Découvrir et comprendre le rendement locatif est une étape clé pour faire des investissements immobiliers avisés. Que vous soyez un investisseur chevronné ou que vous vous lanciez tout juste dans l’immobilier, cette exploration fournira un aperçu crucial pour éclairer votre chemin.
Le marché immobilier, qu’il soit neuf ou ancien, possède ses propres caractéristiques et spécificités qui ont une incidence significative sur le rendement locatif. En pénétrant plus profondément dans leurs entrailles, vous pourrez mettre en lumière quels sont les facteurs influençant le rendement locatif et les opportunités et les pièges qui s’y cachent.
Définition du rendement locatif
Le rendement locatif est une notion clé de grande importance pour toute personne souhaitant investir dans l’immobilier, que ce soit sur le marché du neuf ou de l’ancien. Il symbolise la rentabilité d’un bien immobilier en prenant en compte les revenus locatifs générés et le prix d’achat du bien en question.
Il est important de noter que le rendement brut et le rendement net sont calculés différemment. Le rendement brut prend uniquement en compte le prix d’achat et les loyers perçus. En revanche, le rendement net intègre également les éventuelles charges, travaux, et autres frais. Ceux-ci peuvent inclure, sans s’y limiter, la fiscalité immobilière, l’amortissement et éventuellement la dépréciation du bien.
Pour optimiser le rendement locatif potentiel d’un investissement immobilier, il est essentiel de bien comprendre les complexités du crédit immobilier et de la fiscalité, ainsi que les particularités du bien immobilier choisi, son emplacement, son état et les fluctuations du marché immobilier.
Par exemple, un investisseur peut décider d’acheter un immeuble de rapport sur le marché de l’ancien, d’effectuer des travaux pour rénover et améliorer la performance énergétique des logements avant de les louer. Armé d’outils de simulation, il pourra envisager diverses hypothèses concernant la rente locative, le taux d’occupation et la valorisation du bien à moyen et long terme.
Une autre option serait d’investir dans le marché du neuf, dans un logement éligible au dispositif Pinel permettant une défiscalisation intéressante, ou encore en choisissant un bien adapté à la location meublée pour opter pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). La qualité du nouveau bâtiment, le fait qu’il n’y ait pas d’entretien ou de travaux à court terme, et les garanties du constructeur sont autant d’atouts pour favoriser le rendement locatif.
Quel que soit le choix final, il s’agit d’une décision stratégique importante qui nécessite une analyse précise et une bonne connaissance du secteur immobilier.
Spécificités du marché immobilier neuf
Sur le marché immobilier neuf, les biens immobiliers ont l’avantage d’être conformes aux dernières normes technologiques et environnementales. Ceci procure aux investisseurs une garantie de qualité et des frais d’entretien relativement bas, tout au moins durant les premières années. Conçus spécifiquement pour répondre aux standards modernes en matière de confort et d’économie d’énergie, ces logements neufs séduisent de plus en plus de locataires potentiels.
En sus, investir dans le neuf ouvre droit à divers régimes fiscaux avantageux, à l’instar du dispositif Pinel, autorisant une réduction considérable de l’impôt sur le revenu via un engagement à louer le bien. C’est un avantage indéniable en termes de valorisation et de rentabilité. Par ailleurs, ces biens immobiliers neufs offrent des perspectives de plus-values significatives à long terme, facteurs pouvant jouer un rôle notable dans le rendement global de l’investissement.
Toutefois, malgré ces nombreux atouts, l’achat de biens neufs peut se révéler plus coûteux à l’achat, les prix au mètre carré étant souvent plus élevés que ceux de l’immobilier ancien. De plus, ces logements peuvent également subir une dépréciation plus rapide en cas de revirements du marché immobilier. Il est donc crucial pour l’investisseur de réaliser une simulation précise intégrant tous ces éléments, afin d’évaluer correctement le rendement locatif escompté.
Par exemple, afin d’illustrer ces particularités, citons le cas d’une acquisition récente dans une résidence neuve haut de gamme à Lyon. L’investisseur a pu profiter du dispositif Pinel et prévoit un rendement locatif net d’environ 3 %. Malgré un prix d’achat assez élevé, l’attractivité du logement et la réduction d’impôt font plus que compenser cet investissement initial plus conséquent.
Caractéristiques du marché de l’immobilier ancien
Le marché des biens anciens se distingue par une diversité qui permet de trouver des biens pour tous les budgets, dans des quartiers aux profils variés. Il propose des immeubles de rapport dans des environnements urbains prisés, mais aussi des logements plus simples dans des zones moins cotées.
Concernant la fiscalité immobilière, le marché du vieux bâti offre la possibilité d’amortir son investissement grâce à différentes lois. On peut citer, par exemple, la loi Malraux qui accorde une défiscalisation pour les travaux de restauration de biens immobiliers anciens localisés dans des secteurs sauvegardés.
Le rendement locatif dans l’ancien peut être particulièrement attractif. Il n’est pas rare de voir que certains logements anciens affichent un rendement brut supérieur à celui des logements neufs. Cette performance est due à plusieurs facteurs : un taux d’occupation souvent élevé, une valorisation possible grâce à des travaux d’amélioration et une décote initiale due à l’âge du bien.
Un critère important à prendre en compte est le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), qui est obligatoire sur chaque annonce immobilière. Le DPE d’un logement ancien est généralement moins bon que celui d’un logement neuf, pouvant ainsi impacter le potentiel de location du bien. De ce fait, décider ou non d’effectuer des travaux d’entretien et d’amélioration pour optimiser la rentabilité de l’investissement est crucial.
Considérons l’exemple suivant : un investisseur pourrait acheter un appartement ancien nécessitant des travaux dans un quartier en voie de croissance. Après avoir réalisé les améliorations nécessaires, il pourrait louer son bien à un prix supérieur à celui du marché, augmentant ainsi son rendement locatif. En outre, grâce aux travaux effectués et à l’évolution du quartier, la valeur de l’appartement pourrait croître, ce qui procurerait à l’investisseur une plus-value importante en cas de revente.
Enfin, l’achat immobilier dans l’ancien peut s’accompagner de crédits immobiliers à des taux plus attractifs, particulièrement lorsque l’apport personnel est conséquent.
Comparaison des rendements locatifs dans le neuf et l’ancien
La performance d’un investissement locatif se juge notamment par son rendement. Particulièrement pris en compte lors de l’achat d’un bien immobilier, il varie en fonction de plusieurs facteurs, dont le type de bien choisi, qu’il soit neuf ou ancien.
Investir dans le neuf présente de nombreux atouts. La rentabilité peut être maximisée grâce à la défiscalisation, avec l’adoption d’un dispositif Pinel, par exemple. De plus, les charges d’entretien et les travaux incombant au propriétaire y sont généralement limités au cours des premières années d’exploitation du bien. Par ailleurs, le crédit immobilier, largement utilisé pour financer ce type d’achat immobilier, peut être amorti sur une longue durée.
D’un autre côté, l’investissement dans l’ancien n’est pas à négliger. Outre la possibilité d’acquérir un bien à un prix au m2 souvent inférieur à celui du neuf, la valorisation du bien est favorisée par la loi Malraux, ce qui permet parfois d’optimiser la plus-value à la revente. De plus, en dépit d’un taux d’occupation potentiellement plus faible et de charges d’entretien plus élevées, le rendement net peut être intéressant, notamment dans le cas d’une location meublée.
Voici deux exemples qui illustrent les différences de rendement entre investir dans le neuf ou dans l’ancien :
- Un investisseur qui achète un appartement ancien à rénover dans un quartier prisé peut espérer un rendement brut supérieur à celui du neuf, grâce à un prix d’achat plus attractif et à un loyer potentiellement plus élevé.
- À l’inverse, un investisseur qui privilégie le neuf pourra bénéficier d’un bien aux normes actuelles, offrant ainsi une meilleure performance énergétique et donc une attractivité locative plus forte.
Toutefois, avant de faire son choix, il est recommandé pour chaque investisseur de réaliser une simulation précise, en prenant en compte l’ensemble des critères : prix d’achat, travaux à prévoir, loyers escomptés, charges, fiscalité… Par-dessus tout, il est essentiel de bien connaître le marché immobilier local, que ce soit du côté neuf ou ancien.
Facteurs à considérer avant d’investir dans l’immobilier neuf ou ancien
La rentabilité, qu’elle soit brute ou nette, n’est qu’un élément parmi d’autres à considérer lors de l’achat d’un bien immobilier pour un investissement locatif. Les différences entre le marché du neuf et celui de l’ancien vont bien au-delà du simple calcul du rendement.
Contraintes financières et options de fiscalité immobilière
Avant tout, il est essentiel de déterminer le budget disponible pour l’achat. En règle générale, l’achat d’un logement neuf coûte plus cher au mètre carré, mais permet parfois une meilleure défiscalisation grâce à des dispositifs comme la loi Pinel. En revanche, un bien ancien sera souvent moins onéreux, mais pourrait nécessiter des travaux d’entretien ou de rénovation.
En matière de fiscalité immobilière, plusieurs options sont disponibles pour l’investisseur. Selon le statut choisi (location meublée non professionnelle – LMNP, Pinel, Malraux…), les avantages fiscaux diffèrent et peuvent fortement impacter la rentabilité finale.
Amortissement et valorisation du bien immobilier
La dépréciation et la valorisation du bien ont également leur importance. Dans le neuf, la dépréciation est inévitable les premières années, tandis que dans l’ancien, le potentiel de valorisation peut être important, notamment si des travaux de rénovation ont été effectués.
Risques et performances
Si les immeubles de rapport peuvent offrir des taux d’occupation élevés, une rente locative stable et une gestion plus simple, ils n’en restent pas moins exposés aux évolutions du marché immobilier. Ceci est à comparer avec les performances d’un logement neuf, souvent plus attrayant pour les locataires et plus performant en termes de consommation énergétique, mais dont le prix d’achat est plus élevé.
Un investisseur témoigne : “J’ai acheté un appartement ancien avec une vue sur le parc d’une petite ville. Après avoir réalisé d’importants travaux de rénovation, j’ai pu le louer bien au-dessus du loyer initial. La plus-value réalisée à la revente a largement compensé les coûts de rénovation. L’investissement dans l’ancien peut réellement être rentable si vous choisissez le bon bien et le bon emplacement”.
Nous vous recommandons ces autres pages :