Pourquoi investir dans un immeuble et le valoriser ?

En règle générale, les acheteurs d’un immeuble sont des investisseurs, bien qu’il arrive que certains décident d’en occuper un logement ou une surface commerciale. L’objectif de l’acquéreur est donc d’investir son argent dans un bien immobilier important et d’en tirer un certain profit au travers des loyers perçus.

Cela étant dit, avant d’acheter le premier immeuble venu, il faut éviter plusieurs pièges coûteux.

Comment choisir son immeuble ?

Si vous ne comptez pas y habiter ou exercer d’activité professionnelle, vous devez néanmoins analyser scrupuleusement la situation de l’immeuble selon les critères suivants :

• Loyer moyen au mètre carré du quartier
• Etat d’entretien des biens immobiliers du quartier
• Si doté d’un commerce : Attrait commercial du quartier : type d’utilisation, concurrence, conjoncture économique
• Etat de l’immeuble : estimer les travaux à prévoir
• Finalement : estimer le rendement locatif, c’est le rapport entre les loyers perçus et votre charge financière (remboursement de crédit, taxes, frais d’entretien) – il doit être supérieur à 7%, pour convaincre les banques et pour mettre de l’argent en réserve en cas de réparation imprévue.

En plus de cela, un aspect crucial est à toujours vérifier : un vendeur peut présenter son immeuble comme « de rapport » alors que dans les faits il est considéré comme un logement unique (par exemple, un seul compteur d’électricité). Avant de louer chaque étage séparément il faudra effectuer une division en lots, procédure administrative coûteuse, et probablement effectuer des travaux pour installer des compteurs individuels ou sécuriser certains communs.

Il peut être tentant d’acheter un immeuble occupé pour profiter immédiatement de la perception des loyers. Mais demandez-vous pourquoi le propriétaire souhaite le vendre, alors qu’il lui rapporte de l’argent ? Il peut avoir des raisons personnelles… mais cette manœuvre peut aussi cacher des problèmes : peut-être l’immeuble a-t-il besoin d’une rénovation en profondeur, au risque de voir certains logements devenir insalubres, et qu’il n’a pas les moyens de financer ces travaux.

En ce qui concerne la situation géographique, il est fort probable que vous ne trouviez plus d’immeuble en centre-ville, sauf pour les petites villes. Il faut viser les périphéries en plein développement démographique.

Quels types de travaux peut-on entreprendre sur un immeuble ?

Des simples travaux de rafraîchissement à la rénovation en profondeur, nous abordons la question des types de travaux sous l’angle du pourquoi :

• Pour rafraîchir l’ensemble : refaire la peinture, réparer les sols, éventuellement changer certains sols (moquette, parquet usé), protéger les châssis…
• Remettre l’immeuble en état : remplacer tous les objets usés, en particulier les sanitaires, réparer des murs, renouveler la toiture, changer les portes, sans oublier toute la plomberie.
• Pour mettre en conformité le réseau électrique : si l’installation électrique est ancienne, elle peut ne plus être conforme (cela doit être précisé lors de la vente) ou bien risquer de le devenir d’ici quelques années. Si nécessaire, en augmenter la puissance et ajouter des sécurités (disjoncteurs divisionnaires).
• Pour transformer la disposition des logements : vous pouvez vouloir modifier la taille et le nombre des unités de logement (attention aux règles urbanistiques, cela influe sur la taxation).
• Augmenter la taille de l’immeuble : pour ajouter des logements sans réduire la taille de ceux existant, vous pouvez envisager d’ajouter un étage à votre immeuble, si cela est permis par les règles urbanistiques et si la structure de votre immeuble peut le supporter.
• Améliorer la performance énergétique des logements : c’est la grande mode, si vous acquérez un immeuble d’un certain âge il faudra certainement en améliorer l’isolation de différentes manières, installer un système de chauffage plus économique (chaudière à condensation, pompe à chaleur), remplacer les fenêtres et châssis… L’avantage financier sera une diminution des charges de chauffage, donc un plus grand attrait pour les locataires potentiels.

Comment effectuer les travaux de rénovation d’un immeuble ?

Pour les bricoleurs et ouvriers professionnels il peut être tentant d’effectuer ces travaux eux-mêmes. C’est intéressant pour un simple rafraîchissement, mais si ces travaux sont plus lourds, il faudra certainement passer par des professionnels, en commençant par une étude. Si des travaux de réparation importants sont à prévoir, il faudra engager un architecte pour planifier et superviser les travaux.

Pour l’exécution des travaux, vous pouvez soit vous adresser à un seul entrepreneur, soit traiter directement avec les différents corps de métier. Le premier cas vous apporte plus de facilité, le second vous permet de négocier des tarifs plus avantageux.

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Que coûtent les travaux de rénovation d’un immeuble ?

Lorsque vous analysez le rapport locatif avant de signer l’acte d’achat, il faut bien évidemment prendre en compte le coût des travaux – pour lesquels vous pourrez demander un crédit. Le plus facile est de faire inspecter l’immeuble par un expert qui pourra estimer le coût des travaux, mais il faudra bien entendu payer cet expert.

Pour vous faire une idée par vous-même des coûts des travaux, voici un petit guide concernant la pose d’équipements :

Compteurs :

• Eau : 200 à 300 euros
• Electricité : 400 à 600 euros
• Gaz : 800 à 1.200 euros

Eléments chauffants :

• Chaudière à gaz : autour de 2.000 euros, mais dépend fortement du modèle et des performances énergétiques
• Ajouter environ 150 euros par radiateur
• Chauffe-eau individuel : 500 euros pour 100L + 100 euros par volume supplémentaire de 100L

Salle de bains :

• WC : de 300 à 400 euros
• Douche : de 1.000 à 3.000 euros (douche italienne)
• Baignoire : de 1.000 à 1.500 euros
• Lavabo, vasque : 100 à 150 euros
• Mitigeurs : au moins 100 euros par pièce pour du matériel de qualité acceptable

Cuisine :

• Compter minimum 3.000 euros pour une petite cuisine bien équipée (four, plaque de cuisson, lave-vaisselle, plusieurs placards et tiroirs, évier et mitigeur)
• Un plan de travail en matériau de qualité 100 à 500 euros par mètre carré (quartz, granit, céramique)

Electricité :

• Tableau électrique : de 500 euros pour un studio à près de 1.000 euros pour grand appartement (T4 ou plus)
• Prises 16A et 32A : 70 et 110 euros
• Liaison équipotentielle : 90 euros
• Point lumineux : 100 euros

Remarque importante : ces tarifs ne concernent que la pose des éléments. Si votre immeuble est déjà équipé d’objets vétustes que vous souhaitez faire enlever, il faudra y ajouter le prix de la dépose d’équipement (travail d’enlèvement et prix de mise à la déchèterie).

Tarifs pour repeindre les murs

Bien que ce soit le travail de rénovation le plus courant, il est aussi le plus difficile à estimer en raison d’un grand nombre de facteurs influant sur les prix : état des murs, besoins en protections, qualité de la peinture… et type de facturation !

En effet, les travaux en peinture peuvent être facturés soit à l’heure, soit au mètre carré. Il est préférable d’obtenir un devis au mètre carré après évaluation du travail par le peintre en bâtiment expérimenté. Le tarif horaire peut trop facilement être allongé par des « obstacles imprévus ».

La situation idéale est celle de murs en bon état et de pièces vides de tout meuble. Ici un tarif type est de 30 euros par mètre carré de sol. En revanche, s’il faut retirer du papier peint, colmater des fissures et protéger des meubles, cela peut vite grimper à 40 voire 45 euros le mètre carré.

En ce qui concerne la pose de carrelage sur les murs (cuisine, salle de bains) il faudra prévoir entre 100 et 140 euros par mètre carré, selon la qualité du carrelage. Ces prix sont à peu près identiques pour la pose de carrelage au sol.

Remarque : il paraît intuitif de penser que la pose de dalles plus grandes coûtera moins cher, mais c’est l’inverse qui se vérifie. Les dalles plus grandes ont besoin d’un double encollage.

Tarifs pour la pose de parquet

Il existe trois types de parquets : le contrecollé, le stratifié et le massif. Le prix de la pose de ces revêtements de sol est extrêmement variable. On peut le faire pour 30 euros le mètre carré (stratifié de qualité basique) ou pour près de 200 euros le mètre carré (massif de haute qualité).

Pour vous faire une idée plus précise, il faut trouver le prix de la fourniture seule (en magasin) et y ajouter de 20 à 40 euros par mètre carré pour la main d’œuvre, sachant que les parquets flottants sont les plus rapides à installer.

Aides financières à la rénovation d’immeubles de rapport

Grande nouveauté : depuis octobre 2020 il est possible aux propriétaires d’immeubles de rapport de bénéficier de la PrimRénov’ proposée par l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat). Cela fait partie du Plan Relance national et concerne aussi les ménages et les copropriétés. Sur le site de l’ANAH vous trouverez un outil de simulation : l’aide versée dépend du bien immobilier mais également de vos revenus. Si vous avez déjà un devis et votre feuille d’imposition sous la main, vous pouvez faire une simulation.

Il est également possible de financer l’acquisition et ses travaux de rénovation, en particulier ceux visant l’amélioration des performances énergétiques de logements anciens, par un PTZ (Prêt à Taux Zéro). Néanmoins, ce système est compromis par sa lourdeur administrative et sa prolongation doit encore être confirmée. En théorie, il vise surtout à aider l’acquisition de son premier logement et pas la rénovation d’immeubles de rapport. Vous pouvez vous renseigner auprès de votre banque.

La Loi Pinel, quant à elle, vous propose des réductions d’impôt pour l’acquisition d’un logement neuf ou ancien à rénover obligatoirement, que vous mettez en location. Plus la durée de location est longue, plus grand sera votre avantage (12, 18 et 21% respectivement pour 6, 9 et 12 ans de location). Cette location peut même se faire en famille. La Loi Pinel est probablement l’outil financier le plus intéressant pour les investisseurs en immeubles de rapport.

Négocier les devis de rénovation

Aucun tarif de travaux du bâtiment n’est fixe, c’est la raison pour laquelle vous avez toujours avantage à négocier les devis. Il vous faut trouver plusieurs entrepreneurs et les mettre en concurrence pour obtenir le meilleur prix possible. Bien entendu, il faudra faire très attention à la qualité du travail proposé : chercher des avis de clients.

Pour pouvoir négocier les devis en faisant jouer la concurrence, il vous faut impérativement exiger des devis détaillés : prix de chaque pièce de fourniture, prix de la main d’œuvre, séparation entre les corps de métier… Les fournitures devraient également être précisées (marque, modèle) afin d’en vérifier la qualité. Un devis pourrait très bien se contenter de mentionner le prix moyen d’un mitigeur, alors que ce sera un mitigeur bas de gamme qui sera installé et qui fuitera dans 4 ou 5 ans.

En ce qui concerne le prix global, s’il est difficile à estimer en raison de la variabilité des prix de certains postes (peinture, sols), il faut prévoir de 200 à 800 euros par mètre carré en fonction des besoins (rafraîchissement ou rénovation en profondeur avec amélioration des performances énergétiques). Une règle est que pour un logement unique, le prix au mètre carré est inversement proportionnel à la surface totale, en raison du caractère incompressible de certains frais (salle de bains, cuisine). Dans le cas d’un immeuble, il faudra donc veiller au rapport entre la surface totale et le nombre de pièces d’eau. Pour cette raison, la division d’un immeuble en petites unités peut coûter très cher.

Aspects fiscaux de la rénovation d’immeubles de rapport

Avant toute chose, il faut savoir qu’un immeuble peut être acheté en nom propre (et en indivision si achat effectué par plusieurs personnes) ou en créant une SCI (Société Civile Immobilière). Ensuite, il vous faut prévoir le type de location que vous envisagez : location nue ou location meublée. Sachez surtout que la location meublée, bien que plus lucrative, concerne des rotations rapides et qu’il y aura des périodes d’inoccupation fréquentes.

La fiscalité des immeubles de rapport est assez complexe, mais les régimes les plus populaires sont les suivants :

• En nom propre : impôt foncier (location nue) ou régime du réel sous statut de loueur meublé professionnel ou non professionnel.
• En société : impôt sur les sociétés, pour la location nue.

Si la constitution d’une SCI coûte de l’argent, elle permet de profiter de nombreux avantages, comme la déduction des charges et amortissements et, surtout, la transmission plus simple aux héritiers (cession de parts). En revanche, la perception des revenus locatifs se fait par versement de dividendes, soumis à l’imposition. Pire, en cas de revente, il faudra payer l’impôt sur la plus-value, majorée des amortissements.

Donc, le choix de montage fiscal dépendra avant tout des perspectives d’avenir : si vous comptez revendre votre immeuble avec plus-value, il vaut mieux l’acquérir en nom propre. Mais si vous voulez le transmettre à vos héritiers, la SCI peut être plus intéressante.

Conclusion

Les divers aspects abordés dans cet article, et en particulier ceux concernant la fiscalité, mettent surtout une chose en évidence : avant d’investir dans un immeuble il vous faudra bien vous former à tous les aspects. Vous devrez maîtriser les aspects fiscaux, la planification des travaux et la négociation des devis. Il existe des professionnels capables de vous aider pour chaque opération, mais ils coûtent aussi de l’argent. Une idée plus rentable est de suivre une formation (en ligne par exemple) spécifique à l’investissement immobilier.

Pour réussir votre investissement, vous devrez absolument prévoir un véritable plan d’affaires prenant chaque aspect en compte : remboursement du crédit, coût des travaux et risques, taxes, estimation des loyers perçus, réparations… Et même prévoir votre avenir à long terme ainsi que celui de vos successeurs.