Comme vous, je continue de me demander, en voyant une annonce pour un immeuble dans une ville que je ne connais pas : quelle est la demande locative ? Est-ce que je ne vais pas avoir des difficultés à retrouver un locataire ?
J’ai listé ci-dessous quelques éléments qui permettent de mesurer ce risque et le potentiel locatif d’une zone :
L’évolution de la population dans le temps :
Pour cela, j’utilise les données Wikipedia et celles de l’INSEE. Une ville qui a perdu 30 % de ses habitants en 30 ans n’est pas au mieux économiquement et surtout, elle dispose a priori d’un grand nombre de logements vacants.
L’évolution du prix au m2
Pour suivre le prix au m2 (achat et location) dans la ville en me rendant sur le site de Meilleur Taux ou de la Côte Immo.
Les derniers articles immobilier parus :
En allant sur Google Actualités en tapant “immobilier + ville” ou “immobilier + région”.
Cela permet de voir les derniers articles sur le sujet et de mesurer le dynamisme (ou non) du coin. Je recherche aussi des données sur la taux de vacance de la zone.
– le taux de vacances par région / par taille de ville
– le délai moyen de vacances par région / par taille de ville.
Il est intéressant de voir que le délai moyen à l’échelle du pays se situe en entre 3,5 et 4 mois.
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La rédaction d’une fausse annonce Leboncoin
J’avais déjà mentionné ce sujet sur cet article.
C’est LA méthode pour être sûr du potentiel.
L’index A.G.I.R. (Acheter et Gérer des Immeubles de Rapport)
J’utilise cet indicateur qui donne un éclairage sur le potentiel locatif d’une ville. Il suffit de vous rendre sur Leboncoin et de faire le ratio de la population de la ville fonction du nombre d’annonces de location d’appartement en ligne. Vous pouvez même affiner ce calcul par taille d’appartement.
Voilà un exemple réalisé à la date d’aujourd’hui pour illustrer la démarche sur quelques villes autour de Lyon :
| Ville | Population (source WIkipedia 2015) | Nombre d’annonces location sur Leboncoin | Index AGIR |
| Lyon | 513 215 | 2 738 | 187,4 |
| Mâcon | 33 236 | 382 | 87 |
| Saint Etienne | 171 057 | 3 371 | 50,7 |
| Saint Chamond | 34 870 | 155 | 214,4 |
| Bourgoin-Jailleu | 27 502 | 221 | 122 |
| Roanne | 34 831 | 505 | 69 |
Vous aurez compris que plus l’index est haut, mieux c’est. Je vous invite à faire calcul pour les villes qui vous intéressent régulièrement et vous devriez vous apercevoir qu’il est relativement stable. Ce n’est pas sur cet indicateur que vous allez prendre vos décisions, mais c’est un élément de plus qui doit conforter ou non vos décisions.
Plusieurs investisseurs utilisent déjà cet outil. Je reviens notamment sur l’expérience de Pierre dans cet article.
Et dans votre zone, que donne l’ Index AGIR ?
Cyril
5 réponses
Super tuyau ton index AGIR. Je vais l’ajouter dans mes prochaines études de marché.
A+
Violaine
Hello Cyril,
Comme le dit si bien Violaine, je trouve cet outil fort intéressant.
En l’ayant essayé pour ma ville actuelle, cet indice AGIR se trouve être de 269 ce qui est finalement très mauvais 🙂
En tous cas, un grand merci pour cet article clair et utile.
A bientôt.
Bonjour Thomas,
Merci pour ton commentaire.
Comme je le précise dans plusieurs articles, toutes les analyses chiffrées ne sont que des indicateurs mais la décision reste unique pour chaque bien et chaque situation.
Une zone avec un mauvais index AGIR pourra avoir de bon indicateurs économique et inversement => c’est peut être le cas de ta ville 😉
La décision finale reste subjective, en s’appuyant sur tous les aspects rationnels ou non.
Bons investissements !
Cyril