Il est très courant d’entendre ou de lire qu’acheter sa résidence principale peut être un frein à l’investissement immobilier, notamment pour les immeubles de rapport. En effet, l’argument des 33% de taux endettement revient régulièrement.
La réponse n’est pas évidente et dépend de plusieurs facteurs
Pour se faire une idée, il faut se poser quelques questions :
- dans quelle ville est-ce que je souhaite louer / acheter ?
- quelle est la tendance de marché ? Période haussière, baissière ?
- suis-je dans une zone liquide ? Suis-je confiant pour vendre facilement mon bien ?
- combien de temps est-ce que je pense rester dans cette ville ?
Il faut savoir qu’en France le nombre de propriétaire augmente. En effet, les chiffres de l’INSEE montrent que nous sommes passés de 50,5% de propriétaires en 1984 à 57,8% en 2013.
En parallèle, il est également intéressant de voir qu’en 1980 un propriétaire et un locataire avait un revenu moyen autour de 1600 € alors qu’en 2016 il était de 2500 euros pour propriétaire et de 1700 euros pour un locataire.
Quand un locataire a les moyens d’acheter, il achète ce qui montre que l’achat de sa résidence principale reste un élément de réassurance pour les Français.
Sur la durée un locataire a tendance à s’appauvrir. Les loyers ont augmenté plus vite que les revenus depuis 1984. Si bien que la part de revenu consacré par les locataires à leurs dépenses de logement n’a cessé d’augmenter, passant de 23,6% en 2001 à 28,4% en 2013 (Source : INSEE).
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L’importance d’analyser la situation sur une longue durée
Une étude récente de Meilleur Taux montre que dans certaines villes, l’achat est devient très rapidement plus rentable que la location.
Mais la question de l’achat peut légitimement se poser dans les grandes villes et notamment à Paris. Si vous prévoyez de déménager dans les 2 ou 3 ans, il n’est pas intéressant d’acheter car vos frais de notaires ne seront pas amortis. Et il faut bien évidemment que la marché reste haussier.
A cette condition, dans n’importe quelle autre ville de France, l’achat devient vite plus intéressant.
La résidence principale : un élément de réassurance pour votre banquier
L’achat de votre résidence est clairement un élément de réassurance pour votre banquier qui y voit un moyen de couvrir les sommes qu’il va vous prêter. Il ne faut pas s’arrêter au 33% d’endettement. En remboursant tous les mois votre bien, votre capacité d’endettement s’améliore. Il faut aussi voir qu’au bout de quelques investissements, le banquier utilise d’autres ratio pour mesurer votre solvabilité. Cette question de la résidence principale peut se poser principalement sur votre premier voire votre deuxième investissement.
Conclusion : il est difficile de trancher
En partant de l’hypothèse que nous restons dans un marché haussier ou au moins stagnant, et si on habite dans une ville dans laquelle le prix du m2 ne dépasse par les 2500 € du m2, il est préférable d’acheter. Par contre, vous êtes dans une grande ville et vous n’avez que peu de visibilité sur votre stabilité dans la ville, privilégiez la location. Mais ce n’est que mon avis.
Cyril
