Les membre de notre réseau sont nombreux à posséder un ou plusieurs biens locatifs.

Arrivent alors, avec la joie de recevoir les loyers tous les mois, les éventuels soucis de gestion : travaux imprévus, vacance locative, dégradations.

Si vous avez bien suivi les conseils de ce site et si vous appliquez les ratios recommandés pour vos investissements, aucun problème n’est insurmontable. Ce ne sont que des diminutions d’un revenu, mais cela ne vous met pas en danger à court terme, grâce aux excédents dégagés par vos loyers et le différé d’emprunt.

Le plus gros problème que peut rencontrer un investisseur immobilier : avoir un locataire qui ne paye pas.

En quelques mois, vous avez envie de revendre votre appartement.

Je vais partager ici une méthode qui a fonctionné à 4 reprises l’année dernière, pour moi comme pour les investisseurs que j’accompagne.

La méthode est tout à fait légale (il ne s’agit pas de changer les serrures ou d’envoyer vos amis faire une visite musclée) : il suffit, comme souvent, de communiquer et d’utiliser les bons mots.

A 4 reprises l’année dernière, nous avons été confrontés, dans notre réseau, à des locataires qui ne payaient plus.

L’important est d’identifier très rapidement s’il s’agit d’un problème passager ou si cela risque de s’aggraver.

Malheureusement, à part quelques rares exceptions, les impayés s’empilent (si votre locataire ne vous paye pas, vous n’êtes sûrement pas le seul à qui il doit de l’argent).

Cela veut dire que votre loyer n’est que la phase visible de l’iceberg. Il est donc très rarement possible pour le locataire de s’en sortir à moins de diminuer ses dépenses.

C’est là que vous devez être la solution plutôt que le problème :

Vous devez vous mettre à la place de votre locataire (même si c’est dur d’être compréhensif avec quelqu’un qui, souvent, vous ment).

Son problème : chaque jour, sa dette augmente (il vous doit plus de loyer chaque jour, mais aussi plus d’argent pour ses factures d’électricité, de gaz, d’eau, de téléphone…etc)

Comme les sociétés qui gèrent l’électricité ou le gaz sont plus structurées que vous, elles seront payées en premier.

(j’ai l’exemple d’un locataire qui m’a promis qu’il allait me payer dès qu’il avait son avance de salaire, mais il m’a ensuite envoyé une capture d’écran de son compte bancaire montrant que GDF venait de lui prélever 800€ et qu’il ne lui restait rien !). 800€ pour GDF ! Vous imaginez bien que pour en arriver à une telle dette de gaz, dans un F3, il a dû accumuler beaucoup de factures impayées.

En voyant cela, j’ai compris qu’il n’y arriverait pas. Pourtant, bien qu’il ne paye pas son loyer depuis 6 mois déjà, à chaque échange, j’avais envie de croire à son honnêteté. Il me semblait sincèrement vouloir me payer.
Et c’est le problème qu’ont rencontré plusieurs membres du réseau : le locataire qui ne paye pas n’est pas forcément malhonnête, il est souvent perdu.

Ce qui pousse les propriétaires à continuer à y croire tient à deux paramètres :

1. On a toujours tendance à croire en la bonne foi des personnes (surtout car, comme on l’a vu au dessus, ils sont souvent de bonne foi)
2. On pense que il y a plus à perdre si on met le locataire dehors qu’en le gardant et en essayant de récupérer les loyers

Après avoir compris que la situation est souvent bien pire qu’on ne le voit (la dette est plus grosse et concerne de nombreux créanciers, à qui le locataire doit de l’argent), la bonne décision est dans la plupart des cas d’inciter le locataire à quitter le logement.

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Voici la méthode qui a fonctionné plusieurs fois pour se débarrasser des locataires qui ne payent pas :

1. Confirmez lui que vous lui faites confiance et que vous n’avez aucun doute sur le fait qu’il vous paiera les loyers passés. Vous savez qu’il est de bonne foi et qu’il passe juste par une période difficile (cela le met en confiance, et baisse la pression sur la dette passée)
2. Rappelez lui que le vrai problème est que la dette augmente chaque jour. Parlez en euros par jour, c’est bien plus marquant :
   Exemple pour un loyer à 600€ => chaque jour que vous passez dans l’appartement, votre dette augmente de 20€ ! (600/30). Chaque semaine, c’est 140€.
   Le vrai problème ne sont pas les mois de loyers impayés, mais la dette qui augmente. Il faut agir rapidement pour diminuer votre loyer, ce qui vous aidera à ne pas augmenter vos dettes.
3. Rappelez aussi que vous êtes jusqu’ici conciliant et compréhensif mais que votre banque vous met la pression (car vous ne remboursez pas assez) et que vous allez devoir faire intervenir l’huissier.
   Le risque : ses comptes (et ceux de son garant) pourraient se retrouvés saisis et bloqués.
   (la perspective d’imaginer son garant arrivant à la caisse du supermarché et ne pouvant pas payer devrait le convaincre)
4. Tout cela peut être évité s’il cherche un logement moins cher.
   Vous pourrez bien sur l’aider à trouver, être compréhensif et diminuer son préavis sans qu’il ait à payer les mois restants.

Votre locataire y voit une super porte de sortie !
Qu’il soit honnête (souhaite vraiment vous payer quand il le pourra) ou non (il prend cette occasion pour pouvoir vous laisser une ardoise), s’il accepte de quitter le loyer, vous limitez la casse.
Cette stratégie compréhensive a fonctionné à 100% dans tous les cas d’impayés de loyers que nos membres ont rencontré ces derniers mois.

Une fois ces étapes passées, ne vous arrêtez pas à un accord oral :

• Demandez lui de remplir et signer immédiatement une lettre de dédite qu’il vous remet en main propre contre signature.
• Fixez ensemble une date pour qu’il quitte le logement (quelques semaines maximum) et si besoin de le convaincre, rappelez lui que s’il n’a pas votre accord écrit pour une diminution de préavis, il vous devra les 3 mois de loyer. Il est donc dans son intérêt de récupérer votre accord écrit avec une date précise.
• Indiquez lui bien sur pour le rassurer que s’il arrive à partir avant, vous ne lui ferez pas payer la différence (et si besoin de le rassurer, précisez lui que vous pourrez toujours prolonger ce délai s’il n’a pas trouvé son appartement à la date – mais ce n’est jamais arrivé dans les cas que j’ai suivis-)
• Enfin, avant de partir, proposez même de passer en revue quelques annonces ensemble sur Leboncoin et convenez de vous rappeler le lendemain ou deux jours plus tard pour faire un point sur les recherches. Si le locataire adhère à cette approche, il n’y a aucune raison pour qu’il n’ait pas bien avancé sous 48h, ne lui laisser pas retomber dans son quotidien sans qu’il mette en priorité la recherche d’appartement.

Si vous maintenez des contacts réguliers, il a de fortes chances d’effectuer des visites dans les 3 premiers jours et dans 50% des cas, le locataire avait retrouvé un logement dans la semaine.

Par la suite, une fois votre locataire sorti de l’appartement, vous serez libre de choisir de le poursuivre pour ses impayés ou non (rappelons ici qu’une décision de justice est valable 10 ans. Même si vous doutez de la solvabilité de votre locataire aujourd’hui, vous pouvez toujours obtenir la décision dans l’espoir qu’il re-devienne solvable dans les 10 prochaines années)
Le plus important : vous êtes débarrassé de votre plus gros problème : l’occupation de votre bien par un locataire qui ne paye pas.

Pour tous ceux qui sont confrontés à des impayés, je vous invite à tester cette méthode très simple qui a permis à plusieurs reprises de faire sortir les locataires mauvais payeurs.
En espérant que le minimum d’entre vous aient à faire à une situation d’impayé avec leurs locataires.

Bons investissements !
Cyril