Rendement ou rentabilité : parlons-nous de la même chose ?

Rendement et rentabilité sont deux concepts proches qui sont égaux lorsque le capital investi ne varie pas. Dans les autres cas, il convient de distinguer ces deux notions.
Ainsi, on retiendra que le calcul du rendement ne se base que sur le capital investi pendant une période donnée. En revanche, le calcul de la rentabilité tient également compte de la variation éventuelle du capital investi. En résumé :
Rentabilité = Rendement + variation de la valeur des capitaux investis / capitaux investis

La différence entre rendement et rentabilité dans l’immobilier locatif

Le taux de rendement se calcule en divisant le montant des loyers par le prix d’acquisition du bien. Ce taux peut être calculé en brut ou en net, avant ou après impôts.
Exemple : on considère un immeuble qui rapporte 35 k€ de loyers annuels. Cet immeuble coûte 350 k€ (prix d’acquisition +montant des travaux). Le taux de rendement est donc de 35/350, soit 10% annuel.
La rentabilité se calcule en ajoutant ou retranchant aux loyers la plus ou moins value sur la valeur du bien. Cette plus ou moins value est dite effective si le bien est vendu, ou latente si le bien n’est pas encore vendu (ex : secteur géographique en vogue, avec des prix au m² qui augmentent rapidement, ou inversement).
Exemple : j’ai vendu mon immeuble (le même immeuble que précédemment) pour 332,5 k€ ce qui constitue une moins-value de 17,5k€. Le taux de rentabilité effective est donc de (35-17,5)/350, soit 5% annuel

Les ratio de rentabilité

Il existe de nombreux ratio de rentabilité qui visent à apprécier la performance d’un projet, d’une entreprise ou d’un investissement. Les principaux ratio que vous devez maitriser pour vous lancer dans l’immobilier locatif sont les suivants :

1/ le ratio de rentabilité des ventes ou marge bénéficiaire nette :

Il se calcule en divisant le bénéfice net après impôt par le chiffre d’affaires. Un meilleur ratio de rentabilité des ventes dans le temps ou par rapport à ses concurrents signifie que :
– vous avez une meilleure maitrise de vos coûts
– et/ou vos produits sont de meilleure qualité
– et/ou les prix de vente / de location sont mieux fixés.
Ce ratio permet de comparer les entreprises d’un secteur donné. Ceci dit, il faut savoir que la rentabilité moyenne des PME et ETI en France (en 2014) n’est que de 3 à 5%.
Source : https://business.lesechos.fr/directions-financieres/comptabilite-et-gestion/controle-de-gestion/021572808620-la-rentabilite-des-entreprises-en-baisse-reguliere-depuis-2008-205679.php
En revanche, la rentabilité annuelle sur le chiffre d’affaires (ou le résultat) d’un investissement immobilier peut approcher les 20% !
Source : http://www.journaldunet.com/economie/magazine/1148776-secteurs-d-activite-les-plus-rentables-de-france/

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2/ le ratio de rentabilité économique ou le retour sur les capitaux investis (en anglais Return on Capital Employed ou ROCE)

Grand classique de l’analyse financière, il se calcule en divisant le résultat d’exploitation après impôt par l’actif économique moyen (= actif immobilisé + besoin en fonds de roulement). Il permet de mesurer l’efficacité de l’utilisation de l’ensemble des capitaux investis (les vôtres et ceux de la banque).
Pour savoir comment votre projet se situe, gardez en tête que la rentabilité moyenne des biens immobiliers en France est de 6%.
Source : https://argent.boursier.com/immobilier/actualites/immobilier-locatif-la-rentabilite-est-en-moyenne-de-6-en-france-3216.html

3/ le ratio de rentabilité des fonds propres ou le retour sur les capitaux propres (en anglais Return on Equity ou ROE)

Il se calcule en divisant le résultat net par les capitaux propres. Ce ratio ne tient pas compte de la dette, et mesure les profits dégagés en fonction du capital que vous investissez. Ainsi, plus la banque vous prêtera, et meilleur sera ce ratio.

4/ le ratio de couverture des frais financiers

Il se calcule en divisant le résultat d’exploitation par les frais financiers nets. Important pour votre banquier, c’est un indicateur de la marge de sécurité dont vous disposez pour rembourser vos dettes. Par conséquent plus il est élevé, et moins la banque court le risque de non-paiement de ses intérêts.

A retenir

La rentabilité sur chiffre d’affaires d’un bien immobilier est bien supérieure à la rentabilité d’une entreprise, puisqu’elle peut approcher les 20% vs. entre 3 et 5% pour les PME et ETI françaises.
Si j’ai 100 000€ (ou que je les emprunte) et que je peux les investir dans une entreprise ou dans un bien immobilier qui font le même chiffre d’affaires chaque année, j’ai des chances de gagner entre 3 et 4 fois plus grâce au bien immobilier. L’immobilier est donc l’investissement LE PLUS RENTABLE.