En quoi est-ce rentable d’investir dans l’immobilier locatif ancien ?

Sommaire

Lorsque l’on cherche à investir dans le locatif, il est fondamental de déterminer si un bien ancien sera plus rentable qu’un bien neuf. Faire le bon choix s’avère très difficile car les paramètres à considérer sont nombreux et évolutifs. En effet, l’aspect lucratif d’un bien immobilier locatif (ancien ou neuf) ne se résume au ratio prix d’achat/prix du loyer. Il s’évalue en tenant compte des frais de notaire, de l’emplacement du logement, de l’attractivité du quartier et de l’ampleur des travaux à effectuer. 

L’accès à des subventions de l’État entre également dans l’équation.

Ainsi, l’investissement dans le locatif ancien est rentable à plus d’un titre si le bien correspond à des critères précis et que le propriétaire accepte des engagements restrictifs pendant plusieurs années. Aussi, avant de se lancer, il faut se projeter à long terme et parfaitement connaître la législation.


La différence entre l’immobilier neuf et l’immobilier ancien

 

Deux principaux critères législatifs permettent de distinguer un bien ancien d’un bien neuf. L’ancienneté du bâtiment est le premier critère de distinction. Un bien est considéré comme ancien s’il a été bâti il y a plus de 5 ans. À l’inverse, un bien est considéré comme neuf s’il a été construit il y a moins de 5 ans.

Le second critère de distinction entre le neuf et l’ancien est celui de la propriété. Pour être considéré comme ancien, un bien (quelle que soit sa date de construction) doit avoir fait l’objet d’une modification d’acte de propriété. Autrement dit, un bien ancien est le fruit d’un rachat. Un bien neuf n’a, au contraire, appartenu qu’à un seul propriétaire depuis sa construction.

Ainsi, le marché de l’immobilier ancien comprend à la fois des biens très vieux et des biens relativement récents.


Le prix de l’ancien par rapport au neuf

 

En France, à superficie égale, le prix d’un bien immobilier ancien est inférieur de 15 et 35 % à celui d’un bien immobilier neuf. D’ailleurs, en moyenne, un logement ancien s’achète autour de 2500 euros par m2 tandis qu’un logement neuf s’acquiert autour de 4200 euros par m2.

Une telle disparité est principalement liée à la qualité de l’isolation et à l’état général du bien. De fait, les immeubles neufs répondent à des normes et à des certifications environnementales qui garantissent des logements à faible consommation énergétique. 

Un tel confort est plus aléatoire dans l’immobilier ancien, les constructions n’ayant pas soumises aux mêmes réglementations. Ces logements sont d’ailleurs souvent énergivores, exigeant des travaux d’isolation thermique et d’isolation sonore pour pouvoir être loués à un prix acceptable.

Puisque le confort des parties privatives et des parties communes (ascenseur, local à poubelles, parking, façade ravalée, par exemple) joue plutôt en faveur du neuf, le coût d’achat n’est vraiment pas le seul critère à considérer pour investir dans l’ancien. 

D’ailleurs, la tendance des prix s’inverse dans les agglomérations avec un centre historique protégé : les biens anciens y sont plus chers que les neufs.


Frais de notaire et travaux de rénovation

 

Investir dans le locatif ne se résume pas à acheter un bien immobilier. Cette transaction comprend des coûts annexes non négligeables tels que les frais de notaire et le montant des travaux de rénovation.

De fait, l’enregistrement d’un logement ancien auprès du notaire peut représenter jusqu’à 8 % de son prix d’achat tandis qu’il dépasse rarement les 3 % dans le neuf. À cette dépense viennent s’ajouter les frais de réhabilitation nécessaires à la mise en location. 

En effet, il est interdit de louer un bien insalubre. Celui-ci doit avoir une superficie et des commodités minimales, fixées selon ses fonctions. Un tel budget varie considérablement suivant le degré de vétusté du bien. 

Aussi, lors de la visite, il faut observer attentivement l’état général des sols, des murs et des installations électriques et sanitaires. Faire venir un entrepreneur en rénovation et demander un diagnostic énergie peut s’imposer pour évaluer le coût des travaux.


Emplacement stratégique et bien unique

 

L’emplacement du logement et sa valeur patrimoniale sont encore d’autres critères en faveur de l’ancien, aussi bien en zone urbaine qu’en zone rurale.


Louer en ville

En zone urbaine, les bâtiments anciens sont mieux situés que les bâtiments neufs. En effet, le développement de toute agglomération intègre progressivement les nouveaux quartiers dans les réseaux urbains. Aussi, les logements anciens, bâtis au début de l’expansion de la ville, disposent d’un accès privilégié aux services de la commune (transports en communs, commerces de proximité, écoles, sites touristiques et historiques, entre autres) tandis que les logements neufs sont encore à la périphérie urbaine et ne profitent pas de tous les avantages du centre.

 

Louer à la campagne

En zone rurale, le marché de l’immobilier ancien concerne essentiellement des maisons isolées, loin du dérangement des voisins. Ces biens, souvent de belle facture, offrent au locataire une qualité de vie face à laquelle la location dans le neuf ne peut pas rivaliser, même dans les zones péri-urbaines. De plus, une propriété ancienne à proximité d’une entrée d’autoroute permet de joindre rapidement son lieu de travail tout en continuant à vivre loin de la ville.


Le charme en plus

Quel que soit son emplacement, l’immobilier ancien possède un charme et une identité forte, loin du formatage architectural des logements neufs. Seul l’immobilier ancien permet d’acquérir un bien typique de l’architecture d’une région (briques roses, à colombages, par exemple) ou d’une époque (Renaissance, Haussmannienne, art déco, etc.). Garages, châteaux, immeubles ou usines désaffectées sont d’ailleurs des bâtiments anciens très prisés.

Ce cachet n’a pas qu’une valeur esthétique, il est également très apprécié des locataires à la recherche d’authenticité.

 

Les avantages fiscaux de l’immobilier ancien


Plusieurs dispositifs législatifs encouragent les propriétaires à investir dans le locatif ancien plutôt que dans le neuf. Cette stratégie de l’État vise à maintenir le dynamisme des centres-villes (où l’ancien est particulièrement développé) et à éviter l’expansion trop rapide des agglomérations, phénomène concourant à la désertification des quartiers centraux. 


Les municipalités cherchent également à réhabiliter les secteurs historiques et à valoriser leur patrimoine architectural unique plutôt que de laisser ces trésors à l'abandon, faute de moyens financiers pour les entretenir.


Ces avantages fiscaux peuvent rendre l’investissement locatif ancien particulièrement lucratif si le bien répond aux nombreux critères d’éligibilité de l’État. En effet, ces aides ne sont automatiques et ne sont accordées qu’à des conditions très drastiques. De fait, être propriétaire d’un bien locatif ancien ne garantit pas l’éligibilité à une subvention.

 

Une rentabilité sous conditions


La rentabilité d’un bien locatif ancien n’est pas automatiquement acquise.
Prix à l’achat, frais de notaire et de rénovation montrent effectivement que l’aspect lucratif d’un logement ancien est, de prime abord, peu visible. 

Le gain ne sera d’ailleurs effectif que sous certaines conditions. Les dépenses premières et secondaires liées à un investissement locatif ancien peuvent en effet être compensées, voire devenir rémunératrices, grâce à des aides de l’État, à l’emplacement stratégique du bien et à beaucoup de patience.

 

Être éligible aux aides de l’État

https://www.youtube.com/watch?v=TU0xfrTSSu4

Un propriétaire souhaitant investir dans l’immobilier locatif ancien peut demander à bénéficier de plusieurs aides étatiques, via des déductions fiscales sur ses revenus fonciers.

La loi Pinel prévoit notamment une réduction d’impôts pour les propriétaires qui acceptent de louer leur bien ancien pendant une durée d’au moins 6 ans. Le pourcentage de déduction augmente au fil du temps et peut atteindre 12% lorsque la location s’étend à 12 ans. Cette loi s’applique uniquement sur les logements entièrement réhabilités, quelle que soit leur implantation. En effet, seuls les propriétaires ayant acquis un bien insalubre et l’ayant complètement rénové répondent aux critères fixés par la loi Pinel. 

L’état descriptif du lot et une attestation d’assurance s’imposent d’ailleurs pour prétendre à cette défiscalisation.


Quant aux propriétaires d’un bien locatif ancien situé dans une zone de tension, ils peuvent profiter de la loi Cosse. Une déduction de 15 à 70 % des loyers perçus est envisageable si le propriétaire s’engage, auprès de l’ANAH (agence nationale de l’habitat), à louer son bien à un loyer modéré sur une période de 6 à 9 ans.

https://www.youtube.com/watch?v=n4phlHaDa48


Enfin, selon la loi Malraux, le propriétaire d’un bien ancien loué peut demander à déduire certaines charges annuelles (frais de gestion, taxe foncière, travaux de rénovation, charges locatives, frais d’emprunts, par exemple) de ses impôts sur le revenu. Cette défiscalisation représente entre 22 et 30 % des revenus fonciers annuels. Pour obtenir une telle aide, le bien doit obligatoirement se situer dans un secteur sauvegardé et en tension immobilière. En outre, le propriétaire doit s’engager à louer son bien pendant 9 ans minimum.


Choisir un bien attractif


La plupart des aides de l’État contiennent d’une clause géographique : elles sont uniquement destinées aux propriétaires de biens situés dans une zone de tension locative. 

Aussi, un propriétaire qui souhaite investir dans le locatif ancien a tout intérêt à choisir un bien dans une ville où la demande de location est forte. Cette stratégie lui assure de bénéficier des systèmes de défiscalisation mais aussi de trouver facilement et durablement un locataire. 

En effet, un bien mis en location dans une zone de faible demande locative risque de rester vide, contrairement à un logement dans une agglomération dynamique.

En outre, une superficie petite ou moyenne sera moins coûteuse à rénover et se louera plus facilement qu’une grande car la demande de logement touche principalement les studios et les appartements de 2 à 4 pièces.


Voir sur le long terme

Un investissement dans un secteur stratégique où le prix de l’immobilier est en hausse constante, le propriétaire s’assure une plus-value intéressante au moment de la revente. 

En effet, au terme de son engagement envers l’État (sous la loi Pinel, la loi Cosse ou la loi Malraux), le propriétaire est libre de jouir de son bien comme il l’entend. Il peut donc, par exemple, le revendre. La plus-value de cette revente sera d’autant plus élevée si le propriétaire a procédé à d’importants travaux de rénovation.

Choisir d’investir dans le locatif neuf ou dans le locatif ancien fait débat. Pour résoudre ce dilemme et vérifier en quoi il est rentable d’investir dans le locatif ancien, le futur propriétaire doit analyser l’implantation du bien et doit se projeter sur plusieurs années.


En effet, lorsque le bien convoité se trouve dans une zone de tension locative (rurale ou urbaine), investir dans l’ancien peut être intéressant à plusieurs titres. 

Premièrement, le propriétaire a la certitude de louer rapidement son bien à un bon prix, lui assurant ainsi un revenu permanent qui compensera les frais engagés lors de l’achat et des rénovations. 

Deuxièmement, l’État encourage les propriétaires à investir dans le locatif ancien en prenant en charge le financement d’une partie des travaux de réhabilitation et en proposant des réductions d’impôts contre un engagement à louer le bien pendant plusieurs années. 

Ainsi, le propriétaire dont l’investissement répond aux critères de sélection de ces aides peut amortir rapidement et durablement son achat. Au bout d’une dizaine d’années, il sera libre, soit de continuer à louer son bien soit de le revendre, profitant ainsi d’une plus-value.


Investir dans le locatif ancien est donc vraiment rentable si plusieurs conditions sont réunies. De fait, si le bien ancien se situe dans une zone peu attractive, que le propriétaire ne bénéfice d’aucun appui du gouvernement et qu’il ne trouve pas de locataire, il sera difficile de rentabiliser l’investissement.


Le locatif ancien s’avère donc lucratif sur le long terme en ce qui concerne certains biens immobiliers uniquement. Ainsi, pour être certain de gagner de l’argent grâce à la location de son bien ancien, il faut être éligibilité aux subventions de l’État, être prêt à investir des sommes conséquentes en travaux et à se former bien sûr. 

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