Investir dans un projet locatif

Sommaire

Un placement dans le secteur immobilier est toujours rentable quelle que soit la situation. Faire profit dans un projet locatif est actuellement un investissement assuré.

Les 7 conseils pour définir son projet locatif

Le domaine de l’immobilier est un investissement rentable et assuré. Mais l’achat d’un bien en vu de le louer ne se fait pas à la légère. Si vous projetez de vous lancer dans un projet locatif, réussir et assurer un retour sur investissement, nous allons vous faire le point et vous donner quelques conseils.

1- Avoir un cahier « projet locatif » pour définir ses objectifs et ses réflexions

Pour garantir un amortissement sur un projet locatif, passer par une phase de réflexion et définir ses objectifs sont les premières étapes à franchir. Les objectifs à définir sont ceux du long et du moyen terme. Ils permettront ainsi d’avoir une idée globale sur le choix du logement, mais également des idées sur la superficie, le type de logement, le type de locataire, la situation géographique.
Ces idées et réflexions sont à mettre par écrit et les formuler dans un cahier pour bien mener le projet à son terme.

Voici les principaux objectifs à avoir pour un projet locatif :

  • Se constituer et diversifier son patrimoine
  • Augmenter les revenus
  • Réduire les impôts sur le revenu
  • Disposer d’un complément de revenu à la retraite
  • Préparer l’avenir de votre famille
  • Réaliser une plus-value

2- Commencer par un projet locatif « simple » par exemple l’achat d’un petit appartement de type T1 ou T2 en LMNP

Comme tout autre projet, commencer par la simplicité est toujours une bonne alternative afin de mieux rebondir.

Statut et conditions d’une LMNP

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est un dispositif de placement locatif. Il consiste à acheter un bien immobilier neuf et la mettre en location meublée.

Son essence est que le logement doit impérativement se pourvoir des essentiels et répondre aux besoins des locataires : meubles, cuisines… Les locataires peuvent alors s’installer directement avec leurs effets personnels.

Un contribuable est considéré comme LMNP dans la mesure où son revenu annuel généré par la location de son bien immobilier ne dépasse pas un plafond de 23 000 €. Puis la source de revenus principale du propriétaire ne doit pas être cette mise en location de son bien.

Avantages du statut en LMPN

Si vous êtes un LMNP, vous pouvez vous réjouir de certains avantages.

Le type de logement favorable aux conditions de LMNP est un appartement de type T1 ou T2. Ces types de logements ne requiert pas une grosse somme pour y investir. Vous pouvez ainsi bénéficier d’un rabattement fiscal de 50 % sur les revenus de location.

Puis, sur vos revenus sur votre activité principale, gagnez un revenu complémentaire mensuel.

Un réel avantage est celui de l’amortissement consenti sur les meubles et les équipements préalablement installés dans le logement. En effet, il s’agit de prendre en compte la dévalorisation et l’usure de ces biens cités ci-dessus.

3- Apprendre à calculer la rentabilité de son projet locatif

La rentabilité de votre projet locatif peut dépendre de quelques facteurs, notamment sa situation géographique, le prix de votre bien par rapport aux autres offres et son attractivité.

Comme tout autre placement immobilier, votre projet locatif peut vous rapporter. Il faut donc étudier la rentabilité du projet. Un projet locatif rentable est en effet, le rendement sur les loyers qui seront perçus sur le bien et son prix d’achat initial.

Il faut prendre en compte plusieurs données pour le calcul.

La rentabilité brute

Elle se calcule en divisant les loyers perçus en une année par le prix du bien et en le multipliant par 100. Elle vous permettra d’avoir une vision sur le bien qui vous intéresse.
Le calcul se fait ainsi : le total du loyer annuel ÷ le prix d’achat du bien x 100.

La rentabilité nette

Le calcul de la rentabilité nette se fait comme celle de la rentabilité brute. La différence se situe au niveau de l’integration de toutes vos charges liées à l’investissement. Il faut prendre ainsi en compte quelques points, à savoir les intérêts d’emprunt, si le bien a été acheté au crédit ; les charges de copropriété non imputables au locataire, les frais d’assurance…

Le calcul se procède ainsi : loyer annuel – charges ÷ prix d’achat du bien x 100.

4- Se former ou se faire coacher pour définir et valider son projet locatif

Investir son capital, surtout une somme importante dans l’immobilier demande des études approfondies des données et des éventualités qui peuvent survenir. Pourquoi ? Car d’une part, cet investissement est une ouverture pour d’autres opportunités et perspectives, que ce soit sur les projets ou les revenus. D’autre part, engager une somme importante de votre capital ne se fait pas à la va vite ni à la légère.
Ainsi, se former ou se faire coacher par un professionnel est une alternative à prendre.
Se former consistera à maitriser les essentiels et les détails sur le sujet en question. Vous serez amené à apprendre et de comprendre le mécanisme de fonctionnement du système de l’immobilier en général. Vous pouvez vous former par vous-même par le biais des ouvrages, des recherches sur la toile et des vidéos tutoriels.
Ou se faire coacher par un professionnel pour s’assurer de votre investissement. De nos jours, des coachs en investissement immobilier prêtent service aux personnes désirant investir dans un projet immobilier. Le coach doit être en mesure de connaître le marché. Sa mission principale est de vous accompagner tout au long du processus de réalisation de votre projet locatif et de le valider. En commençant par le choix du bien à acquérir jusqu’à sa mise en location, le rendant ainsi rentable et amortir votre placement.

5- Mettre son projet en action

Une fois votre projet validé, il ne reste plus qu’à passer en action.

Evaluer le budget

Avant de procéder à l’achat d’un immobilier, il est indispensable d’établir le budget à investir et le plan de financement. Il faut se poser les questions suivantes : de combien je dispose ? Combien je peux investir pour ce projet ?

Pour ce faire, plusieurs critères et paramètres sont à prendre en compte : vos revenus, vos charges ou encore votre taux d’endettement. Il faut également y ajouter les frais d’un notaire.
Ainsi, vous pouvez définir un plafond à ne pas dépasser pour votre achat.

Rechercher et choisir le bien à acquérir

Dans cette étape de votre projet, procédez à la recherche. Cela peut se faire par différents moyens. En consultant les annonces publiées sur internet ou dans les journaux, en passant par une agence immobilière, des offres de bouche à oreille.

Il faut ainsi considérer le prix de la mise en vente, de la situation géographique et de sa superficie. Ces derniers sont incontournables pour pouvoir assurer la rentabilité de votre investissement.

Le cas d’un crédit immobilier

Si votre achat du bien est financé par un prêt immobilier, certaines conditions sont préétablies pour pouvoir en bénéficier. Il s’agit par exemple de votre taux d’endettement, de votre situation professionnelle non stable ou encore de votre état de santé.

Ainsi, pour pouvoir en bénéficier, les institutions financières vous obligeront à vous soumettre à une assurance-crédit immobilière. Ceci afin d’assurer le remboursement de vos prêts en cas de maladie grave, d’invalidité ou d’un licenciement.

Le compromis et la promesse de vente

Ces deux contrats engagent le vendeur à vous céder son bien. Il précisera alors les conditions et le prix convenu sur la vente et vous engage à l’acheter.

Le compromis de vente engage les deux parties : le vendeur et l’acheteur. Ce compromis a une valeur juridique d’une vente conclue. Si l’une des deux parties renonce à la transaction, l’autre peut le poursuivre en justice et peut exiger en plus des dommages et intérêts. Ainsi, un dépôt de garantie est à verser par l’acheteur et sera soustrait du prix du bien au moment de la signature en présence d’un notaire.

La promesse de vente engage le propriétaire envers l’acheteur potentiel pendant une durée déterminée, soit généralement de deux à trois mois.
Durant cette période, le vendeur ne peut proposer l’achat du bien en question à d’autres acheteurs ni renoncer à la vente convenue au premier acheteur. Par ailleurs, ce dernier peut pour sa part changer d’avis.

L’acte de vente

L’acte de vente sera obligatoirement signé chez un notaire. Notons que c’est celui-ci qui convoque les deux parties engagées dans ledit contrat. Il prendre aussi en charge de la vérification des informations concernant l’acheteur. Il est à savoir que le frais d’honoraires d’un notaire s’élèvent à 7,5 % du prix de vente du bien.

6- Son projet locatif est personnel, échanger avec des investisseurs, mais ne
jamais se comparer, car chacun a un projet unique

Passer à l’action visiter visiter visiter/faire des offres, mettre en action son projet

Une fois votre projet validé, il ne vous reste plus que de vous activer !

Évaluation du budget

L’évaluation du budget et le mode de financement du projet sont à définir avant l’achat du bien immobilier. Il faut se poser les questions suivantes : « de combien je dispose ? »  « Combien je peux investir pour ce projet ? ».

Pour pouvoir répondre à ces questions, plusieurs paramètres sont à considérer à savoir : vos revenus, vos charges et votre taux d’endettement. Parmi les frais à prévoir, il faut également y ajouter celui des honoraires du notaire. Vous pouvez ainsi définir le plafond sur le budget et orienter votre choix dans votre fourchette de prix.

Rechercher et choisir le bien à acquérir

Dans cette étape de la réalisation du projet, des critères importants sont à considérer : le prix de la mise en vente, la situation géographique et sa superficie. Ces derniers sont incontournables pour assurer la rentabilité de votre investissement.

Faites les recherches sur toutes les ventes d’immobilier sur différents canaux de communication : sur internet, journaux, de bouche à oreille ou encore en passant par une agence immobilière.

Prendre rendez-vous et visite

La visite des lieux se fera soit par l’intermédiaire d’une agence ou passer directement par le propriétaire. La visite vous permettra d’avoir les informations concernant la propriété (la surface des pièces…). Mais également de vous projeter dans ce bien.

Si le bien vous intéresse, prévoyez de faire une seconde visite.

Envoyer une offre

Une fois le bien immobilier choisi, procédez à la négociation du prix. Comme vous serez amené à acheter une maison neuve ou à en construire une nouvelle, la négociation prendra une certaine marge sur le prix de la mise en vente.

Le vendeur vous fera parvenir les informations sur l’état réel du bien et les essentiels à savoir sur celui-ci.

Le cas d’un crédit immobilier

Si votre projet locatif est financé par un prêt immobilier, plusieurs conditions sont préétablies par la banque. Entre autres, votre taux d’endettement actuel, votre situation professionnelle ou encore votre état de santé. Ces conditions définissent votre de capacité à rembourser votre crédit.

Ainsi, pour vous réjouir de ce financement, les banques vous obligeront à vous soumettre à une assurance-crédit immobilière pour assurer le remboursement de vos prêts en cas de maladie grave, d’invalidité ou d’un licenciement.

Le compromis et la promesse de vente

Ces deux contrats engagent le vendeur à vous céder son bien. Il précisera alors les conditions et le prix convenu pour la vente, et vous engage à votre tour d’acheter sa propriété.

Pour sa part, le compromis de vente engage les deux parties : le vendeur et l’acheteur. Ce compromis a une valeur juridique d’une vente conclue. Si l’une des deux parties renonce à la transaction, l’autre peut le poursuivre en justice et peut exiger en plus des dommages et intérêts.

Pour éviter toute forme de conflit, l’acheteur doit verser un dépôt de garantie. Il sera ensuite soustrait du prix du bien au moment de la signature en présence d’un notaire.

Tandis que la promesse de vente met en engagement le propriétaire à l’acheteur potentiel, de bénéficier une option sur le bien pendant une durée déterminée et limitée. Cette durée est de deux à trois mois en général. Durant cette période, le vendeur ne peut en aucun cas proposer l’achat du bien en question à d’autres acheteurs ni renoncer à la vente convenue au premier acheteur. Par ailleurs, l’acheteur peut pour sa part changer d’avis.

L’acte de vente

L’acte de vente sera obligatoirement signé chez un notaire. Notons que c’est celui-ci qui convoque les deux parties engagées dans ledit contrat. Et prendra en charge de la formalité sur le bien. Les frais d’honoraires de celui-ci s’élèvent à 7,5 % du prix de vente du bien.

7- Son projet locatif est personnel, échanger avec des investisseurs, mais ne jamais se comparer, car chacun a un projet unique

Un placement dans l’immobilier requiert la mise d’une somme importante et considérable. Ce n’est pas uniquement un investissement en argent, mais également en travail et en études.

Pour réussir à convaincre des investisseurs : banque, investisseurs privés… la présentation du projet doit être magistrale et attractive.

Savoir évaluer son besoin

Vous devez être en mesure d’évaluer réellement votre besoin. Ainsi, vous devez avoir une idée très claire sur le montant recherché et des résultats attendus. Cette évaluation vous permettra de vous orienter sur le type d’investisseur à qui vous allez vous adresser.

En effet, vous devez établir un business plan et exposer pourquoi il vous faut son apport.

Exposer la réalité

Lorsque vous êtes en échange avec vos investisseurs potentiels, vous devez exposer la réalité. Entre autre, sur la rentabilité du projet, il ne faut surtout pas gonfler les chiffres ou d’embellir la situation. Car un investisseur n’oubliera pas ce que vous lui avez exposé.

Être authentique

Chaque projet est unique. Ne vous comparez pas aux autres !
En effet, s’il y a un projet locatif comme la vôtre, ne vous comparez pas. La différence se trouve dans les détails et la réalisation du projet.

Définir un projet d’investissement locatif à long terme et le faire évoluer dans le temps

Un projet d’investissement locatif vous permettra de dynamiser votre patrimoine en percevant vos revenus locatifs mensuels. Vous pouvez également profiter de la croissance du secteur immobilier si vous projetez de vous lancer à long terme.

Valorisez-vous !

Un projet locatif est un investissement sûr et pérenne de votre capital. En effet, la valeur d’un bien immobilier est souvent en hausse, d’où vous pouvez réaliser une plus-value. Mais également, bénéficiez de plusieurs sources de revenus.

Diversifiez votre patrimoine et vos sources de revenus

Le secteur de l’immobilier suit la loi de l’offre et de la demande. Il subit ainsi la variation du prix des loyers et même la valeur du bien. Il n’y a donc pas une garantie que votre capital investi soit recouvert.

Par ailleurs, si vous investissez dans plusieurs biens immobiliers locatifs, cela vous évite à miser votre capital sur une seule source de revenu. La diversification de vos investissements vous servira de précaution en cas de problème, notamment des loyers impayés ou autres.

Ainsi, pour peser à ces éventualités, passez d’un bien à plusieurs.

Faire évoluer dans le temps

Pensez aussi à rénover et actualiser votre bien locatif. L’entretien périodique de l’immobilier est alors incontournable. Mettez-vous à la place du locataire, et fournissez une prestation convenable avec le loyer. Cela vous permet de mieux louer votre bien.

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