Comment rénover (en mode investisseur) une passoire thermique

Comment rénover (en mode investisseur) une passoire thermique

Sommaire

De nombreux appartements considérés comme des passoires thermiques (classe DPE G ou F) sont disponibles sur le marché et peuvent être plus fortement négociés compte tenu de la réglementation et des travaux à réaliser.

  • 🏡 Mais comment s’y prendre pour rénover une passoire énergétique ?
  • 📊 Quels coûts pour les travaux ?
  • 🧾 Quelles aides au financement est-il possible de solliciter ?
  • 📉 Quelle fiscalité compte tenu des travaux ?

Une passoire thermique désigne un logement classé F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ces biens sont souvent mal isolés, et responsables de fortes déperditions énergétiques. En France, cela concerne environ 5,2 millions de logements.

Depuis la loi Climat et Résilience (2021), leur location est progressivement interdite :

  • Interdiction de hausse de loyer depuis août 2022.
  • Interdiction de nouveaux baux dès 2025 pour les logements classés G.
  • Extension à la classe F en 2028 et E en 2034.

💡 En tant qu’investisseur, cela change la donne : ces biens deviennent difficilement louables, difficiles à vendre, mais aussi fortement négociables à l’achat.

💰 Le chiffrage des travaux de rénovation énergétique

Rénover une passoire thermique implique une approche globale et cohérente. Il ne s’agit pas seulement de changer des fenêtres ou une chaudière, mais de réduire la consommation énergétique structurellement. Il est important d’avoir une approche stratégique en visant le meilleur ratio coûts travaux / impact sur la classe DPE.

Avant de se lancer dans des travaux de rénovation énergétique, il est important de réaliser un DPE projeté en amont pour valider sur la base de devis détaillés d’artisan que les travaux qui vont être entrepris vont permette un changement de note DPE. 

🧱 Travaux typiques envisageables dans le cadre d’une rénovation énergétique
 
💡Étude de cas simplifiée

Un investisseur achète un T3 de 65 m² classé F à 95 000 €, bien situé mais invendable dans l’état.

  • Travaux réalisés :
    • Isolation de certains murs par l’intérieur (ceux donnant sur l’intérieur de l’immeuble) + combles
    • Changement 6 fenêtres en double vitrage
    • VMC simple flux
    • Remise au propre de quelques peintures
    • Refection salle de bains
  • Coût total des travaux : 24 000 €
  • Nouvelle étiquette DPE : D
  • Loyers potentiels après rénovation : 820 €/mois

Résultat :

  • Bien relouable à des locataires premium
  • Plus-value potentielle à la revente
  • Rentabilité revalorisée (rentabilité brute à 8%)

🧾 Les aides au financement

Pour accompagner cette transition, l’État met à disposition plusieurs aides financières cumulables, sous conditions.

1. 🏡 MaPrimeRénov’

C’est l’aide phare de l’ANAH, destinée aux propriétaires occupants ou bailleurs. Attention ce dispositif n’est pas accessible aux SCI

  • Montant : de 2 000 à 20 000 € selon les travaux engagés et les revenus du foyer
  • Obligation de passer par un artisan RGE
  • Nouveauté 2025 : obligation d’un audit énergétique préalable si le bien est classé F ou G

💡 L’aide peut couvrir jusqu’à 40 % du coût des travaux.

2. 🏦  Éco-PTZ (Prêt à Taux Zéro)

  • Montant : jusqu’à 50 000 €
  • Durée : 20 ans maximum
  • Aucun intérêt à payer car prêt à taux 0
  • Peut financer l’avance des frais liés aux rénovations
  • Attention là aussi pas accessible aux SCI

→ Très utile pour compléter un crédit immobilier existant.

3. 🔄 Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)

Les fournisseurs d’énergie proposent des primes ou bons de réduction contre travaux réalisés (chauffage, isolation, etc.).

  • Cumulables avec MaPrimeRénov’
  • Peuvent être versés directement ou via remise en facture
  • Accessible aux SCI

4. 🏢 Aides locales

  • Certaines régions ou collectivités offrent des subventions complémentaires : jusqu’à 5 000 €.
  • Consultez le site france-renov.gouv.fr pour une simulation complète.

📉 Fiscalité : comment déduire ou amortir vos travaux ?

Rénover une passoire thermique offre aussi des avantages fiscaux, notamment pour les investisseurs en location meublée ou en SCI.

1. 📌 En LMNP au réel

Les travaux ne sont pas directement déductibles, mais vous pouvez :

  • Amortir les travaux sur 5 à 10 ans (selon nature)
  • Réduire drastiquement votre résultat imposable
  • Générer du déficit reportable si vos charges > loyer

2. 📌 En location nue (régime réel)

  • Travaux de rénovation énergétique = déductibles en charges.
  • Si le montant dépasse vos loyers → déficit foncier reportable pendant 10 ans

3. 📌 En SCI à l’IS

  • Tous les travaux sont amortissables ce qui diminue le résultat taxable à l’impôt sur les sociétés

⚠️ Attention : le nouveau dispositif de Bailleur privé pourra aussi être très pertinent avec les travaux de rénovation énergétique qui pourront être amortis également !! Attendons donc de voir si le texte est bien conseré dans la prochaine Loi de Finance

🧠 Rénover une passoire thermique : bonne affaire ou casse-tête ?

✅ Les avantages :

  • Prix d’achat décoté : jusqu’à -30 % sur certains marchés
  • Accès à de nombreuses aides cumulables surtout en achat en nom propre
  • Gain de valeur patrimoniale et plus value latente importante après rénovation
  • Meilleure image locative et durabilité du bien

⚠️ Les points d’attention :

  • Travaux souvent plus lourds que prévu
  • Nécessite un pilotage rigoureux du chantier
  • Les aides demandent du temps administratif (audit, dossiers…)
Bons investissements,

Lionel, LearnImmo

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