter dans un premier temps pour une imposition sur le revenu des associés avant de basculer vers l’impôt sur les sociétés. Une fois ce statut choisi, il ne sera plus possible de le changer.

Une SCI est automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés dans le cas où les biens immobiliers qu’elle loue sont meublés. Elle est en effet considérée comme exerçant une activité commerciale. Son imposition va porter sur son résultat. L’avantage d’opter pour un régime fiscal à l’IS, c’est que toutes ses charges réelles de même que les frais d’acquisition d’un bien immobilier ainsi que son amortissement vont être déduits des recettes de la société : charges de fonctionnement, frais de notaire, frais d’agence, rémunération du gérant… Elle sera ainsi moins taxée qu’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu.

Par ailleurs, les associés bénéficient de ce régime dans le sens où ils ne sont taxés sur leurs bénéfices, redistribués sous forme de dividendes, que l’année où ils les récupèrent. S’ils les laissent sur leur compte courant d’associés, ils n’auront pas d’impôt à payer pour cette partie-là.

3. La société civile immobilière à l’IR

Opter pour une SCI à l’IR, c’est opter pour la transparence. C’est-à-dire que les associés seront imposés sur tous les revenus fonciers entrant dans les comptes de la société comme si les biens leur appartenaient en direct. Le barème d’imposition se basera sur le taux respectif de chaque associé.

L’avantage en optant pour une imposition à l’IR repose sur le régime fiscal propre aux plus-values immobilières. Selon la durée de détention du bien, les associés peuvent être totalement exonérés de taxe sur la revente du bien. Ou au minimum bénéficier d’un abattement de 6% pour une durée de détention à partir de 6 ans.

Opter pour l’impôt sur le revenu permet de ne pas charger la société et de faire supporter les charges aux associés selon leur quote-part respective. C’est une option souvent choisie dans les premières années de vie de la société avant de basculer ensuite vers l’impôt sur les sociétés.

Notez toutefois qu’il est intéressant de choisir le régime à l’IR pour les cas où l’on souhaite bénéficier des avantages fiscaux accordés aux particuliers dans le cadre d’un investissement locatif.

L’investissement immobilier locatif en SCI

Il est tout à fait possible de se lancer dans l’investissement locatif via une SCI. C’est même d’ailleurs aisé quel que soit le régime fiscal choisi. Au même titre qu’un propriétaire particulier, la SCI achète un bien immobilier et le met en location. En fonction des statuts établis par les associés, c’est généralement le gérant qui se charge de la gestion et de la relation avec le locataire, si la gestion n’a pas été confiée à une agence immobilière. C’est également lui qui peut prendre des décisions, comme le choix du locataire ou la signature de bail, sans qu’il y ait besoin d’obtenir l’accord de tous les associés à chaque fois.

La constitution d’une SCI peut également se faire dans l’objectif d’un investissement locatif. Les revenus fonciers obtenus de la location seront ensuite taxés soit via l’impôt sur les sociétés, soit chaque associé sera redevable des bénéfices obtenus à hauteur de sa quote-part et selon son taux d’imposition.

Notez qu’une SCI à l’IR peut investir dans un bien immobilier locatif par le biais des dispositifs de défiscalisation existants à savoir Pinel, Malraux ou LMNP.

La SCI pour investir en couple

Le principe fondateur d’une Société Civile Immobilière est la gestion d’un bien immobilier à plusieurs. L’investissement SCI en couple est donc totalement en phase avec ce principe, en plus de présenter plusieurs avantages.

Protéger les concubins en cas de décès de l’un d’eux

Déjà, si le couple n’est pas marié, il trouvera intérêt à enregistrer sa résidence principale dans la SCI. C’est une manière pour chacun d’eux de se protéger, particulièrement si l’un des conjoints décède. En effet, le conjoint vivant ne pourra pas être expulsé de son logement et le bien pourra lui être transmis sans qu’il n’ait à payer de droits de succession. Enfin, il n’aura pas le souci de devoir chercher les ressources nécessaires au rachat du bien immobilier : ce dernier est déjà dans la SCI.

Transmettre l’héritage en cas de divorce

La transmission du bien aux enfants constitue un autre avantage de contracter une SCI en couple. Quand bien même ce dernier divorcerait, les parts sociales de chacun pourront être transmises à leurs enfants communs sans que cela ne pose de problème administratif ou de succession. C’est une manière de préserver leur patrimoine pour leurs héritiers.

Inconvénients d’une SCI en couple

Tout détenteur de parts sociales devient un associé dans la société : il peut ainsi faire ce qu’il veut de ses parts, sous réserve de l’approbation du reste des associés. Par ailleurs, il ne faut pas oublier que les conjoints associés partagent les pertes de la société si celles-ci ne sont pas couvertes par les actifs restants. Les finances du couple peuvent donc être sollicitées en cas de problème.

Les avantages d’investir en SCI

Même si la rédaction des statuts exige un travail rigoureux, la création d’une SCI reste abordable en termes de coût. Par ailleurs les démarches sont plus simples et plus rapides que pour une société commerciale. En effet, il suffit de publier les informations principales dans un journal d’annonces légales et d’immatriculer la SCI au registre du commerce et des sociétés du greffe du tribunal de commerce. Ce dernier transmettra ensuite ces informations à l’administration fiscale. Les statuts de la société doivent être également rédigés. Dans le cas où ceux-ci sont rédigés par un notaire, ils devront être enregistrés auprès du service des impôts des entreprises.

Au-delà des formalités simplifiées, la SCI présente le gros avantage de faciliter la gestion immobilière à plusieurs. Les règles de l’indivision sont complexes et peuvent parfois immobiliser des opérations en raison de désaccord entre les héritiers. Tandis qu’avec une SCI, les associés ont plus de liberté d’action et la gestion immobilière est optimisée.

Une SCI présente néanmoins quelques inconvénients.

Les inconvénients de l’investissement en SCI

Les formalités à accomplir pour une SCI engendrent plusieurs frais : 200 euros pour la publication légale et 66 euros pour l’immatriculation au greffe du tribunal de commerce. Par ailleurs, de nombreux autres frais peuvent s’ajouter : dans le cas de la rédaction des statuts par un expert par exemple; ou encore en cas de dépôt de permis de construire et pour lequel elle doit obligatoirement faire appel à un architecte.

Le fait de devoir respecter des formalités de fonctionnement peut également être contraignant. La tenue d’une assemblée générale et la rédaction systématique de procès-verbaux font partie de ces contraintes en plus de la tenue rigoureuse d’une comptabilité. Cette dernière doit d’ailleurs être remise chaque année au greffe du tribunal de commerce si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés.

Enfin, le problème de responsabilité des associés vis-à-vis des dettes de la société constitue le dernier inconvénient. En effet, en cas d’insolvabilité de la SCI, ce sont les associés qui sont tenus de rembourser la dette sur leur patrimoine personnel mais en fonction de leurs parts dans la société.