Les conseils pour réussir son premier investissement locatif

Sommaire

Faire un premier investissement locatif présente des avantages qui vous seront bénéfiques pendant longtemps : c’est un placement durable assuré. Quand bien même vous rencontreriez des problèmes, vous pourrez toujours revendre votre bien ensuite. En tout les cas, avec l’immobilier de location, l’investissement que vous ferez sera rentabilisé petit à petit par les loyers. A long terme, il sera pour vous un complément régulier de revenu. Même si vous devez contracter un prêt à la banque, quelques années suffisent pour le rembourser entièrement et à partir de là jouir de vos revenus en totalité. Grâce à un premier investissement, vous pourrez avoir une idée quant au fonctionnement du monde de la pierre. Vous acquerrez petit à petit de l’expérience et pourquoi au final faire fortune avec des projets immobiliers de plus grandes envergures ? Mais pour réussir, il faut tenir compte de certains paramètres. Et les problèmes surviennent surtout si vous ne vous êtes pas bien préparé.

Fixez d’abord vos objectifs d’investissement

Puisque la somme mise en jeu dans un achat d’immobilier est assez conséquente, se jeter à l’eau nécessite une préparation afin de réduire les risques et d’en tirer profit au maximum. La première étape consiste à bien définir vos objectifs : souhaitez-vous acquérir un bien pour pouvoir profiter des loyers toute votre vie ? Ou bien pensez-vous à en faire votre résidence principale plus tard ? Si vous souhaitez en faire votre résidence principale à votre retraite par exemple, il est important de choisir une ville où vous vous sentez bien. En revanche, si vous prévoyez de le laisser uniquement en location, alors choisissez par exemple des villes universitaires. Car il y a aura toujours des étudiants pour louer votre bien immobilier ! Selon la somme que vous avez en mains, pensez aussi aux loyers que vous souhaiteriez percevoir chaque mois. 

Rassembler tous les renseignements nécessaires sur le prix des immeubles et les loyers

Selon l’endroit où vous comptez investir, prenez le temps de connaitre le marché local et le type de logement que les gens préfèrent. En effet, les critères peuvent être différents. Pour une facilité de gestion, il est souvent intéressant d’investir pas loin de son habitation. Dans les grandes villes par exemple, on exige peu d’espace mais l’essentiel vital : donc y privilégier les T1. Ensuite, renseignez-vous sur le prix des immeubles de location. Il ne faut pas se fier aux estimations mais avoir des prix exacts. Informez-vous également sur le type de location, la fiscalité et les taxes. Ainsi, vous pourrez viser un bon rapport qualité/prix et trouver l’immeuble le plus concurrentiel. Toutes ces réponses vous permettent déjà d’avoir quelques idées quant aux biens que vous pourriez acheter.

Bien connaitre les fonctionnements de l’immeuble

Avoir des talents de bricoleurs et certaines notions en matière de travaux est indispensable pour bien choisir son immeuble. Sinon, mieux vaut connaitre quelqu’un de confiance et qui a déjà de l’expérience dans l’immobilier. Cela afin de faire une juste évaluation de la valeur de l’immeuble que vous souhaitez acheter. Ensuite, vérifier que l’immeuble est bien divisé en lots clairement répartis afin d’éviter les problèmes de bail et difficultés de gestion. Cela implique des compteurs individualisés pour les consommations d’eau et  d’électricité. L’emplacement du bien doit aussi être pris en compte car une belle maison ne suffit pas : il faut qu’elle soit fonctionnelle, c’est-à-dire desservie par les transports en commun et des infrastructures utiles à la vie de tous les jours comme les écoles ou les commerces. Enfin, ne faites pas l’impasse sur la sécurité.

Comment obtenir un prêt à la banque ?        

Il se peut que vous n’ayez pas les fonds nécessaires pour l’achat d’un bien immobilier alors que vous voulez investir. Dans ce cas vous pouvez vous tournez vers une banque qui pourra vous octroyer un prêt immobilier. Si c’est la première fois que vous investissez dans l’immobilier, il ne faut pas voir trop grand. Il est important de bien définir vos objectifs et les revenus que vous comptez obtenir dans un premier temps ainsi que ce que vous comptez faire du bâtiment plus tard.

Qu’avez-vous à offrir ?

Avoir un revenu régulier avec un CDI est déterminant pour pouvoir obtenir un prêt. Le mieux est d’avoir de l’épargne et de pouvoir en constituer encore afin que vous puissiez placer une somme mensuelle dans votre investissement. Pensez également à vous garder de la trésorerie pour pouvoir faire face aux imprévus. Si vous avez un apport personnel, vous pourrez diminuer l’effort d’épargne et la banque vous offrira ainsi un meilleur taux. Le prêt sera moins conséquent, vous paierez moins d’intérêts et vous aurez plus de chance que les loyers compensent vos mensualités de remboursement. 

Paiement à crédit

L’immobilier locatif a cet avantage : vous pouvez vous constituer un patrimoine immobilier par l’effet de levier du crédit. En effet, il est souvent rare de pouvoir payer comptant un tel bien. Vous pourrez donc rembourser votre emprunt grâce aux loyers perçus. Peu de placements offrent cette opportunité.

Avantages fiscaux

Si vous placez votre investissement sous un dispositif fiscal tel que PINEL, vous pourrez déduire de vos revenus locatifs les intérêts de votre prêt, qu’il s’agisse d’une location vide ou d’une location meublée. Ainsi, vos impôts diminuent en fonction des prêts que vous effectuez. Contracter un crédit pour financer un investissement locatif est donc profitable fiscalement.

Choisir le logement et ses locataires

Après avoir fait quelques évaluations sur les biens que vous pouvez acheter, il faut ensuite penser aux locataires. Dans l’investissement locatif, la rentabilité doit compenser le risque. Les petites surfaces rapportent certes plus au mètre carré, mais les locataires seront plus nombreux à se succéder, changeront souvent, ce qui demande plus de gestion. Le risque de vacance locative sera alors plus important et l’entretien des lieux plus fréquent. Pour les espaces plus larges, le rendement locatif est moins élevé mais il y a moins de risque. Les familles qui le loueront resteront plus longtemps et s’en occuperont mieux, ce qui réduit les frais de travaux. Il faut donc choisir vos cibles : des étudiants ? Un couple sans enfant ? Des familles ? Enfin, assurerez-vous qu’il existe une réelle demande de locataires.

Etude de cas

Voici une illustration simplifiée de ce que peut rapporter un premier investissement locatif, mais ne tenant pas compte des diverses charges et taxes que demande le foncier. Elles seront bien-sûr à intégrer dans vos futurs calculs.

Un couple de 25 ans fait l’achat  d’un T1 dans la ville de Grenoble en Isère en vue de le louer à des étudiants ou des jeunes travailleurs. Acheté à 60 000 euros, ils le louent à 550 euros. Ce qui leur rapporte environ 10% de rentabilité brute. Il s’agit d’un petit appartement avec peu de charges. Ils ne comptent pas y habiter plus tard mais souhaitent louer le bien dans le but de jouir des loyers et assurer un bel avenir à leurs enfants.

Les études préalables ont toutes été effectuées puisqu’ils ont fait le choix de l’immobilier locatif, et savent déjà quels genres de locataires ils cherchent :

  • Localisation près d’un campus afin de pouvoir le louer à des étudiants ;
  • C’est également une zone d’activité donc des travailleurs peuvent aussi être intéressés.

Profils et moyens de financement

  • La mari travaille comme comptable et gagne 2500 euro par mois.
  • La femme travaille comme coiffeuse et touche environ 1700 euro.
  • Ils mettent 600 euro de côté par mois et réussissent ainsi à se constituer une épargne de 21 600 euro en 3 ans.
  • Ils ont fait un emprunt de 20 000 euro à la banque qu’ils pourront rembourser en 5 ans. Ils ont donc payé les 40 000 euro comptant et le reste à crédit. Puisque c’est leur première expérience, ils ont choisi à la fois un prêt à la banque et un achat à crédit afin de voir le plus bénéfique pour eux et de mieux choisir pour la prochaine fois.
  • Le mari aime bien le bricolage et peut faire de petits travaux. Le lot nécessite peu de travaux, juste un rafraichissement peinture et un réaménagement de la cuisine.

Remboursement

Ils rembourseront 200 euro par mois à la banque et 200 euro par mois pour le paiement. Avec les intérêts, il pourront tout rembourser et tout payer en 5 ans. Ils auront d’abord un cashflow mensuel de 150 euro, soit une épargne de 1 800 euro sur un an et 9 000 euros sur 5 ans, avec un taux assez bas de vacance locative.  A l’issue des 5 ans, ils percevront la totalité du loyer et pourront donc faire 1 100 euro d’épargne par mois soit environ 12 000 euro en un an. Ils peuvent ainsi décider de faire un nouvel investissement en immobilier locatif en suivant le même processus après 3 ou 4 ans. Avec 2 appartements en location, ils toucheront environ 1 000 euro de revenu foncier chaque mois.

Il est possible d’acheter plusieurs lots à la fois dans un immeuble de rapport si vous pensez qu’il est facile de trouver de bons locataires à cet endroit. Grâce à ce premier projet, vous connaitrez mieux le domaine et pourrez aussi décider de continuer à économiser afin d’acquérir des biens qui rapportent plus. On peut aussi investir dans le réaménagement de son patrimoine afin d’en augmenter le loyer. Il est toujours possible d’innover dans l’immobilier. Si vous commencez tôt votre investissement, c’est-à-dire en étant jeune, vous pourrez rapidement faire fortune : beaucoup peuvent témoigner de leur réussite.

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