Les impôts dans l’investissement immobilier

Pour réaliser un investissement immobilier locatif, il existe différents régimes, chacun avec ses avantages et ses inconvénients. En résumé, voici vos choix :

• Personne physique, location nue (non-meublée)
• Personne physique, location meublée non professionnelle (LMNP)
• Personne physique, location meublée professionnelle (LMP)
• Personne morale (SCI), impôt sur les personnes physiques (IP)
• Personne morale (SCI), impôt sur les sociétés (IS)

Chacun de ces régimes vous procure certains avantages et inconvénients en ce qui concerne les taxes et impôts. Cet article vous permettra d’y voir plus clair et d’effectuer le meilleur choix en fonction de votre stratégie d’investissement. Il sera aussi nécessaire de suivre une formation en investissement immobilier locatif.

La taxe foncière

En France, chaque bien immobilier est soumis à la taxe foncière. Le montant réel de cette taxe dépend de la collectivité sur le territoire de laquelle votre bien se situe (commune, département, région), selon une méthode de calcul identique partout : votre bien immobilier est caractérisé par une valeur locative cadastrale. Il s’agit du montant annuel moyen des revenus locatifs que vous pourriez obtenir sur ce bien, même si cela concerne votre domicile. Ce montant est ensuite réduit de moitié afin de simuler les charges et périodes de vacance. La taxe foncière est calculée par les collectivités sur base de ce résultat.

Plus précisément, vous pouvez demander une fiche d’évaluation du bien immobilier au Centre des Impôts Fonciers. Cette fiche détaille le calcul précis de la valeur locative cadastrale selon ces critères :

• Superficie totale du logement
• Aménagements de confort, traduits en m² par aménagement (eau, gaz, électricité, wc, lavabo, baignoire) et ajoutés à la superficie totale
• Catégorie du logement (il en existe 8, la plus élevée étant le « haut standing » et la plus basse étant « logement insalubre »)
• Pondération selon un coefficient de confort pour différencier les biens neufs des biens anciens, et même les appartements des maisons.

Veuillez toujours garder un œil sur l’évolution des valeurs locatives cadastrales, elles sont majorées d’un certain pourcentage chaque année. Vous pouvez utiliser ce pourcentage pour indexer vos contrats de bail.

Remarque : étant donné que la taxe foncière est calculée sur la superficie et les aménagements de confort, vous êtes tenus d’informer l’administration de chaque modification apportée à votre bien immobilier (extension, ajout de sanitaires).

Imposition sur la plus-value immobilière

Hors dégradations, la plupart des biens immobiliers voient leur valeur augmenter au fil des années, surtout si le propriétaire les rénove et leur ajoute de la superficie ou des aménagements de confort.

Il existe donc un impôt sur la plus-value immobilière. En réalité, il s’agit de deux formes d’impôt : un impôt d’une valeur de 36,2% et des prélèvements sociaux d’une valeur de 17,2%. Toute la question tourne autour de la base imposable.

La base imposable est la plus-value nette. Le simple calcul de la différence entre le prix d’acquisition et le prix de revente donne pour résultat la plus-value brute. Pour obtenir la plus-value nette, il faut soustraire le prix de vente corrigé du prix d’acquisition corrigé.

Prix de vente corrigé

Il s’agit du prix de vente auquel on ajoute les charges et indemnités dues par l’acheteur, si elles sont mentionnées sur l’acte de vente. (Ex : indemnités d’éviction de locataire). On en soustrait les frais du vendeur (diagnostics, éventuelle mainlevée hypothécaire).

Prix d’acquisition corrigé

Il s’agit du prix d’achat auquel on ajoute les frais d’achat et le montant des travaux de rénovation.

• Frais d’achat : forfait à 7,5%, sauf si les frais de notaire sont supérieurs, dans ce cas c’est leur valeur numérique qui est prise en compte.
• Montant des travaux : uniquement sur base des factures émanant d’entreprises. Si aucune facture n’est disponible, une majoration forfaitaire peut être appliquée jusqu’à 15%.

Remarque : les meubles peuvent être vendus à part pour ne pas entrer en compte dans le calcul de la plus-value.

Cette plus-value nette est donc imposée aux taux cités (36,2% et 17,2%), mais l’imposition revêt un caractère dégressif par abattements.

En ce qui concerne l’impôt de 36,2%, la base imposable reste intacte pendant les 5 premières années complètes avant de diminuer de 6% par an et de 4% la dernière année. Ainsi, après 22 ans, la base imposable a disparu et l’impôt est nul.

En ce qui concerne les prélèvements sociaux, la base imposable diminue de 1,60% par an, de 1,65% la 22e année, et de 9% ensuite. Ainsi, après 30 ans, les prélèvements sociaux sont nuls.

Remarque : l’imposition sur la plus-value ne s’applique pas à votre résidence principale et ses dépendances (si vendues ensembles). Le statut de résidence principale reste valable jusqu’au jour de la mise en vente du bien ou du déménagement.

Cas particulier du réinvestissement du produit de la vente d’une résidence secondaire

Il existe un cas particulier mais néanmoins fort intéressant pour les petits investisseurs. Si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis plus de quatre ans, et si vous n’avez pas vendu de résidence secondaire depuis le 1er février 2012, alors vous pouvez bénéficier d’une exonération de l’impôt sur la plus-value, mais à une condition particulière.

Le cas est le suivant : vous êtes locataire de votre résidence principale et vous avez investi dans un bien immobilier intéressant, dont les revenus locatifs couvrent le remboursement du crédit et les frais d’entretien. Lorsque vous finissez d’en rembourser le crédit, vous pouvez revendre cet unique bien immobilier et bénéficier de sa plus-value à la condition que le produit de cette revente soit réinvesti dans un bien immobilier qui vous servira de résidence principale dans un délai de 24 mois. C’est un mécanisme intéressant pour aider à financer l’achat d’un domicile.

Remarque : si vous ne réinvestissez qu’une partie de la somme, l’exonération ne portera que sur cette partie-là.

Les droits de succession

Si vous recevez un bien immobilier en héritage, vous pourrez l’exploiter selon vos envies pour bénéficier des revenus locatifs – dont l’imposition fait l’objet du point suivant. Mais avant d’en profiter, vous devrez sans doute vous acquitter des droits de succession, à moins d’être le conjoint du défunt, ou un frère/sœur de plus de 50 ans, célibataire et ayant vécu plus de 5 ans avec le défunt…

Voici un aperçu des droits de succession avec abattements :

Ligne directe (enfants) : 5 à 45% et abattement de 100.000 euros

Ligne directe (petits-enfants) : 5 à 45% et abattement de 1.594 euros

Frère, sœur vivant ou représenté : 35 à 45% et abattement de 15.932 euros

Neveux, nièces : de 35 à 55%, abattement de 7.967 euros

Parents au 4e degré : 55% et abattement de 1.594 euros

Au-delà ou non parents : 60% et abattement de 1.594 euros

Héritiers handicapés :  % selon degré de parenté mais abattement de 159.325 euros

Dans le cas d’un bien immobilier, les droits de succession sont calculés sur la valeur vénale (de marché) de ce bien. Le calcul est généralement réalisé par un notaire sur la base des prix moyens dans le quartier.

Nous comprenons ainsi que pour certains héritiers, les droits de succession sont très lourds, ce qui les pousse souvent à mettre en vente le bien immobilier. Néanmoins, dans le cas de biens mis en location, il est possible de trouver des arrangements :

• Si au moins la moitié de l’héritage est constituée de biens immobiliers, il est possible de demander un fractionnement du paiement des droits de succession, sur 5 ou 10 ans, au taux d’intérêt légal. Celui-ci change chaque année mais reste compétitif par rapport aux taux pratiqués par les banques. Ainsi, vous pourrez financer le paiement des droits de succession grâce aux revenus locatifs.
• Si vous héritez de la nue-propriété et qu’une autre personne hérite de l’usufruit (ex : enfant reçoit la nue-propriété, conjoint survivant reçoit l’usufruit), vous bénéficierez d’un report des droits de succession. Vous ne devrez les payer qu’à la mort de l’usufruitier. Attention, si vous vendez cette nue-propriété, vous devrez payer les droits de succession.
• Si le propriétaire avait constitué une Société Civile Immobilière (SCI) pour exploiter le bien immobilier, la succession se fait par cession de parts. Cette méthode peut être pratique dans le cas de multiples héritiers.

Si ces conditions ne s’appliquent pas, il vous reste la possibilité de demander un crédit hypothécaire à une banque ou organisme de crédit pour payer en une fois les droits de succession, et rembourser le crédit à l’aide des revenus locatifs, tandis que le bien immobilier hérité sert de garantie.

Taxation des revenus locatifs

Location nue (non-meublée)

En cas de location nue, deux cas de figures peuvent se présenter, selon que vos revenus locatifs bruts sont inférieurs ou égaux à 15.000 euros, ou qu’ils sont supérieurs.

Dans le premier cas, c’est le régime micro-foncier qui s’applique : vous déclarez vos revenus bruts à l’impôt sur les revenus (formulaire 2042). Un abattement forfaitaire sera calculé par l’administration (30%) pour compenser les charges et frais.

Néanmoins, si vous estimez que vos frais et charges sont nettement supérieurs à 30% des revenus locatifs et que vous pouvez le prouver, il vous est possible d’opter manuellement pour le régime du réel : via le formulaire 2044 (à joindre au 2042) vous déclarez vos revenus locatifs nets ainsi que le calcul (revenus locatifs bruts moins les charges, travaux, assurance, impôts fonciers…). Ce régime s’appliquera pendant trois ans.

Dans le second cas, revenus bruts supérieurs à 15.000 euros, c’est le régime du réel qui s’applique automatiquement : déclaration des revenus nets, avec détail du calcul et preuves, sur le formulaire 2044.

Dans le cas de la SCI, si vous optez pour l’impôt sur les sociétés, les bénéfices seront taxés si vous les redistribuez aux actionnaires par des dividendes. Si vous les réinvestissez, aucune imposition ne les touchera. Le taux d’imposition est de 15% jusqu’à 38.120 euros et de 33% ensuite. Au début vous pouvez aussi neutraliser vos bénéfices en déduisant l’amortissement de l’immeuble de vos résultats : le bien immobilier est réputé durer 20 ans, donc chaque année vous pouvez déduire 1/20e de sa valeur.

Location meublée

Une distinction est opérée entre les loueurs meublé non professionnels (LMNP) et les loueurs meublé professionnels (LMP). Le statut LMNP s’applique aux foyers dont toutes les recettes locatives annuelles sont inférieures à 23.000 euros et inférieures à tous les autres revenus du même foyer.

Si vous êtes LMNP, vous devrez déclarer vos revenus locatifs en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et ils seront soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Le régime micro-BIC sera d’application (formulaire 2042 C-PRO) et vous devrez être enregistré dans le répertoire Sirène de l’Insee. En fonction de l’endroit où se trouve le bien immobilier, vous pourriez avoir à payer la cotisation foncière des entreprises (consulter le Service des Impôts des Entreprises).

Si vous êtes LMP, le régime dépendra de votre structure juridique :

• Particuliers : impôt sur le revenu
• Auto-entrepreneurs avec revenus locatifs annuels inférieurs à 70.00 euros (ou 170.000 pour biens classés) : régime micro-BIC
• Sociétés : impôt sur les sociétés

Mis à part cela, la TVA ne s’applique pas. En revanche, il faudra payer la cotisation foncière des entreprises sauf si le bien est situé dans l’immeuble de résidence principale du propriétaire. Si les revenus annuels hors taxes sont supérieurs à 500.000 euros, vous devrez aussi payer la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises.

En ce qui concerne la location meublée des résidences-services, la loi Censi-Bouvard vous permet de bénéficier de déductions d’impôts de 11% du prix d’achat (plafonné à 300.000 euros). Mais les revenus locatifs sont assujettis à la TVA et l’imposition se fait selon le régime BIC du statut LMNP. Cette loi est valable jusque fin décembre 2021 et fait partie de différents avantages fiscaux que vous pouvez exploiter en immobilier.

Avantages fiscaux relatifs à l’immobilier

Dans la plupart des cas, si jamais vous vous retrouvez en situation de déficit foncier, vous pourrez déduire la valeur de celui-ci de vos impôts. Il s’agit là d’un petit avantage fiscal vous permettant de redresser la barre en cas de problème, ou de survivre à une mauvaise année locative (période de vacance inattendue, travaux d’entretien). Le déficit foncier survient lorsque vos revenus locatifs bruts sont inférieurs à vos charges financières ou non-financières. L’imputation dépend du cas de figure :

• Déficit foncier financier : revenus inférieurs au crédit à rembourser sur l’année. L’imputation a lieu sur le revenu foncier pendant les dix prochaines années.
• Déficit foncier non-financier : à cause de charges d’exploitation et de travaux. L’imputation a lieu sur le revenu global dans une limite de 10.700 euros.

La loi Pinel : ce dispositif a été mis en place pour stimuler le marché locatif en France. Si vous achetez un bien immobilier neuf et que vous trouvez dans les 12 mois un locataire qui s’engage à en faire sa résidence principale pour au moins 6 ans, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts. La réduction sera de 12% pour 6 ans, 18% pour un bail de 9 ans et 21% pour un bail de 12 ans. Ce dispositif s’applique à maximum deux logements par année.

Le dispositif de la loi Pinel s’applique également aux logements anciens que vous rénovez pour satisfaire à certains critères énergétiques.

Il existe aussi depuis 2019 le dispositif Denormandie, s’appliquant uniquement aux logements anciens à rénover, selon des critères plus souples que ceux de la loi Pinel. Les avantages fiscaux sont les mêmes.

Pour comprendre la différence entre les deux dispositifs, il faut connaître leur raison d’être :

• Loi Pinel : sert à résorber les déséquilibres entre offre et demande dans des « zones de tension », c’est-à-dire ajouter des logements sur le marché pour soulager une forte demande.
• Loi Denormandie : sert à lutter contre les logements vacants souvent insalubres dans le centre de 222 villes françaises concernées (voir « Action cœur ville » ou Opérations de Revitalisation du Territoire).

En utilisant correctement ces dispositifs, vous pourrez réaliser de bonnes affaires. Par exemple, la déduction du déficit foncier vous permet d’investir dans des travaux de rénovation et de vous en faire rembourser une partie. Sachez que la plupart des grands investisseurs optent pour la SCI et l’impôt sur les sociétés. Ainsi, ils peuvent éviter les taxes pendant plusieurs années tandis qu’ils réinvestissent leurs revenus dans de nouveaux projets.