Si vous me lisez depuis quelques temps, vous savez que je suis un convaincu de l’immobilier et surtout des immeubles de rapport (acheter un immeuble entier pour louer ses appartements).
Avant de vous expliquer en détail pourquoi, revenons rapidement sur vos motivations et sur le choix de l’immobilier VS les autres types de placements / investissements.

 

Définir son “pourquoi ?”

 

Comme je l’explique sur la page d’accueil de ce site, il me semble primordial de définir votre pourquoi ?
C’est à dire, d’être clair sur vos objectifs (préparer votre retraite, gagner plus, être indépendant, vous consacrer à un projet personnel…).
C’est uniquement après avoir défini ces objectifs que vous pourrez choisir la stratégie adéquate :
– création d’une entreprise
– placement en bourse
– investissement
– défiscalisation…etc

Il n’existe pas une seule bonne solution : construisez la vôtre.

Pourquoi l’immobilier ?

 

J’ai décidé il y a un peu plus de 2 ans de ne plus avoir besoin d’un salaire pour vivre. Restait à trouver la solution qui permette d’y arriver le plus rapidement possible.
Chercher des rendements intéressants sur des supports relativement sécurisés s’avère compliqué :

• le livret A est à  moins de 1%
• l’assurance en fonds euros atteint péniblement les 2-3% net sur 2017 (source : quechoisir.org)
• seule la bourse (avec donc un niveau de risque plus élevé) peut vous permettre d’atteindre des rendements intéressants en allant sur les marchés actions (OPC, SICAV, FCP ou encore ETF (trackers).

Je ne parlerai pas des investissements plus exotiques (type cryptomonnaies) ou nécessitant un niveau d’expertise important (vin, art, voiture collection).
Je me suis donc très vite tourné vers l’immobilier.
C’est le domaine dans lequel l’effet de levier est le plus important
=> on peut emprunter la quasi-totalité voir l’intégralité des frais (achat et travaux + frais de notaire) et rembourser le prêt avec les loyers.
On se crée un patrimoine et des revenus en partant de 0€.
Je trouve que c’est une telle opportunité que cela devrait être enseigné à l’école.
Et pour rassurer ceux qui doutent encore : Pour information, le prix des logements à Paris a été multiplié par près de 10 000 depuis 1900 et par plus de 3000 depuis 1936.
(Source : https://france-inflation.com/evolution-immobilier-ancien.php).

 

Pourquoi les immeubles de rapport ?

 

Si vous m’avez suivi jusque là, vous savez que tôt ou tard si ce n’est pas déjà fait, vous allez vous lancer dans l’immobilier.
Si comme moi, votre objectif est de devenir indépendant (en vivant, entre autres, de l’immobilier), il faut choisir une stratégie qui vous permette de générer des loyers importants, en répartissant votre risque et en mutualisant vos efforts.
L’achat d’un immeuble de rapport présente de nombreux intérêts pour réussir dans cette stratégie.
J’ai listé 5 raisons d’investir dans les immeubles de rapport ci-dessous.
Si vous en connaissez d’autres, je vous encourage à les partager dans les commentaires.

 

1) Faire de l’achat en gros

 

Le commerçant gagne de l’argent en achetant un lot et en revendant à l’unité.
Le loueur de voiture gagne de l’argent en achetant en gros et en louant à l’unité.
Vous pouvez gagner de l’argent en achetant plusieurs appartements et en les louant à l’unité.
Avec un immeuble de rapport, en achetant 20 à 30% moins cher que l’achat appartement par appartement, il est possible d’avoir un rendement autour de 8-10% net voire plus dans des petites villes.
(note : retenez que le “rendement net” peut avoir plusieurs définition; ce qui compte est le cash-flow, comme je l’explique dans cet article)
Enfin, l’effort pour acheter un appartement VS un immeuble est quasiment le même : visite, recherche d’un partenaire bancaire, délai de vente. Vous gagnez énormément de temps.

2) Répartir ses risques

 

Le risque principal en investissement locatif est de ne pas toucher de loyers pendant un certain temps (vacance locative ou impayés). Cela peut vite être catastrophique car vos mensualités bancaires ne s’arrêtent pas alors que vos rentrées d’argent s’arrêtent. Vous pouvez vous retrouver en impayé et dans le pire des cas, voir votre bien saisi par la banque.
Pour éviter cela, vous pouvez souscrire une assurance G.L.I. (Garantie Loyers Impayés) mais son coût (autour de 4-5% de vos loyers) diminue fortement votre cash-flow et les critères d’obtention sont plus que draconiens.
Si vous possédez plusieurs appartements, le défaut de paiement ou la vacance locative n’est plus un problème dangereux : un locataire ne représente que quelques % des vos loyers totaux. S’il ne paye plus ou qu’il donne congés, vous pouvez toujours payer la banque et ne risquez pas de vous mettre en situation d’impayés.

 

3) Maitriser les dépenses dans le temps

 

Comme vous êtes seul maître à bord, vous choisissez quoi faire à quel moment : remise au propre d’un appartement, mise au propre des parties communes, changement de toiture, réfection de façade.
En fonction de vos priorités et de vos finances (besoin de cash, besoin de diminuer le résultat), vous répartissez les dépenses pour optimiser votre rentabilité.

 

4) Moins de concurrence

 

Si vous vous lancez dans l’investissement immobilier classique, vous devrez faire face à tous les autres investisseurs qui se battent sur le secteur. Des dizaines de milliers de français rêvent chaque jour d’acheter un studio pour le louer à un étudiant ou de mettre leur appartement en location Rbnb. Si vous manquez de réactivité, il y aura toujours quelqu’un pour faire une offre d’achat avant vous.
Si vous choisissez un marché plus discret, comme l’achat d’immeuble de rapports, vous n’êtes plus en concurrence qu’avec quelques dizaines d’autres investisseurs dans chaque ville.

5) Mutualisation géographique et organisationnelle

 

Avec l’achat d’immeuble, quand vous vous déplacez, vous pouvez visiter plusieurs de vos biens. De manière similaire, vous n’avez pas à rechercher x artisans pour intervenir dans vos différents biens, un seul pourra être votre artisan référent pour vos problèmes du quotidien. Si vous choisissez de mettre votre bien en gestion, votre pouvoir de négociation avec l’agence est forcément plus important avec plusieurs appartements qu’avec qu’un seul.
Avoir un immeuble vous permet également de vous appuyer sur un locataire référent qui va pouvoir un relai sur place : accueil artisan, éventuelle visite de nouveaux locataires, remontée de problèmes sur le bien…

Bien sur, il n’y a pas que des avantages.
J’ai aussi listé 2 points auxquels il faut faire attention.

 

1) Concentration du risque

 

S’il est mieux d’avoir plusieurs appartements dans un immeuble qu’un seul, cela représente quand même un risque car tous ces appartements se trouvent à la même adresse.
De ce point de vue, il serait moins risqué d’acheter plusieurs appartements à des adresses ou dans des villes différentes.

 

2) Des biens moins liquides

 

Quand vous vendez un appartement, votre bien peut être acheté par un autre investisseur (ce que je ne vous souhaite pas car il va chercher la renta et vous proposer une offre très agressive) ou à M et Mme Toutlemonde pour leur résidence principale.
Vous le revendrez beaucoup mieux dans le 2ème cas car l’achat sera impulsif, sans analyse financière poussée.
Quand vous vendez un immeuble, vous ne parlez qu’à des investisseurs. Les offres seront plus rares et basées sur des critères de rendement. Donc à part si la marché à augmenté naturellement dans la période, la recherche de plus value est plus compliquée.
Vous pourriez toujours vendre à la découpe mais c’est un travail de longue haleine.

Voyez-vous d’autres avantages / inconvénients ?
Cyril